Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Les dividendes de SCPI sont considérées en France comme des revenus fonciers. Ainsi, un contribuable Français qui perçoit une rémunération de SCPI le rajoutera sur ses revenus en les déclarant sur une 2044. La plupart du temps le régime réel s’appliquera car il n’est pas possible de déclarer des SCPI en Micro Foncier, sauf à avoir un autre bien immobilier. Ainsi la fiscalité sur le bénéfice foncier sera de la TMI + la CSG CRDS.
La fiscalité des revenus fonciers est importante en France, elle prend en compte la fiscalité à titre personnelle, c’est-à -dire la TMI (Taux Marginal d’imposition) plus les cotisations sociales soit la CSG CRDS. Il existe plusieurs tranches en France de TMI :
La CSG CRDS est une seule et même tranche de 17,2 %. Ainsi le calcul peut être rapidement fait, un célibataire gagnant en salaire environ 40 000 euros sera dans une TMI à 30 %, assez répendue. Les bénéfices fonciers, seront donc imposés à hauteur de 30 % + 17,2 % soit 47,2 %, quasiment la moitié. Voici les différentes tranches :
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Il va de soit que la TMI ne prenant pas en compte la CSG CRDS, la part de fiscalité pourrait donc être :
On peut donc dire que les Français qui ont une TMI à 45 % auraient une forte fiscalité sur leurs revenus fonciers.
Pour autant, certaines SCPI s’avèrent plus intéressantes que d’autres concernant la fiscalité. C’est ainsi que les SCPI qui détiennent des biens hors de France, Allemagne, Espagne, Portugal, Pays Bas, tirent leur épingle du jeu. Grâce à des conventions fiscales mises en place entre ces pays et le nôtre, une partie de la fiscalité est payée à la source par le gérant de la SCPI. C’est ainsi que l’impôt à payer ne repose pas totalement sur l’investisseur. De plus deux mécaniques par la suite sont prises en compte :
Il existe un réel intérêt fiscal à investir dans une SCPI qui détient des biens à l’étranger.
Le système du crédit d’impôt est simple à appréhender. Il va falloir ajouter les revenus issus de ces SCPI, la part de chaque pays, aux salaires déclarés classiquement. Grâce à cela on va déterminer la TMI qui s’applique ainsi que le taux moyen. C’est sur la base du taux moyen que va venir se calculer le crédit d‘impôt venant réduire la pression fiscale, on appelle cela le frottement fiscal.
Dans notre exemple nous allons prendre en compte un client qui investit 100 000 euros sur une SCPI Allemande, il va en tirer disons 4 500 euros de revenus issus de cette SCPI. Le taux payé en Allemagne par la SCPI est de 15,825 %. Sa TMI est de 30 % et son taux moyen lui est de 18 %, l’investisseur devra en impôt :
L’imposition globale étant de 1252,125 euros dont 712,125 euros d’imposition direct en Allemagne. Cela revient donc à dire que le taux moyen d’impôt est de 27,825 % quasiment un gain de 20 %.
Le taux effectif quant à lui a le même résultat que le crédit d’impôt mais utilise un chemin un peu différent concernant les calculs. La différence est que les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans la détermination du revenu imposable en France, mais ajoutés fictivement pour trouver le taux d’imposition “virtuel”. Puis le calcul prend en compte l’ensemble des revenus pour l’imposition.
Je prends cet exemple, de PF Hospitalite Europe, car une étude a été réalisée à la fin 2021 pour mettre en avant ce concept de frottement fiscal. Ainsi cela permet de citer des exemples chiffrés en toute connaissance de cause. Dans cette SCPI qui a pour but d’investir que sur une zone étrangère l’intérêt fiscal est fort.
Reprenons quelques chiffres :
Avant d’investir son IR serait de 13 506 euros (calcul 2021), avec un taux moyen de 20,78 %. Après investissement, son nouvel impôt se déroulerait de la façon suivante :
La différence d’impôt du coup concernant cet investissement est de 347 euros. Ainsi le Taux moyen d’imposition est de 20,93 %, le TD net de fiscalité passe de 4 % à 3,65 % et la fiscalité réelle des revenus issus de cette SCPI est de 8,69 %. On peut donc se rendre compte l’impact fort de cet investissement, qui fait passer d’une imposition global de 47,2 % à 8,69 %.
Il ne faut pas investir dans une SCPI juste pour un intérêt fiscal mais cela peut être un plus pour des gens qui souhaitent acheter des parts en cash et ne pas subir une trop forte fiscalité. C’est ainsi que par exemple cette SCPI PF Hospitalite Europe de Perial peut être intéressante, mais il en existe d’autres, Novapierre Allemagne(100 % étranger), Pierval Santé (72 % étranger), et quelques autres…
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
Ping:L'intérêt fiscal d'investir dans u...
marquez
Bonjour,
Pouvez vous me détailler les calculs pour trouver le crédit d’impôt et le taux effectif:
avec les données suivantes en régime réel:
-revenus avant abattement de 10%=45 890€ IR=2172€ (marié 0 enfant) sur les 45 890€
TMI=11%
-revenus fonciers: propriété rurale:2 700€nets
-revenus fonciers SCPI: total nets=4 465€ dont:2 020€ SCPI France et 1638€ pays pour le calcul du crédit d’impôt(Allemagne,Italie,Espagne) et 807€pour les pays pour le calcul du taux effectif (Pays-Bas,Belgique)
1000 Mercis d’avance