Revenus complémentaires à la retraite, la SCPI est-elle LA solution ?

Revenus complémentaires à la retraite, la SCPI est-elle LA solution ?
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On le sait tous, la retraite est un sujet d’actualité. Chacun aimerait partir plus tôt que l’âge légal, ou avec une retraite plus confortable. Aujourd’hui, pour avoir une retraite à taux plein, on peut partir à 67 ans (sous conditions de trimestre). Le taux plein ne remplace pas intégralement le revenu en tant que salarié, le taux de remplacement moyen est de 55 %. De fait, comment obtenir des revenus complémentaires ?

Délai pour partir à la retraite

Il est évident que selon le délai que vous avez, vous pourrez mettre plus ou moins de solutions en place. Malheureusement, dans la pratique, on se rend compte que la plupart des clients, réfléchissent à leur retraite, environ 10 ans avant de l’avoir. C’est ainsi qu’à partir de 55 – 57 ans, les futurs retraités réfléchissent aux possibilités d’avoir des revenus complémentaires.

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Il faut dire que la chute est conséquente. Vous aurez un taux moyen de remplacement de 55 %, ce qui veut dire que si votre salaire est de 4 000 €, la retraite serait d’environ 2 200 €. Selon votre rythme de vie, cela peut être insuffisant. Quelles solutions alors ?

Revenus complémentaires à la retraite, la SCPI est-elle LA solution ?

Un délai trop court pour un crédit classique

En étant âgé de 57 ans, votre durée de prêt ne pourra pas dépasser 18 ans. Malheureusement, cela vous demanderait des efforts conséquents, et une fenêtre en immobilier pur, pour un revenu locatif dans 10 ans, serait une mauvaise idée. En effet, cela voudrait dire que dans 10 ans :

  • soit vous vendez le bien et récupérez le différentiel pour le consommer
  • soit vous remboursez le capital restant dû et jouissez des loyers 

Sur un crédit d’une durée 18 ans, avec un taux de 1,85 %, le capital restant dû est de 48,56 %. Pour 100 000 € empruntés, vous devrez 48 560 €. Cela est conséquent, et réduit de facto la capacité d’investissement.

De plus, un cycle de 10 ans en immobilier paraît trop court. Selon la zone choisie vous pourrez avoir de bonnes ou mauvaises surprises.

Les SCPI semblent être une bonne solution pour avoir des revenus complémentaires à la retraite.

Quelles solutions pour investir ?

Il existe en fait trois solutions pour investir en étant âgé de 57 ans, chacune ayant ses avantages et inconvénients. Il faut savoir que selon les moyens que vous avez, vous pourrez plus ou moins atteindre votre objectif. Remplacer votre revenu salarié par la retraite et un complément de revenu, n’est pas chose simple.

L’investissement cash

La première solution, est de financer cash un produit. Peu importe le produit, l’apport en cash vous permet d’investir. Dans ce cas, tous les produits vous seraient possibles, mais lesquels seraient les plus intéressants pour avoir des revenus complémentaires dans 10 ans ? Je pense qu’on peut citer, le LMNP, la SCPI démembrée, la SCPI. Évidemment, tout ceci n’est qu’une proposition de solutions, il faudrait faire un RDV dédié pour déterminer la solution qui vous correspond.

Le LMNP vous permettra d’avoir des revenus non fiscalisés sur des durées plus ou moins longues, mais va nécessiter une gestion de votre part. La SCPI démembrée, de par sa décote vous permet de revaloriser votre capital dans le temps, et à 10 ans obtenir une rentabilité plus forte. Pour des parts démembrées sur 10 ans, on ne vous demande en général que 70 % de la valeur de la pleine propriété, à terme c’est une valeur de SCPI plus conséquente et donc des revenus plus importants.

Pour finir, la SCPI classique mais qui créera une fiscalité sur les loyers perçus. Le conseil serait d’en avoir une partie à l’étranger afin de pouvoir optimiser la fiscalité du loyer touché.

Il existe aussi des solutions telles que l’assurance vie ou le PER, mais dans ces deux cas, il faudrait voir les solutions que vous détenez déjà pour savoir s’il est intéressant d’en créer une nouvelle ou pas. 

L’investissement en versements programmés

La deuxième solution consiste à acheter un produit, une solution, par versements programmés. La fenêtre des possibles se réduit, et ainsi vous aurez, la SCPI démembrée, la SCPI, et les produits financiers de type Assurance Vie ou PER.

Les avantages étant mentionnés précédemment je ne vais pas les citer de nouveau, mais comprenez qu’en VP il est plus compliqué d’atteindre son objectif et le champ des possibles est limité. L’avantage par contre en VP c’est qu’on peut lisser son entrée sur les marchés. A 10 ans d’une sortie prévue, ce n’est peut être pas la meilleure idée.

L’investissement à crédit

Non, je ne suis pas un poisson rouge qui vient de faire un tour de son bocal et a oublié ce qu’il a mis deux lignes plus haut (je n’ai rien contre les poissons rouges d’ailleurs). Il existe certaines banques qui permettent un financement avec un âge de fin qui dépasse les 85 ans. 

Ce n’est pas la solution idéale mais elle existe. Cela permet, entre autres, d’avoir une participation personnelle faible durant 10 ans, et conserver une partie de la solution achetée. Si le but est donc de conserver une partie, il est donc possible d’investir en SCPI ou SCPI démembrées. Les autres solutions n’étant soit pas finançables par crédit, soit non divisibles à 10 ans. Il faudra noter tout de même, que si vous optez pour un crédit 25 ans, à 10 ans il vous reste à rembourser (selon le taux de crédit) environ 68 % de la somme empruntée.

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La SCPI est donc LA solution ?

Il existe différentes solutions, mais la SCPI semble être la solution qui s’adapte le mieux à tous les besoins et modes de financement. De plus, selon la volonté que vous avez, soit vous pouvez opter pour des SCPI étrangères afin d’avoir une fiscalité réduite, soit vous pouvez opter pour des SCPI françaises et viser de fortes rentabilités. Mais le choix n’est pas alternatif, vous pouvez aussi investir dans les 2 en même temps.

Pour autant, il existe des points de vigilance, qu’il est nécessaire de rappeler. Tout d’abord les SCPI sont un investissement sur un cycle long, n’imaginez pas revendre avant 8 ans, ce n’est pas conseillé par l’AMF. D’autre part, il existe des frais de souscription qui sont en moyenne de 10 %, il faudra le prendre en compte. Enfin, comme tout investissement, il existe un risque de perte en capital.

Malgré tout, si vous souhaitez demain compléter votre retraite par un revenu, la SCPI semble être une bonne solution. Vous ne vous occuperez de rien et percevrez les revenus trimestriellement. Surtout si comme dans notre cas, vous êtes à 10 ans de la retraite.

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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