Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
En 2022 les taux immobiliers sont toujours historiquement très bas, mais pour autant il est plus difficile d’emprunter en 2022 qu’en 2020. Pourquoi ? A moins que vous ayez fait partie de la mission de Thomas Pesquet, vous ne pourrez être passé à côté du fait que des règles HCSF ont été mises en place à partir du 1er Janvier 2022, et que celles-ci sont contraignantes. Je vais donc vous donner 4 façons pour réduire votre mensualité de prêt immobilier existant.
Je n’ai toujours appris que comme ça, donc je vous propose de garder cette méthode pour le déroulé de cet article. C’est l’exemple, c’est plutôt simple, c’est moi qui fais le travail et en plus vous apprenez en même temps, plutôt cool. Donc nous allons prendre une offre de prêt existant d’un client, et allons voir les différents points qu’il pourrait faire évoluer pour réduire son endettement. Endettement que nous allons calculer.
Ce client est Alexandre, un ami, il a acheté un investissement locatif en 2019, donc son offre de prêt convient à notre exemple. Il faut savoir que les tips que je vous donne sont d’ordre général, donc que vous ayez un prêt immobilier en résidence principale ou investissement locatif c’est pareil. Alexandre est donc cadre, il habite à Paris 16, ses chiffres :
Alexandre d’une épargne conséquente, qui représente quasiment 3 ans de salaire, il a un profil donc que les banques aiment bien. A date son endettement est donc de 45,96 %, comme je vous l’ai dit, il était plus simple d’investir en 2019. Pour autant cette mensualité élevée prend en compte le fait qu’il partait en province en suivant et que du coup son loyer serait divisé par 2. Mais nous allons rester avec ce paramètre. Gardez donc en tête 45,96 %.
Alexandre a un taux d’endettement élevé mais il existe des solutions !
ODP, ça y est certains sont déjà en PLS en se demandant de quoi je parle. ODP, c’est l’acronyme d’Offre de Prêt, si vous avez un emprunt immobilier vous l’avez chez vous ou en numérique. C’est ce document que vous devez garder chez vous quelques jours avant de le signer, qui intègre tous les éléments juridiques d’un prêt immobilier. Dans cette ODP, je vous invite à regarder s’ il existe des solutions de rallongement de prêt. Dans notre cas, le prêt est à la Caisse d’Epargne, il existe un article qui s’appelle modulation des échéances. En clair, et en résumé, après avoir remboursé pendant 2 ans votre prêt, vous pouvez rallonger celui-ci de deux ans maximum. L’avantage est clair, en rallongeant le prêt de deux ans vous allez mécaniquement diminuer votre mensualité et ainsi diminuer votre endettement. Au bout de 24 mois, le capital restant dû d’Alexandre est donc de 206 916 euros, en rallongeant de 2 ans la durée du prêt, la mensualité va ainsi diminuer de 71 euros, soit une mensualité post rallongement de 971,46 euros, Alexandre gagne déjà 1,28 % en taux d’endettement.
Alexandre est plutôt jeune, 44 ans, cadre supérieur en région parisienne, bientôt Bordeaux, il n’est pas dans la population qui coûte le plus cher en couverture de risques. J’en remets une couche mais en ce moment est débattu au Sénat, pas plus tard que le 26 janvier, la Loi Lemoine, qui vise à faciliter le changement infra-annuelle des assurances emprunteurs. Mais prenons en compte que la date d’anniversaire est respectée. Aujoud’hui Alexandre paye en ADI un montant de 98,39 euros couvrant le risque de Décès et Perte Total ou Irréversible d’Autonomie, les risques de base. En faisant une renégociation via une délégation, j’ai bon espoir qu’on diminue drastiquement le coût.
Dans la situation actuelle, sur 276 mois, le coût de cette ADI est de 15 066,55 euros, c’est juste énorme. Ne soyez pas surpris, ce n’est pas juste 276 * 98,39 euros, la banque a mis en place une assurance qui diminue avec le capital restant dû, mais cela reste pour autant cher. Je suis donc allé chez Swisslife, et pour les mêmes paramètres de garantie, Alexandre ne va plus payer 15 066,55 euros sur 276 mois mais bel et bien 6 140,58 euros, on a diminué de 59,24 % sa mensualité d’ADI.
En termes d’endettement la nouvelle est bonne aussi, on passe donc, si on reprend le rallongement précédent, d’une mensualité de 971,46 euros à une mensualité à 895,07 euros. Alexandre gagne encore 1,36 % sur son endettement de base.
Il est toujours possible de faire racheter un prêt, si pour autant une autre ligne est mise en place, afin de pouvoir diminuer sa mensualité. Dans le cas d’Alexandre ce ne serait pas le plus intéressant car sa durée restant est plutôt importante. Pour autant, dans le cas de personnes qui auraient des prêts courts, et qui souhaitent se libérer de la capacité financière, le rachat de prêt peut être une très bonne solution.
En quoi cela consiste-t-il ? Et bien vous allez voir une autre banque qui va permettre de faire un rachat du prêt existant, en l’englobant sur un nouveau prêt, et ainsi cela va rallonger la durée. Au passage, le rachat de prêt ne rentre pas dans la norme HCSF. Je vous donne l’exemple que fait Meilleur Taux qui est bien finalisé, des clients avec un endettement à 51 % avant rachat peuvent passer à 26 % après rachat. Dans ce cas, il faudra toujours plusieurs prêts immobiliers.
On le sait tous la relation bancaire est celle où la fidélité est le moins récompensée. Plus vous êtes client, moins on vous fait de cadeaux. Cela ne vous a jamais surpris que lorsque vous faîtes une demande de prêt, la banque la mieux disante, est souvent une concurrente à la vôtre ? Cela s’explique assez facilement, on est prêt à faire des efforts pour conquérir des clients. Mais pour autant, lorsque vous venez avec des propositions concurrentes et que vous menacez de partir, souvent des solutions sont trouvées. Je vous invite donc à prendre RDV avec votre conseiller bancaire et lui demander les points suivants :
Il ne va pas vous accueillir avec la meilleure volonté du monde mais souvent cela peut permettre au moins de rallonger facilement le prêt, et avoir même une délégation d’ADI interne beaucoup plus simple à mettre en place.
Evidemment j’aurais tendance à dire faîtes appel à nos services pour vous épauler afin d’atteindre la meilleure opportunité en terme de crédits immobiliers. Mais soyons plus généraliste, malheureusement nous ne sommes pas présents partout en France, donc je vous invite à faire appel à un courtier en crédit et en assurance qui pourra ainsi trouver la meilleure solution afin de diminuer votre endettement, et, ou financer vos futurs projets.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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