Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Tous les indicateurs le disent, les taux vont remonter et cela de façon conséquente. Le Gouverneur de la Banque de France estime que les taux immobiliers devraient revenir à des seuils plus “normaux”, entre 2 et 3 %. Beaucoup d’acteurs du marché tendent à dire que les taux seront plutôt aux alentours des 3 %. Dans ce contexte quels seraient les impacts ?
L’enveloppe est un point important, c’est elle qui définit le projet que vous pouvez acheter. Ainsi en 2021 le ménage-type qui empruntait, gagnait un salaire de 4.351 € net / mois avant impôts et avait un apport de 28.753 € (source Meilleurtaux).
Trouver les meilleures solutions financières
Il est simple de se rendre compte qu’avec les normes HCSF strictes :
La capacité d’achat d’un tel couple va s’en trouver fortement impactée.
La mensualité maximum pour ce couple (correspondant à 35 % de leurs revenus) est de 1.522,85 €. Hors ADI, ce montant est de 1.472,85 €.
En Janvier 2022, les taux sur 25 ans étaient d’environ 1,25 %, leur capacité était de 378.000€.
Ce couple pouvait chercher un projet d’environ 406.753 € tout inclus (378.000€ de crédit + 28.753€ d’apport). Un budget qui permet d’acheter une maison (pas forcément dans toutes les grandes agglomérations).
Avec un taux à 3 %, l’enveloppe potentielle va être bien différente. A revenus équivalents, celle-ci descend à 310.000 € (contre 378.000€ précédemment). On parle d’une diminution de l’enveloppe de 68.000€!
Avec une remontée des taux aussi conséquente, entre la phase d’intérêt et la phase de recherche puis de concrétisation, la capacité des candidats à l’achat va fortement diminuer. C’est ainsi que certains projets devraient ne plus voir le jour malheureusement. Cette remontée de 1,25% à 3% ampute la capacité d’endettement de quasiment 18 %!
La remontée des taux va marquer un frein sur beaucoup de projets immobiliers.
Comme si une mauvaise nouvelle ne suffisait pas, l’impact secondaire d’une telle augmentation des taux sera le coût de ce même crédit. Il faut dire que depuis plusieurs années, emprunter de l’argent ne coûtait pas cher. Cela va donc rapidement changer…
Dans le cas de la situation précédente, les clients empruntent en Janvier 2022 378.000 € sur 25 ans pour un coût de crédit de 62.329€, alors qu’en ce moment ils empruntent 310.000 € pour un coût de 131.016 €. Vous avez bien lu, ils empruntent 68.000€ de moins mais le coût du crédit est presque doublé.
Prenons le cas d’un couple qui s’est positionné sur un bien de 600.000 € en région parisienne. En Janvier, le coût du prêt aurait été de 98.935 €, alors que maintenant il est de 253 580 €, soit une augmentation de 156 % ! L’argent emprunté vous coûtera bien plus cher désormais!
L’impact des 2 points précédents sur le marché va se faire en deux temps.
Dans un premier temps, la faisabilité des projets va être affectée. Prenons un peu le temps d’analyser une situation réelle: un couple qui souhaite acheter un bien aux alentours des 400.000 €, pour se loger avec ses deux enfants, sur Nantes par exemple. Sur Nantes, pour pouvoir acheter une maison avec 3 chambres, c’est le budget nécessaire.
Pour le même bien, avec les nouveaux taux, la mensualité aura fortement augmenté en quelques mois, ce qui remet totalement le projet en cause. En Janvier, ils auraient pu accéder à la propriété à Nantes, avec leur budget. Aujourd’hui, avec un budget réduit de 68.000 €, cela n’est plus possible.
Dans un deuxième temps, le marché immobilier devrait en subir les conséquences.
Quand le marché des taux de crédit est bas, les prix augmentent car les clients peuvent acheter plus grand ou plus cher. Dans un contexte de taux qui augmentent, les prix se stabilisent voire diminuent. Le couple précédent ne peut plus acheter leur maison à Nantes. Il leur reste donc deux solutions: soit acheter un appartement plutôt qu’une maison, soit s’éloigner du centre-ville. Opter pour un bien plus petit serait compliqué…
Il a été observé une baisse du marché parisien. Cette tendance devrait se confirmer et le marché immobilier devrait subir un réajustement de ses prix sur les 24 prochains mois.
Cela n’a pas été évoqué avant, mais si la règle de calcul reste la même, le taux d’usure devrait agir comme une seconde lame sur la faisabilité des projets. Le calcul trimestriel du taux d’usure ne peut pas suivre l’augmentation rapide des taux. Certains projets vont être recalés. Le taux d’usure va donc freiner des projets, et également empêcher une remontée trop forte des taux. Mais c’est un frein de plus pour le marché immobilier.
Le seul conseil que l’on peut vous donner sur cet aspect là est assez simple: allez voir un courtier. Le banquier vous conseillera au mieux mais ce n’est pas lui qui décide de la politique commerciale et donc des taux qu’il peut proposer. Un courtier s’adresse à toutes les banques et connaît donc leurs conditions du moment. Et le moins que l’on puisse dire c’est que le spread de taux d’un établissement à l’autre a très fortement augmenté. Il pourra vous donner les tendances, les taux proposés, vérifier la faisabilité de votre projet, et vous orienter vers la banque qui vous proposera les meilleures conditions. J’en connais quelques-uns bien sûr donc n’hésitez pas à demander. Si c’est sur Bordeaux, allez voir Baptiste Cariat de la part de Nyko, vous serez très bien reçu et c’est un grand pro !
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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