Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Il y a quelques jours de cela je faisais un article assez dense qui s’appelait “95 % des investissements en Loi Pinel sont une Arnaque”. Le pourquoi de cette analyse ? Des retours clients me mentionnant qu’encore aujourd’hui on leur proposait des lots dès le 2ème RDV, ou bien des lots qui n’avaient que comme qualité la réduction d’impôt. Il faut savoir, je le répète, vous achetez de l’immobilier, vous vendez de l’immobilier. Le futur acquéreur n’aura aucun avantage fiscal de type Pinel donc ne vous perdez pas là dedans. Maintenant, il en reste 5 % intéressants, mais le seront-ils en 2023 ?
Pour une signature ou un acte en 2022, et pour les années précédentes, le taux de réduction d’impôt annuel est de 2 % / an pour les 9 premières années puis 1 % / an pour les 3 années suivantes. Le calcul est donc simple, une réduction de 12 % sur les 6 premières années, 18 % si on conserve le dispositif 9 ans, et enfin 21 % pour les personnes qui le conserveront pendant 12 ans. Évidemment, cette réduction est corrélée, non pas à l’engagement initial de location ( 2044 EB ) mais à la durée pendant laquelle le bien a été déclaré en investissement locatif Pinel.
Si vous ne le savez pas, Nyko vous donne un tips, ne vous engagez que sur 6 ans, puis renouvelez l’engagement. Ainsi, si à la 6ème année vous voulez vous arrêtez vous pourrez, alors que si vous vous engagez sur 9 ans, vous êtes bloqué sur 9 ans. A partir de 2023 par contre les taux seront ramenés à 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans, et 17,5 % sur 12 ans.
Ce qui veut dire qu’en 2023 l’investissement locatif Pinel ouvrira droit à une réduction d’impôt de 1,75 % pour les 6 premières années, et encore moins les années suivantes. Pire en 2024, un investissement Pinel ouvrira droit à une réduction de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, et enfin 14% sur 12 ans. On voit bien que le coup de rabot est non négligeable. Pour autant pendant cette période dite transitoire, les taux 2022 du Pinel seront maintenus sur les quartiers prioritaires des différentes villes ou pour les logements bénéficiant de normes environnementales fortes.
2022 est sûrement la dernière année pour un Pinel intéressant et rentable.
L’introduction est donc toute naturelle pour le Pinel +, ce dispositif est un Pinel amélioré en terme de normes et de surface, pour un T1 on demandera minimum 28 mètres carrés, T2 45 mètres carrés, T3 62 mètres carrés, T4 79 mètres carrés et enfin pour un T5 96 mètres carrés. En regardant les surfaces on peut se dire que rien ne va vraiment changer puisque les biens font à priori déjà ces surfaces là . Pour autant, par moment certains promoteurs, sur des zones relativement chers en prix du mètres carrés, se permettaient une optimisation qu’ils ne pourront plus avoir aujourd’hui. L’état a rajouté des conditions qui là me paraissent compliquées à tenir, dès le T3, une double exposition et un balcon. Autant le balcon me paraît aujourd’hui une norme, par contre la double exposition elle me parait très compliqué à tenir, et qui en paiera le surcoût, l’acheteur final. Des mètres carrés en plus, une double exposition, cela signe t’il l’arrêt du Pinel + ?
Les normes environnementales devront être plus performantes que la réglementation RE2020, entrée en vigueur pour tout PC (Permis de Construire) déposé depuis le 1er Janvier. Les professionnels du logement estiment que cette norme fera mécaniquement un surcoût de 5 à 10 %. Avec l’envolée des matières premières on peut même imaginer que ce sera un peu plus. A l’arrivée donc, pour l’investisseur la facture est lourde, en 2023 il aura donc le choix entre le Pinel classique mais avec moins de réduction d’impôts ou alors le Pinel + qui lui sera bien plus cher. Le loyer lui n’évoluant pas au même niveau, la rentabilité va s’en trouver amoindri, et donc l’intérêt d ‘investir.
Nous sommes au mois de Mars, il vous reste donc 9 mois pour investir en Pinel, la date butoir étant une signature d’un acte de vente au plus tard le 31 Décembre 2022. Après cela, le choix pour l’investisseur sera soit de partir sur un Pinel moins rentable, un Pinel dans une zone en réaménagement ou bien un Pinel + qui sera plus cher et donc moins rentable dans tous les cas. Le choix va être compliqué, car en faisant tourner les simulations on se rend bien compte que l’impact est fort pour l’investisseur, aura t’il encore un intérêt à investir dans ce type de bien ?
Vous souhaitez investir, réduire votre impôt, mais ne savez pas sur quel pied danser ? Il existe des solutions, il en existe plein d’ailleurs, mais elles n’auront pas toutes le même effet. Je peux vous en citer quelques unes, GFF, GFV, Girardin Industriel, LMNP, LMNP en colocation,Déficit Foncier, SCPI … Dans tous les cas faîtes vous épauler par un spécialiste, un réel spécialiste qui vous proposera une gamme large de solutions.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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