Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Nous évoquons le sujet depuis un moment, et de plus en plus de paramètres, nous le démontrent, le marché l’investissement immobilier est en train de ralentir. Il faut savoir que plusieurs raisons se cumulent et font que l’investisseur, a soit des doutes, soit des craintes, ou pire il ne peut même plus acheter ou investir. Il faut dire que l’année 2022 est celle de tous les dangers pour l’immobilier. Pire encore, à date toujours aucun Ministre du Logement, mais cela semblerait changer après les élections législatives.
Le marché de l’investissement immobilier a toujours été dynamique, je ne suis pas là pour en qualifier les raisons, mais qu’elles soient à mon sens bonnes ou moins bonnes, ce marché a toujours été dynamique. Il faut dire que depuis les dix dernières années, plusieurs points ont fait que ce marché a été fortement mis en lumière :
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Vous l’aurez compris donc, durant les dernières années, l’investisseur dans l’ancien, avec une bonne rentabilité, pensait déjà arrêter de travailler ou acheter 1 Millions d’investissement immobilier avec un Smic (promesse que j’ai pu lire et entendre…). Pour cet aspect ce ralentissement n’est pas négatif, il aurait forcément mis en péril certains investisseurs. Il aurait mis en péril ceux qui ne peuvent pas assumer des aléas, un locataire qui ne paye pas ses loyers, des travaux non pris en compte, tous ces points qui s’appellent donc un aléas.
Des formations sont vendues à prix d’or pour que les investisseurs se sentent serein, prêt et paré à investir, mais en ont-ils la capacité ? Aujourd’hui le marché ayant quelques freins, il n’est peut être pas plus mal, que ces profils là, n’aient plus la capacité d’emprunter. Cela ne veut pas dire qu’ils ne le pourront pas dans le temps, mais la banque sera plus vigilante sur leur réserve financière, et surtout leur taux d’endettement.
Un des premiers freins à l’investissement locatif à l’heure actuelle, est le calcul du taux d’endettement. A la base, deux modes existent, le premier sans différentiel, on met les charges d’un côté, les revenus de l’autre et on regarde le rapport entre les deux. Bien sûr la banque proratise les loyers à environ 70 % pour prendre en compte le risque de carence et vacance. L’investisseur en LMNP rentable pouvait y trouver son compte.
Le deuxième calcul, lui, était plus favorable à l’investisseur qui prenait le pari d’investir dans des biens rentables. Le calcul avec différentiel permettait de déduire des charges, le loyer ainsi proratisé. Cela permettait donc de diminuer mécaniquement le taux d’endettement. Le HCSF a tranché, ce sera un calcul sans différentiel, et le taux d’endettement se cape à 35 %, au-dessus, il faudra avoir la capacité de déroger à la règle, 20 % des dossiers par trimestre, et seulement 20 % pour de l’investissement locatif. C’est en fait un taux de 4% sur les dossiers produits qui pourront être dérogés. Il va falloir brosser la banque dans le sens du poil.
Le Marché Immobilier marque le pas en ce début 2022.
C’est un dispositif qui commence à faire beaucoup parler de lui, le fait que d’ici 2025 les logements F et G ne pourront plus être mis en location. L’État souhaite ainsi faire disparaître ces passoires énergétiques. On pourrait se dire que ces logements passoires thermiques sont plutôt rares sur le territoire, il n’en est rien, cela représente environ 4,8 Millions de logements. Vous avez bien lu, 4,8 Millions de logements seront bientôt interdits à la location si des travaux de rénovation énergétique ne sont pas mis en place.
Pour le locataire final c’est plutôt une bonne nouvelle, il va ainsi voir son logement rénové et réduire ses factures d’énergie. Pour l’investisseur, cela représente un coût qu’il n’a peut être pas pris en compte…
Il va falloir aussi observer que les taux d’intérêt augmentent, leblogpatrimoine nous parle par exemple d’un taux à 3 % sur 20 ans en fin d’année qui ne le surprendrait pas. Je ne sais pas si nous allons atteindre ce taux de 3 %, mais le 2 % sera quasiment dépassé à coup sûr. Cela impacte bien sûr la mensualité, le coût du prêt, mais tout investisseur sait qu’il peut déduire les intérêts en LMNP ou au Régime Foncier, pour peu que les deux soient en réels. Par contre, cela va considérablement impacter le taux d’endettement, et certains investisseurs vont voir leur projet rejeté faute d’un taux clément.
Vous mélangez les trois premiers éléments et en créez un quatrième. Nous avons dit que l’accès au crédit était plus compliqué, que des travaux énergétiques étaient à prendre en compte, et enfin que les taux de crédit augmentent, la finalité, des enveloppes d’investissement qui grossissent. Si avant, vous pouviez acheter un immeuble classé en F, le mettre en location et toucher des loyers, demain ce ne sera plus le cas, il faudra ainsi prévoir des travaux qui feront gonfler la facture. Cette facture augmentée est-elle finançable pour l’investisseur ?
L’augmentation du coût global du projet va ainsi avoir une répercussion sur la capacité de l’investisseur à faire ou ne pas faire. Certaines banques prendront même en compte cet aspect travaux dans le temps afin de garantir que les loyers tombent. Je ne serais même pas surpris que certaines banques freinent d’elles mêmes les achats sur les logements en F ou G et demandent des DPE plus “verts”.
C’est ainsi que l’investissement locatif est mort en 2022, mais comme pour un Roi, dès la seconde qui suit, Vive l’investissement locatif. Tout cela sont-elles de mauvaises nouvelles, ou bien un formidable moment pour rendre ce marché de l’investissement plus impactant sur les gens et l’environnement. Certaines personnes ne pourront plus emprunter, mais ne se mettaient-elles pas en danger en misant tout sur une rentabilité qui n’était potentiellement pas garantie… Certains bâtiments ne seront plus louables, mais sont-ils vraiment dans de bonnes conditions ? Un logement en F ou G, est une passoire thermique et demande à une population voyant déjà son pouvoir d’achat diminuer, de remettre la main au portefeuille pour compenser cette déficience… En quelques mots, ce changement peut permettre de rendre plus sain un domaine de notre monde de l’investissement.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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