Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Hier, nous vous parlions des différentes craintes du marché immobilier, en partant des taux de crédit, des nouvelles normes HCSF, et bien sûr des nouvelles réglementations sur les passoires énergétiques. Les passoires énergétiques sont les logements qui sont classés, suite à un DPE (Diagnostic Performance Energétique), en F ou G. Cela n’est pas anodin, en France, à date, 4,8 Millions de logements entrent dans ces critères.
Il faut savoir que les DPE classent les performances des logements. La catégorie GES, inclut à l’intérieur, sert à calculer les émissions de gaz à effet de serre. Cette catégorie est calculée en estimant les émissions de gaz à effet de serre dans un logement, tout cela exprimé en Kg eq CO2/m2.an. Ce qui correspond à kilogrammes équivalent CO2 par mètre carré annuels. La note finale du DPE se base sur la catégorie GES et prend aussi en compte les natures des différentes énergies utilisées dans le logement (fossile ou non, renouvelable ou non).
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Il faut savoir que les DPE sont classés en différentes catégories, allant de A à G. A étant une performance énergétique importante, et G étant la queue du peloton, et le mauvais élève. L’état a donc décidé de mettre des restrictions en place afin d’interdire à la location les logements classés en F et G.
Comme énoncé précédemment, ces deux catégories sont considérées comme des passoires thermiques et énergétiques. Ces logements sont donc très polluants. Il faut y faire des travaux rapidement afin de remonter leurs notes. Ces travaux seront conséquents, compte tenu de la note de base.
La classe F est décomposée comme suit :
La classe G regroupe les logements suivant :
A Paris 50 % des annonces sont en F et G, le marché va trembler en 2023.
Il faut savoir que les propriétaires bailleurs n’auront bientôt plus le choix. Il va falloir faire des travaux afin d’augmenter les performances énergétiques de ces logements classés en F et G. Il faut même aller plus loin, lors des futurs achats de logements il faudra prendre en compte les travaux pour amener à une performance énergétique plus saine. Les locataires en place auront même le droit de demander à leurs propriétaires les travaux pour arriver à une note énergétique supérieure.
Les propriétaires ont parfois du mal à voir l’intérêt de réaliser de tels travaux dans leur logement. Il en va de la qualité d’usage pour le locataire, mais aussi réduire le coût de leurs factures énergétiques. Un logement en G a une consommation supérieure ce qui pénalise ainsi le locataire.
La loi climat et résilience entrant dans le cadre de la transition énergétique a été adoptée par le Sénat le 29 Juin. Les articles 41 et 42 de la proposition 9 mentionnent que d’ici 2028, les propriétaires et les bailleurs de logement classés en F et G, seront dans l’obligation de réaliser des travaux. A partir de 2023, la catégorie G sera officiellement interdite à la location, s’en suivra l’interdiction d’augmenter le loyer au renouvellement de bail.
Le premier des travaux à effectuer afin d’optimiser la performance énergétique sera de prévoir une forte isolation du logement. Un logement qui n’est pas bien isolé perd environ 30 % de chaleur, il est donc chauffé pour rien. Il va donc falloir améliorer les échanges air intérieur et air extérieur. L’isolation peut passer par différentes étapes :
Pour les ouvertures, il est possible d’opter pour un double vitrage qui sera bien plus performant que les fenêtres simples en place. Pour autant la pose sera aussi importante, une fenêtre mal posée, ou non jointée, sera là aussi signe de mauvaise performance.
S’en suit l’isolation, la plus simple étant de démarrer par les combles, si les combles ont déjà de l’isolation projetée, il sera possible de la remplacer. Dans le temps, elle se dégrade et perd de sa performance. Puis réaliser l’isolation des murs extérieurs, une bonne solution, doubler avec de l’isolation, laine de verre, ouate de cellulose, laine de bois, et mettre en place un mur en placoplatre réalisé selon les derniers DTU. Vous perdrez une partie de la surface, mais comptez environ 8 à 12 cm par rapport au mur extérieur.
Le chauffage représente la première source d’émission de GES d’un appartement ou d’une maison. C’est quasiment les ⅔ d’un budget énergétique pour le ménage. Pour avoir une performance qui augmente, il est possible, soit de changer les éléments de chauffe, les radiateurs s’ils sont anciens, ou même l’élément de chauffe principal, la chaudière par exemple. Pour une maison, il est plus simple d’opter pour une pompe à chaleur ou une chaudière biomasse. Le coût sera supérieur mais dans le temps, les économies seront au RDV. N’oubliez pas, que vous pourrez aussi déclarer fiscalement ce type de travaux.
On parle de garder hermétique une maison ou un appartement, et je vous mentionne le fait de l’aérer. Cela peut paraître antinomique mais un logement aéré voit sa pollution intérieure diminuer. Le renouvellement de l’air est important, c’est ce qui permet, par exemple, de ne pas voir apparaître de moisissure dans une salle de bain. Aérer un logement c’est réduire son humidité, permettre un chauffage plus efficace, et diminuer la facture finale. Afin d’améliorer la ventilation il faudra installer une VMC simple ou double flux.
En passant d’un DPE F à D, vous économisez près de 50 % d’énergie finale consommée et émettez 50 % de gaz à effet de serre en moins. Le coût à prévoir pour passer d’un logement F – G à D – E, est d’environ 350 euros / mètre carré. Ce coût sera bien sûr fiscalement déductible ou amortissable, et des aides peuvent exister pour vous aider à rénover votre logement. Sur Paris, on estime à 50 % le taux des logements mis en annonce qui correspondent à DPE F ou G.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
Ping:DPE, comment passer d'un F G à un D E : ...
schats
Bonjour, j’ai une question concernant la norme RT 2020 imposant une isolation de 300mm. En matière de rénovation d’immeuble ancien pour le mettre aux normes, prend on en compte dans les 300 mm l’épaisseur de la cloison / du mur existant?
FERNÁNDEZ
« Le coût à prévoir pour passer d’un logement F – G à D – E, est d’environ 350 euros / mètre carré »
Ou plus selon les répercutions de l’isolation des murs extérieurs sur les autres corps de métier …surtout dans la cuisine et salle de bains s’ils fait les refaire en totalité. Dans les immeubles haussmanniens parisiens cela peut aller de 1.500 € a 2.000 € /M2 voir plus s’il y a des moulûtes et corniches dans toutes les pièces !
Le marché de la location va exploser avec cette loi de classification énergétique !