Suite aux normes HCSF, la durée moyenne des prêts s’allonge

Nyko
Publication le 19/04/2022

Une étude vient de paraître sur le site de l’Observatoire Crédit / Logement CSA (OCL), qui mentionne que la durée moyenne des crédits immobiliers a fortement augmenté. Il faut savoir que depuis la mise en place des normes HCSF, il n’est plus possible de dépasser un taux d’endettement brut (sans différentiel) de 35 %. Ainsi un des moyens de réduire cet endettement est de rallonger la durée.

Les normes contraignantes HCSF

Elles sont devenues contraignantes depuis le 1er Janvier 2022, et on peut dire que cela fait mal à beaucoup d’investisseurs. En effet, depuis cette date une normalisation des accords d’offre de prêt a été mise en place. Le but étant de protéger l’emprunteur du surendettement mais aussi les banques des non paiements. Pour autant cette normalisation a freiner le marché du crédit. Il faut savoir que tout est capé à savoir :

Méthode de calcul de l’endettement : Calcul Brut, sans différentiel (mauvais point pour les investisseurs)
Taux d’endettement : Maximum 35 %
Durée du prêt : Maximum 25 ans + 2 ans de différé

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Ainsi, si votre dossier ne remplit pas ces conditions, il vous sera compliqué d’accéder au prêt immobilier. Il existe une dérogation, mais là aussi les choses sont claires :

20 % des dossiers trimestriels
20 % de cette dérogation dédiée à l’investissement locatif

En résumé, si vous êtes investisseur, souhaitez investir et dépassez la norme des 35 %, vous ferez peut-être partie des 4 % de dossiers dérogés.

Un allongement de la durée moyenne de prêt immobilier

Une étude publiée par l’Observatoire Crédit / Logement CSA (OCL) publiée la semaine dernière a mis en avant que depuis septembre 2021, la durée moyenne des prêts n’a fait que s’allonger. Aujourd’hui c’est une durée moyenne de 241 mois. Soit 7 mois de plus qu’il y a 8 mois. A titre de comparaison, en Septembre 2001, il y a 21 ans, la durée moyenne était de 163 mois (les taux n’étaient pas les mêmes).

La durée moyenne des prêts a augmenté de 7 mois en deux trimestres.

Ne soyez donc pas surpris si votre prêt par défaut est supérieur à 20 ans, la durée moyenne étant à 20,2 ans. La cause directe ? L’endettement, en rallongeant la durée du prêt on peut ainsi diminuer de 2 à 5 % le taux d’endettement, ce qui permet de donner un avis favorable à une demande initiale qui ne l’était pas.

Au cours du 1er trimestre 2022, deux tiers des prêts accordés l’étaient pour une résidence principale avec une durée supérieure à 20 ans. Autre effet, la production de prêt immobilier à durée dite courte n’a jamais été aussi faible, seulement 3,8 % des crédits avaient une durée inférieure à 10 ans.

Des chiffres en bernes pour le marché du crédit

Malgré l’allongement des durées moyennes de crédit immobilier, il est observé durant le dernier trimestre une baisse de 5,5 % sur le nombre de crédits accordés. L’inflation a un impact direct sur le pouvoir d’achat, et les nouvelles normes n’ont pas aidé non plus à obtenir un prêt immobilier. La guerre en Ukraine a aussi eu comme effet de dégrader le marché du crédit immobilier et une augmentation des taux.

On peut donc observer que l’allongement de la durée moyenne ne permet pas pour autant de dynamiser la production de prêt immobilier, n’arrivant pas à compenser l’évolution des taux. L’accès au crédit devient de plus en plus difficile pour les ménages les moins aisés, et ce sont les profils les plus aisés qui tirent le maximum de capacité d’emprunt. Une production de prêt qui diminue mais une enveloppe de prêt qui augmente de 9,5 %, afin de financer des projets plus ambitieux.