Brickmeup qu’est ce que c’est ? Mon avis détaillé

La mise en avant de scénarios

J’ai donc visité leur site, et le premier bouton qu’on me propose c’est de découvrir les profils d’investissement et les réponses de Brickmeup. Arrivé sur cette page, je reste un peu surpris du premier profil que l’on m’annonce. Pour reprendre leurs mots, Maxime, 25 ans, Célibataire, sans enfant, un revenu de 2 000 euros / mois, son projet Développer son Patrimoine. La réponse de Brickmeup, avec un apport de 15 000 euros au départ, et sur une durée de 25 ans, mélangeant des achats et des reventes, il arrivera à un patrimoine global de 1 331 000 euros, qui dégagerait un loyer de 111 000 euros bruts / an. 

J’avoue que là, je l’avais pas vu venir, c’est énorme je me dis dans ma tête. Puis après quelques secondes, je commence à réfléchir, Maxime gagne 2000 euros par mois, il doit bien être locataire, je vais vérifier, et les normes HCSF ne permettent pas un endettement brut supérieur à 35 %, sauf sur 20 % de leurs dossiers, et à moins que Maxime soit le fils du grand patron, cela paraît peu crédible. Et bien soit, Nyko va analyser les choses et voir si c’est réalisable.

Maxime, un scénario Brickmeup intenable ? 

Comme nous l’avons rappelé sur l’article des normes HCSF, il n’est plus possible pour un emprunteur de lever de la dette au-dessus d’un endettement de 35 % brut, et seulement 20 % des dossiers sont dérogeables à cette règle. Compte tenu du profil de Maxime, nous allons partir du fait qu’il ne peut y déroger. En regardant le scénario voici les étapes :

• Année 1 : achat avec l’apport d’un bien à Vitry-sur-seine pour 117 133 euros, qui ramène un loyer de 6,22 % soit 607 euros par mois. Le bien vaut 95 000 euros, et j’imagine qu’ils ont rajouté par-dessus tous les frais, y compris le mobilier. Aucune donnée sur le prêt nous allons partir du fait qu’il emprunte sur 25 ans à 1,2 % / an. Ce bien ne lui coûterait rien et en plus de cela Maxime est d’accord pour mettre 250 euros de côté afin de générer un futur apport.
• Année 4: deuxième achat pour Maxime, fort de son 1er achat, il vient acheter à Aubervilliers, un studio là aussi, pour 109 000 euros, crédit de 126 596 euros, apport de 15 000 euros, lui rapportant une rentabilité locative de 6,05 % soit 638 euros par mois. Ce bien lui coûterait 58 euros par mois.
• Année 8 : Revente du 1er bien, d’après Brickmeup, le bien est arrivé à maturité, il est temps de le revendre, la culbute serait de 42 000 euros !
• Année 8 : Grâce à la revente et donc l’apport obtenu, il achète un bien situé à Mantes-la-jolie, qui là est une colocation. Le prix est de 117 500 euros, il met un apport de 18 000 euros, un emprunt total de 155 040 euros. Le loyer par contre est à la hauteur d’une rentabilité locative de 9,88 % soit 1 276 euros par mois. Ce bien lui rapporte mensuellement 312 euros.
• Année 8 : deuxième achat la même année, il fait ainsi fructifier son apport de 42 000 euros, et investi dans un bien à Epinay-sur-seine, le prix est de 140 000 euros, il met un apport de 19 000 euros et emprunte 176 928 euros. La rentabilité locative est de 6,23 % soit un loyer de 918 euros / mois. Ce bien lui coûterait en participation 110 euros.
• Année 11 : Revente du deuxième bien acheté par Maxime, mais aucune information précise, mise à part qu’il reste dans sa poche 56 000 euros.
• Année 12 : Achat d’un bien à Orly de 110 m2, pour un prix de 290 000 euros, avec un apport de 38 000 euros, et un crédit de 343 843 euros. Le loyer serait quant à lui de 2 395 euros soit 8,36 %. Ce bien lui rapporte donc 293 euros par mois.
• Année 13 : Maxime ne s’arrête plus, il achète un Studio à Saint-Ouen pour 125 000 euros, un apport de 18 000 euros, il va faire là un crédit de 153 596 euros, et le loyer du bien sera de 727 euros soit 5,68 %. 
• Année 14 : Maxime décide de racheter un appartement mais cette fois-ci en province à Orléans. Le bien lui coûte 99 000 euros, il apporte 14 000 euros, il emprunte 117 908 euros. Il aura un loyer de 581 euros soit 5,92 %.

Je me suis arrêté à 14 ans, c’est de la folie 

J’avoue avoir laissé tomber à partir de 14 ans car ils enchaînent les achats de studios comme je peux enchaîner les saisons sur Netflix, un rythme ahurissant. J’ai tenté de modéliser l’endettement et je pense que vous ne serez pas déçu, car tous ces achats de bien, tiennent vie si la banque prête à Maxime, et j’avoue être perplexe sur sa capacité à pouvoir financer. Il faut prendre en compte que Maxime doit se loger, la banque en tiendra compte en tout cas, voici donc la modélisation.

Modélisation scénario Brickmeup avec un Loyer de 500 euros pour Maxime 

Un endettement de 39,26 % dès le 1er investissement puis monter jusqu’à 67 % sur la 14ème année c’est tout simplement impossible à date. Je ne sais pas du tout comment Brickmeup peut faire financer de telles choses. Il ne faut pas confondre la publicité et des faits erronés, autant sur les devenirrentier.com je peux comprendre qu’ils racontent n’importe quoi, leur but n’est pas de vendre un bien mais une formation. J’ai d’ailleurs très apprécié l’étude réalisée par leblogpatrimoine. Mais cette start-up souhaite vendre des biens, si dès le début ce qu’elle raconte n’est pas bon, que dire.

Laissons leur le bénéfice du doute, je ne vais pas prendre en compte le loyer de Maxime, disons qu’il a déjà un bien, voyons ce que cela donnerait. 

Modélisation scénario Brickmeup sans Loyer pour Maxime 

Voici la modélisation que nous avons pu faire, si nous ne prenons pas en compte le loyer de Maxime.

Donc en ne prenant pas en compte de loyer pour Maxime on peut le faire investir mais dès l’année 8 on sort totalement des critères actuels et en année 14 on tombe sur un endettement de quasiment 60 %. Je pense que là il faut qu’on m’explique ou alors je ne comprends rien. Si ce ne sont pas les charges qui ont un impact direct, je ne vois qu’une chose, le salaire de Maxime a augmenté, je le souhaite bien sûr.

Analysons donc le salaire que Maxime devrait avoir pour pouvoir acheter selon les années, et dès qu’il dépasse les 35 % d’endettement.

Modélisation scénario Brickmeup en calculant le salaire de Maxime 

On le sait, et ce paramètre est d’actualité au moins pour quelques années, il ne peut pas être possible pour un investisseur de lever de la dette, si son endettement dépasse les 35 %. Vu que chez Nyko, on ne peut pas trop faire évoluer les charges, on n’est pas magicien, on a tenté de calculer le salaire que devrait avoir Maxime pour pour voir lever de la dette.

Vous avez donc une vision des salaires que devrait faire Maxime s’ il veut pouvoir suivre le scénario de Brickmeup, et bien sûr il ne devra rajouter aucune charge, pas de crédits consommation ou tout le reste. Multiplier son salaire par plus de 3 en 14 ans, me paraît un peu hors contexte mais je le souhaite à Maxime en tout cas.

Mon analyse de Brickmeup

Sur le papier tout me paraît bien, regrouper sur une même plateforme l’entièreté des services, mettre une couche de technologie sur un domaine vieux comme le monde, c’est pour moi top. Par contre le scénario de Maxime, qui est un parmi quatre, me paraît totalement erroné, et ne tient compte de rien. Les normes HCSF ne sont pas prises en compte, quid du coup de l’accès au crédit, la vie de Maxime non plus, célibataire, couple, enfants … Je n’ai même pas regardé la véracité des prix immobiliers, mais en ne tenant compte que des chiffres, le scénario de Maxime est tout simplement intenable. Si chez Brickmeup on sait financer cela, il faut qu’on s’appelle car je suis preneur de toutes les solutions. Mais à mon avis à l’heure actuelle, soyez vigilant sur les chiffres, ils ne mentent jamais, et là Maxime désolé, ce scénario est surdimensionner pour ta situation.