Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Si on regarde les chiffres de l’année 2021, on devrait se dire que le monde de l’immobilier a de beaux jours devant lui et que les records vont s’enchaîner. Désolé de gâcher votre journée, vous les investisseurs immobiliers, ceux qui souhaitent devenir rentier ou tout simplement diversifier leur patrimoine dans le but de préparer la retraite, un bon nombre de freins arrivent en 2022. Il y en a environ 4, et ils vont mettre un frein à l’investissement locatif en 2022.
Hier j’ai pu assister à un webinaire animé par les cercles des managers de l’immobilier, en présence de Henri Buzy Cazaux. Le constat du président de CAFPI, Olivier Lendrevie, était assez simple, la mise en place tout d’abord de ces normes ne se justifiait pas. Outre le fait que nous sommes un des pays les moins endettés en Europe, les crises passées n’avaient jamais mis en exergue, la capacité des banques à subir une crise systémique. La seule crise qu’il ait connu pour sa part, était la crise des crédits aux marchands de biens.
De fait sa position était donc qu’il comprenait mal la mise en place de ces nouvelles dispositions. Pour ceux qui ne me lisent pas souvent, ou qui auraient été absents longtemps, ces normes sont mis en place depuis le 1 janvier 2022, et sont contraignantes. C’est-à-dire qu’elles ne peuvent déroger à ces règles qu’à certaines conditions. Pour vous rendre compte, il ne faut plus dépasser 25 ans de durée de prêt auquel s’ajoutent 2 ans de différé, impossible de dépasser les 35 % d’endettement, et le mode de calcul est lui aussi encadré.
La méthode de calcul maintenant doit se faire en prenant en compte les loyers comme un revenu, il n’est ainsi plus possible de réaliser un calcul par différentiel. Cela implique que les appartements ou biens très rentables n’ont plus le même impact sur l’endettement du client. Cela va réellement à contre-courant du marché, imaginez-vous, Century 21 a observé qu’en 2021 la part des achats en investissement représentait 30,2 % de ses transactions, contre 17,4% en 2014. Quant au courtier Artemis Courtage, il a observé que les dossiers en 2021 ont chuté pour atteindre 11,21 % alors qu’il était historiquement à 20 %.
La norme HCSF visant à contraindre les banques a pour but de les protéger, protéger de qui ? D’elles mêmes et c’est là que c’est étrange, on ne leur fait pas assez confiance pour imaginer qu’elles savent à qui elles prêtent leur argent … Malgré les taux bas, l’année 2022 s’annonce très compliquée pour obtenir un crédit immobilier, peu importe votre revenu, ou votre reste à vivre.
Année record pour l’investissement en 2021, l’année 2022 s’annonce radicalement différente !
Au départ, le but de l’encadrement des loyers a pour but de sortir du domaine de la location des biens dits insalubres. En fait, il existe dans beaucoup de villes en France des marchands de sommeil, et le premier but annoncé est d’avoir un loyer en cohérence avec la qualité du bien, et ainsi sortir les biens de moins bonne qualité. Pour autant, mis en place dans certaines mairies, telles que Lille, Paris, et en 2022 des communes de Seine-Saint-Denis, Lyon, Bordeaux et Montpellier, les investisseurs nous remontent déjà des soucis.
Un de nos lecteurs nous a fait part qu’il a acheté un bien en 2019, mis en location en 2020, une maison sur Lille, dans lequel il a tout rénové via une société de mise en place de colocation, Colocatere. A date, il se retrouve empêtré avec la mairie qui souhaite aujourd’hui réduire son loyer, à la demande de ses locataires. Là où il ne comprend pas, c’est qu’il a respecté les règles, mis en place un loyer, plus un avenant mentionnant la qualité de son bien et les travaux qu’il a pu y réaliser, plus de 150 000 euros.
Le bien étant fourni avec un matériel haut de gamme, et une finition elle aussi sur-mesure, l’application stricto sensu d’un encadrement paraît injustifié. Un des fondateurs l’épaule d’ailleurs avec la Mairie, on peut s’en féliciter, qu’un entrepreneur prenne ainsi la mesure du dossier. Pour autant, je reste perplexe sur l’encadrement des loyers, si le but est de sortir du giron de la location des biens insalubres, soit, mais si le but est de réduire les loyers, en les plafonnant, cela remettra en cause certaines locations, et certaines personnes sortiront leur bien du marché. Si vous souhaitez diminuer le coût d’un loyer, faîtes un choc d’offre, à Bordeaux par exemple, dans le même temps on encadre les loyers de la main gauche, et de la main droite on arrête les constructions dans le neuf. Faîtes plus avec moins, c’est à ne rien y comprendre ……
Il y a encore 2 mois, il était très compliqué de faire faire un DPE, les normes avaient changé et leur logiciel pour les certifications, en relation avec un site ministériel ne marchait pas. La volonté du gouvernement est de sortir du marché de la location les passoires thermiques, les biens en étiquette E, F ou G. Mais le gouvernement ne s’est pas arrêté là, il a changé dans le même temps les règles de calcul, faisant ainsi que plus de biens se retrouvent marqués de cette note.
Cette note met en avant que le bien est mal isolé et donc qu’il nécessite des travaux de rénovation pour qu’il puisse atteindre au minimum une note en D. Il faut savoir que les travaux ont un coût, en plus de l’augmentation des matières premières dernières, cela est un impact conséquent sur un achat. Ainsi, la tendance de certains investisseurs sera de revendre ce type de biens, sans y réaliser le moindre travaux. L’état a assorti cette volonté de performance énergétique, d’aides pour la rénovation des bâtiments, cela sera t’il suffisant ? Difficile à croire.
Beaucoup d’investisseurs, pour optimiser leur investissement, décident de le positionner sur le marché de la location meublée touristique, pour ne pas citer une célèbre plateforme, Airbnb. De plus en plus de communes prennent des mesures pour stopper voire interdire ce type de locations, pensant qu’elles font concurrence direct au marché hôtelier et qu’en plus cela dope les prix, rendant impossible l’achat pour certaines personnes travaillant ou vivant historiquement sur place.
Paris, pour ne citer que la ville lumière, a donc décidé de valider la transformation de commerces en meublé de tourisme sous sa seule autorisation, et pour ceux qui souhaitent passer leur résidence secondaire en meublé de tourisme, il faudra qu’ils se soumettent à des compensations financières. C’est une tendance européenne pour autant, beaucoup de villes européennes souhaitent interdire les locations de ce type car les personnes habitant sur place ne trouvent plus à se loger.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
