Meubler son bien locatif, l’Eldorado de l’investisseur immobilier sans impôts

Meubler son bien locatif, l'Eldorado de l'investisseur immobilier sans impôts
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Nous sommes dans la fameuse saison des déclarations fiscales, et durant celle-ci il est nécessaire de réaliser sa déclaration de revenus fonciers. Pour autant, il peut arriver que l’addition soit plutôt salée quand le bien a été mis en location nue. La location nue est le régime le plus répandu. Il peut même s’avérer qu’il soit obligatoire lors de divers investissements locatifs, de type Scellier, Pinel…

La fiscalité des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont déclarés sur l’annexe 2044. Cette déclaration permet d’opter pour deux régimes. Le régime micro foncier, en dessous de 15 000 euros, permettant un abattement de 30 %. Sinon, le régime réel nécessite une déclaration complète. Au-dessus de 15 000 euros, pas le choix, c’est le régime réel. Ce régime va donc solliciter une déclaration globale et précise. Vous pourrez cependant déduire les frais et charges, liés à l’appartement ou la maison en location, pour diminuer le revenu foncier imposable.

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L’inconvénient principal du revenu foncier, c’est que lorsqu’il est positif, vous êtes imposé d’une part sur votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) puis sur la CSG CRDS. Pour un client ayant une TMI à 30 %, le taux global sera de 47,2 %. Ainsi, dans ce cas là, quasiment la moitié du bénéfice foncier passera en impôts. La question à la sortie d’un dispositif fiscal ou bien en cours de détention d’un bien en location nue, peut se poser : “Vaut-il mieux équiper le bien et passer en meublé ?”.

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Les avantages du passage en Meublé

L’avantage principal en passage au meublé est qu’il vous ouvre le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Quand dans le cas de la location nue, vous aviez droit à un abattement de 30 % ou une déclaration au réel, dans ce cas, l’abattement en micro est de 50 %, et le réel ajoute une charge, l’amortissement. Pour autant il nécessite quelques conditions, tout d’abord meubler l’appartement selon une liste de 11 produits :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Étagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Ensuite, il faudra aussi que le bail signé avec votre locataire soit bien un bail meublé. La durée d’un bail meublé est plus courte que celle d’un bail nue, elle passe ainsi de 3 ans à 1 an. Mais la tacite reconduction est toujours possible, et ainsi la durée de présence de votre locataire ne sera pas forcément en rapport avec cette durée de bail. 

 

Le fait de meubler son bien permet de réduire fortement son imposition.

Comprenez aussi que lorsque vous déclarez au régime réel, que ce soit en location nue ou location meublée, certaines charges sont communes :

  • Frais de gestion
  • Primes d’assurance
  • Dépenses de réparation et entretien
  • Taxe foncière 
  • Intérêts d’emprunt

Une charge pour autant n’est pas commune et elle vient faire toute la différence. Le fait de pouvoir amortir le bien ainsi que le mobilier. En effet, en tant que LMNP au régime réel, vous avez donc la possibilité de rajouter une charge, qui est un amortissement. En France, en moyenne, les experts comptables prennent un taux d’amortissement de 85 % de la valeur du bien (15 % = Valeur Terrain ) amortissable entre 25 et 40 ans, et 100 % de la valeur du mobilier amortissable sur 5 à 10 ans. Dans la plupart des cas, cet amortissement permet de gommer totalement les loyers encaissés, et ainsi ne plus assujettir à l’impôt les revenus locatifs.

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Le coût du passage en Meublé

Le passage en Meublé ne s’improvise pas, il va falloir meubler votre appartement, prendre les dispositions nécessaires; trouver un expert comptable, déclarer cette activité. Par contre le coût d’un tel passage est à prendre en compte, et il faut voir si dans le temps, cela est intéressant. 

Les coûts à prendre en compte sont donc :

  • Frais Comptable : 600 euros par an (⅔ en Réduction d’impôt si adhésion en CGA), coût réel 200 euros 
  • Pack Mobilier (moyenne basse) : 
    • T1 = 5 590 euros 
    • T2 = 6 490 euros 
    • T3 = 8 990 euros 
    • T4= 11 690 euros 

Ainsi on peut se rendre compte qu’à l’année le surcoût est d’environ 17 euros par mois pour le comptable, et 77 euros pour le mobilier (renouvellement tous les 7 ans). La question sera donc la suivante: est-il plus intéressant pour un bien de passer en Meublé, en ajoutant 94 euros par mois de charges, ou bien de le laisser en nu.

Le cas concret sur un T2 

La plupart des appartements qui ont été vendus ou sont vendus en neuf ont des rentabilités d’environ 3,5 % sur le prix d’achat, dans l’ancien la rentabilité avoisine plutôt les 5 % selon les villes et le dynamisme économique. Durant la durée du dispositif pas de possibilité de le passer en Meublé, une des conditions pour être éligible au dispositif de réduction d’impôt est la location nue, mais après ces 6, 9 ou 12 ans ? Des intérêts d’emprunt qui ont diminué, des revenus fonciers qui sont positifs et augmentent chaque année, le calcul va rapidement valider le passage en Meublé.

Voici donc la vision de la déclaration fiscale d’un bien Pinel T2 sur une grande ville avec un crédit 25 ans au taux de 1,85 % et un loyer de 529 euros par mois. Voici les déductions sur le revenus locatifs :

AnnéeTaxes
foncières
et annexes
Autres
charges
déductibles

Intérêts et ADI
déductibles
2022375,00 €967,80 €7 752,33 €
2023378,75 €977,48 €5 042,67 €
2024765,08 €987,25 €4 892,14 €
2025772,73 €997,13 €4 738,79 €
2026780,45 €1 007,10 €4 582,59 €
2027788,26 €1 017,17 €4 423,47 €
2028796,14 €1 027,34 €4 261,39 €
2029804,10 €1 037,61 €4 096,27 €
2030812,14 €1 047,99 €3 928,08 €
2031820,26 €1 058,47 €3 756,75 €
2032828,47 €1 069,05 €3 582,23 €
2033836,75 €1 079,74 €3 404,44 €
2034845,12 €1 090,54 €3 223,34 €
2035853,57 €1 101,45 €3 038,87 €
2036862,11 €1 112,46 €2 850,95 €
 11,319 €15,579 €63,574 €

Voici donc ce que donnerait la déclaration fiscale par années :

Année
Loyers

Total des
déductions
Revenus
nets fonciers
de l’opération
20226 348,00 €9 115,33 €-2 767,33 €
20236 411,48 €6 419,05 €-8,05 €
20246 475,59 €6 664,48 €-188,48 €
20256 540,35 €6 528,43 €11,57 €
20266 605,75 €6 390,60 €215,40 €
20276 671,81 €6 248,94 €423,06 €
20286 738,53 €6 104,40 €634,60 €
20296 805,92 €5 957,92 €848,08 €
20306 873,97 €5 808,45 €1 065,55 €
20316 942,71 €5 655,92 €1 287,08 €
20327 012,14 €5 499,28 €1 512,72 €
20337 082,26 €5 340,48 €1 741,52 €
20347 153,09 €5 179,45 €1 973,55 €
20357 224,62 €5 014,14 €2 210,86 €
20367 296,86 €4 845,47 €2 451,53 €
 102,183 €90,772 €11,412 €

Dès la troisième année on se rend compte que les revenus fonciers sont positifs, et ainsi impactent le rendement de l’opération. Pire même, à partir de la 9ème année, la réduction d’impôt étant à 1 % elle peut même être totalement gommée si l’appartement est rentable.

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A partir de 2034, l’investisseur sort du dispositif Pinel, que se passe t-il pour lui ? En clair, ses revenus fonciers positifs sont fiscalisés à hauteur de 30 % de TMI, dans notre exemple, et 17,2 % de CSG CRDS. Pour peu que le client ait prévu de le conserver jusqu’à la 25ème année voilà ce que cela donnerait :  

Année

 

 

Loyers

Revenus

nets fonciers

de l’opération

IR + CSG CRDS

Annuel

IR + CSG CRDS

Mensuel

2035

 

7 224,62 €

2 210,86 €

1 043,53 €

86,96 €

2036

 

7 296,86 €

2 451,53 €

1 157,12 €

96,43 €

2037

 

7 369,83 €

2 696,61 €

1 272,80 €

106,07 €

2038

 

7 443,53 €

2 945,17 €

1 390,12 €

115,84 €

2039

 

7 517,96 €

3 197,28 €

1 509,11 €

125,76 €

2040

 

7 593,14 €

3 454,99 €

1 630,76 €

135,90 €

2041

 

7 669,08 €

3 716,38 €

1 754,13 €

146,18 €

2042

 

7 745,77 €

3 982,52 €

1 879,75 €

156,65 €

2043

 

7 823,22 €

4 252,48 €

2 007,17 €

167,26 €

2044

 

7 901,46 €

4 527,34 €

2 136,90 €

178,08 €

2045

 

7 980,47 €

4 807,15 €

2 268,98 €

189,08 €

2046

 

8 060,28 €

5 091,01 €

2 402,96 €

200,25 €

  

179,288 €

50,083 €

 

23,639176

 

On peut donc observer que dès la deuxième année, il est plus intéressant d’opter pour la location meublée que laisser en location nue. Mais pour appuyer cet exemple, il aurait été possible d’aller plus loin, en amortissant le bien on crée une charge d’environ :

  • Immobilier : Amortissement sur 30 ans de 6 825,5 euros 
  • Mobilier : Amortissement sur 7 ans de 540 euros 

Le revenu foncier positif étant de 2 210 euros en 2035, en déduisant cet amortissement, le résultat serait donc de – 5 154 euros. Il serait donc possible de louer plus cher l’appartement et ainsi compenser totalement la mise en place du mobilier. L’avantage du Meublé et donc d’optimiser les revenus de vos biens et ne pas assujettir en grande partie les loyers.

Des exemples par ville, Mobilier by Nyko

Certaines villes se démarquent réellement de part la demande en location meublée. En effet, plus une ville est importante et dispose d’une démographie positive, plus la demande en termes de location est forte. La question est donc assez simple, la différence de loyer entre un appartement nu et meublé, suffit-elle à compenser le coût du pack ? Juste avant, il a été facile d’observer que la fiscalité permettait de faire la différence, mais si en plus de la fiscalité, le fait de meubler l’appartement, permettait de compenser en soit le surcoût par une augmentation de loyer ?

Voici donc quelques villes qui vont vous donner le tournis :

  • Bordeaux, T2 de 40 m2 rue Marengo, + 180 euros en Meublé
  • Lyon, T2 de 40 m2 rue Ferrandière, + 170 euros en Meublé 
  • Toulouse, T2 de 40 m2 rue Saint Rome, + 150 euros en Meublé

Rien que le fait de meubler un appartement peut largement compenser le coût du pack Mobilier sur une durée très courte. Cumulez à cela, l’avantage de la fiscalité et je ne sais pas ce que vous attendez encore pour le faire.

Où trouver un pack Mobilier intéressant ?

Il existe plusieurs sites où vous pouvez trouver des packs mobiliers. Pour autant, ils sont souvent peu équipés afin de fournir un prix d’appel intéressant. L’idée est donc venue au sein des équipes de Nyko de pouvoir vous proposer un Pack complet à un prix attractif.

Nous lançons donc un projet afin de pouvoir vous fournir très rapidement un pack qui inclut :

  • Fourniture Mobilier 
  • Livraison Mobilier 
  • Montage Mobilier
  • Décoration intérieure 

Nous allons aussi travailler du coup avec une décoratrice d’intérieure afin de vous proposer un concept qui puisse se décliner en gammes et plaire au plus grand nombre. Je vous donne déjà en avant première les différents packs qui vont arriver :

  • Legal Pack : Le strict nécessaire au passage en Meublé 
  • Confort : Plus fourni, permettant une location plus rapide et plus chère 
  • Full : Mise à part poser ses valises, le locataire n’a plus rien à faire 

Nous sommes aussi à l’écoute du marché, et nous voudrions savoir, pour un T2, le prix que vous seriez prêt à payer pour un pack dit Confort. Il intégrera tout le mobilier nécessaire, ainsi que l’électroménager obligatoire, plus une télévision de plus de 1 mètre de diagonale.

Pour un tel pack, vous seriez prêt à débourser quel montant ?

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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