Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Vous détenez un bien immobilier que vous louez ou vous souhaitez investir dans un bien ? Il existe des solutions pour optimiser la mise en location de celui-ci. Le but étant de vous donner des clefs afin de pouvoir optimiser votre investissement immobilier. Que ce soit par un changement fiscal ou une campagne de travaux, il faut tout imaginer.
La plupart du temps, quand les personnes investissent, elles regardent la rentabilité brute, ou même les flux financiers. Les flux, pour certains, étant composés des entrées, loyers, et des sorties, mensualité et charges de copropriété. Beaucoup oublient l’impact de l’impôt sur les revenus qu’ils vont percevoir. L’impôt n’est pas anodin, selon votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition), vous pouvez avoir un impôt de 30 % plus la CSG CRDS, 17,2 %, soit 47,2 %… Pour les plus imposés, cela monte à 62,2 % ! L’imposition ne prend en compte que le bénéfice foncier, mais en ces temps de taux bas, les charges à déduire s’épuisent assez vite.
Trouver les meilleures solutions immobilières
Il existe encore aujourd’hui, beaucoup de propriétaires bailleurs qui déclarent leurs loyers en revenus fonciers. Cela leur ouvre droit à deux régimes, le micro foncier ou le réel. Le micro foncier accorde un abattement de 30 %, quand au réel vous déclarez toutes vos charges. L’inconvénient c’est que très rapidement, les charges diminuent, et le bénéfice foncier augmente.
Il existe une solution, passer son bien en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Cette solution permet, sous conditions d’avoir un expert comptable, d’amortir le bien et le mobilier. En clair, vous ajoutez une charge qui n’est que fiscale mais qui vous permet d’optimiser votre déclaration. Il faut le prendre en compte, vos flux ne seront pas les mêmes avec ou sans impôt. Opter pour le LMNP, c’est choisir une solution qui permet d’avoir sur des durées longues des revenus locatifs non fiscalisés.
Faire des travaux ou changer de type de location peut optimiser vos revenus locatifs.
Vous n’êtes pas sans savoir que l’État a mis en place une politique afin de sortir du marché de la location les passoires énergétiques. Mais afin de passer d’une note F ou G en D ou E, il va de soit que dans un appartement, cela va passer par des travaux intérieurs. 3 sont mis en avant, les menuiseries (double vitrage), l’isolation, et le changement de système de chauffage. Malheureusement, dans un appartement, on ne peut pas décider seul d’isoler l’extérieur, donc tout sera fait par l’intérieur.
Mais comme vous vous en doutez, cela peut avoir un impact sur la surface habitable finale. Si vous ajoutez de l’isolant et un mur en placoplatre, cela va grignoter de la surface. En ces temps de prix importants, et de volonté de l’État, certains acheteurs ciblent en priorité ces logements afin de proposer un prix inférieur compte tenu des nouvelles mesures mises en place. A chaque contrainte, une opportunité se crée. Pour autant, il va falloir prendre en compte le montant des travaux aussi.
Quitte à faire des travaux, pourquoi ne pas repenser totalement l’appartement, ou la maison ? Un de nos partenaires propose cette solution. Le client transmet le bien qu’il a vu ou qu’il détient et sous une semaine, un plan et un devis sont réalisés. Pour exemple, voici les plans d’un appartement, à la base un bien de 118 mètres carrés avec 3 chambres.
Après l’avoir repensé, il va évoluer en un bien qui sera composé de 3 chambres et 3 suites, permettant ainsi d’optimiser les revenus locatifs.
Avec une campagne de travaux de rénovation et d’aménagement de 131 500 euros, soit 1 114 € / mètres carrés, on obtient un revenu locatif de 3 330 € / mois. Le projet global, tout compris :
Ce projet global est au prix de 415 000 €, ce qui donne ainsi une rentabilité brute de 9,62 %, ce qui est très bien pour un investissement locatif. Mais gardez en tête que pour rénover ce bien, le coût des travaux est de 1 114 € / mètres carrés, ce qui reste raisonnable. Ce partenaire évolue sur toute la France, n’hésitez pas à faire vos demandes. De plus, il dispose de plusieurs biens avec une rentabilité intéressante. De tels projets permettent d’être à l’équilibre, voire d’avoir un cash flow positif…
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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