Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Les prêts sont de plus en plus difficiles à obtenir, entre hausse des taux sur une durée longue, taux d’usure en retard, et normes HCSF, obtenir son prêt devient compliqué. Une étude vient de sortir, l’apport nécessaire a quasiment doublé. Du coup, vous avez souvent la question de votre banquier, vaut-il mieux s’assurer à 50/50 ou 100/100 ? Nous allons répondre à cela en trois points.
L’endettement post projet prend en compte l’aspect assurance emprunteur. En clair, la banque va vous envoyer une simulation et va ainsi vous demander de vous positionner sur un taux de couverture. La banque étant maître du barème initial, une assurance 50/50 va vous coûter quasiment deux fois moins qu’une assurance 100/100. Vous allez me dire que tout cela est normal, la couverture est deux fois moins importante.
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Je vous dirai donc qu’en phase d’obtention de votre prêt, il vaut mieux sélectionner une offre 50/50 afin d’avoir une mensualité d’ADI la plus faible possible, et ainsi réduire le risque du rejet endettement. Ce choix n’est pas définitif, et nous allons en parler par la suite, mais il a au moins comme avantage d’avoir une mensualité globale plus faible, et ainsi avoir un ratio d’endettement moins élevé.
Le coût, le pouvoir d’achat augmentera ou diminuera. Ainsi, dans un même organisme, une couverture deux fois moins importante coûte quasiment deux fois moins chères. Cela est tout de même logique et permet d’avoir une position assez rapide pour réduire le coût de votre projet. Mais le coût n’est pas forcément définitif…
Il faut savoir que si vous comparez une ADI de votre banque à 50/50 et une ADI d’un assureur à 100/100, la deuxième sera en général au même prix. Donc si le coût doit mener votre projet, il va falloir sélectionner une ADI banque à 50/50 puis réaliser une délégation d’assurance par la suite.
Le choix sur la Résidence Principale doit être guidé par la capacité à assumer l’après par le conjoint survivant.
Une assurance à 50/50 n’offre pas les mêmes garanties qu’une assurance à 100/100. Dans les faits, si l’un des deux souscripteurs à une des situations garanties, le capital restant dû sera remboursé à hauteur du taux de couverture. Ainsi si Paul et Marie achètent un bien, 200 000 euros, prennent une garantie à hauteur de 50/50, et Paul venait à décéder, le CRD de 200 000 euros serait remboursé à hauteur de 100 000 euros. Bien sûr, pour un CRD de ce montant, le décès devrait survenir le 1er mois, mais ne vous dîtes pas que cela n’arrive qu’aux autres.
Pour autant, Marie étant maintenant isolée, ses charges ne vont pas diminuer loin de là. Imaginons qu’elle ait eu des enfants, et un salaire équivalent ou moindre, le rythme de vie en subirait une forte conséquence. Posez-vous donc cette question quand vous devez choisir le taux de couverture final, s’il arrive quelque chose à l’un ou l’autre, le conjoint survivant pourrait-il vivre la même vie et assumer les charges ?
Ce que je peux vous dire, c’est que ce choix va devoir évoluer dans le temps afin de coller aux nouvelles normes HCSF actuelles. Je pourrais donc vous dire que vous devriez réaliser les choix suivants :
En réalisant ces deux phases, vous aurez ainsi un endettement qui sera plus faible, et à terme un taux de couverture plus important. Si la banque vous propose dès le début de réaliser une délégation externe, choisissez le taux de 100/100.
Certains amateurs de chiffres vont me dire que le taux étant plus important, le coût va s’en ressentir et ainsi y a t’il une utilité à opter pour le 100/100. A tous ceux qui le souhaitent, je vous ferai parvenir une étude de coût, on peut voir rapidement que cela est intéressant si un risque arrive. Nous sommes dans un cas de prévoyance, ainsi on assure un risque qui n’est pas sûr d’arriver, mais dans le cas contraire, la seule question à se poser : “Le conjoint survivant peut-il vivre la même vie ? Assumer les charges ? Les enfants ?”
Bien sûr, cette position s’entend sur un achat en Résidence Principale, pour celui en investissement locatif je ferai une étude dédiée et vous détaillerai la réponse avec chiffres à la clef. L’ADI dans ce cas là ayant un impact sur la fiscalité.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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