Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
En France, comme on a pu vous le dire lors de l’article sur Bricks, ou Brickmeup, il existe un réseau appelé Proptech, il regroupe ainsi toutes les Start-up liées au monde de l’immobilier. Le but de cette association est de mettre en avant les Start-up du domaine de la proptech et ainsi permettre d’accéder à des acteurs institutionnels plus reconnus. Aujourd’hui j’ai décidé de parler de Beanstock qui a réalisé en 2021 une levée de fonds de plus de 2,5 Millions d’euros.
Beanstock se définit comme acteur de l’investissement immobilier et souhaite simplifier à tout Français l’accès à des investissements de qualité. Ils sont partis du constat que l’investissement prenait du temps et des ressources, quelles soient techniques ou financières que tout à chacun n’avait pas. Du coup ils mettent en place un outil, une solution qui permet de totalement digitaliser l’investissement locatif tout en apportant de la pédagogie. On peut aussi voir sur leur site qu’ils ont développé des outils qui permettent une analyse poussée de chacun des investissements locatifs potentiels et ainsi permettre à l’investisseur de réaliser un bon coup. De plus, une équipe d’experts est totalement dédiée pour répondre aux différentes demandes des investisseurs potentiels.
Si je devais résumer, l’offre de Beanstock regroupe tout ce dont vous avez besoin pour investir à savoir :
Le plus simple est donc de se connecter à leur site afin de voir ce que propose réellement Beanstok, car souvent entre les promesses et la réalité des faits il y a un fossé. Vous pouvez ainsi vous connecter avec un compte google, ce que j’ai fait. La première page offre donc une sélection d’investissements que propose Beanstock. Tout d’abord il est fait mention que les offres sont exclusives ce qui est un gage pour moi de qualité et de quiétude. Ensuite sur la sélection qui apparaît dès le début, c’est une large sélection de biens sur Paris, sans qu’aucun filtre ne soit activé. J’ai donc pris le 1er projet qui est proposé, un studio sur Paris.
Beanstock digitalise l’investissement locatif et permet à tout à chacun d’investir
Il se situe sur Paris 10 et il a les informations suivantes :
Ils prennent aussi en compte un crédit immobilier qui a comme paramètres par défaut :
Il faut savoir aussi qu’ils mentionnent un Rendement des Capitaux Investis et pour cela ils prennent un délai de revente à 20 ans en prenant en compte l’évolution du prix des 15 dernières années. Ce paramètre doit être pris avec mesure.
Tout d’abord on prend un bien sur Paris donc le prix au m2 reste cher, celui pour 165 700 euros vous achetez 13,93 m2 ce qui fait un prix au m2 de 11 895 euros, hors frais de notaire bien sûr. Sur Paris 10 à l’heure actuelle les prix sont 10 962 euros, ce qui fait un écart de 8,5 %. Ce qui est un impact tout de même significatif. De plus, il n’est pas pris en compte sur le projet de turn over locatif ce qui paraît très surprenant. L’analyse de cet investissement en 1ère lecture me fait dire que certains paramètres pris en compte par Beanstock semblent tout de même somme toute un peu surévalués.
Les prix démarrent à 86 400 euros et plafonnent à 280 000 euros, ce qui est la fourchette en investissement locatif à l’heure actuelle. Par contre cela me porte à croire que leur objectif n’est pas forcément de mettre en avant des gros achats comme Bricks, mais plutôt de proposer aux investisseurs des prix abordables pour qu’il puisse en faire plusieurs.
Je dois dire que j’ai été tout de même surpris par les villes que propose Beanstock, non pas que je pense que certaines villes ne devraient pas être présentes, mais je crois qu’en tant que proptech ils auraient dû mettre en avant pour démarrer des métropoles puis partir ensuite sur des zones moins tendues. Aujourd’hui à Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon se mélangent Avignon, Perpignan, Saint-Etienne, et Grenoble. Ma sensation est donc que pour pouvoir avoir plus de biens et des biens rentables, ils misent sur une diversification des zones, mais comment maîtriser un marché tel que Perpignan si aucune personne n’y est ?
En se rendant sur plusieurs projets j’ai ainsi pu voir que les biens sont proposés Frais d’agence inclus, donc une commission immobilière est déjà prise en compte sur le projet. Pour autant Beanstock y ajoute leurs frais qui est en moyenne de 6% HT, soit 7,20 % TTC. Tout cela veut donc dire que pour proposer leurs services de centralisateur et plateforme de digitalisation ils prennent souvent plus que l’agence immobilière. De plus, lors de la gestion ils prendront 5 % de frais. Pour autant dans l’espace de rémunération ils mentionnent que ces frais permettent à l’investisseur de gagner du temps et aussi de négocier le prix du bien.
Beanstock nous dit qu’ils révolutionnent le monde de l’immobilier en digitalisant l’investissement locatif. La promesse est-elle au RDV ? Tout d’abord je trouve simple l’accès aux projets, et la lecture des paramètres assez claire. Pour autant est-ce que tout cela vaut 6% HT soit 7,20 % TTC ? Ils incluent de la formation, un suivi de travaux, et une recherche de biens. Mais dans ce monde là, on ne cherche pas d’abord un client puis un investissement intéressant à lui vendre, on cherche d’abord des investissements, que l’on veut vendre à des clients. Leur but est la vente pas le conseil. De plus je reste dubitatif sur la capacité des équipes Beanstock à suivre un chantier à Perpignan alors qu’ils sont tous basés à Paris.
Sur le papier la promesse est sympa mais dans la réalité des faits je trouve que Beanstock est un agrégateur de solutions qui dans le temps va sûrement être limité aux seules capacités à nouer des partenariats avec des agences immobilières. Les intérêts de Beanstock n’est donc pas de faire faire un bon coup à l’investisseur mais de nouer des partenariats dans le temps pour avoir le catalogue le plus large possible. De plus il faudra conserver le bien assez longtemps pour compenser le prix facturé par Beanstock, ce 7,20 % TTC est tout de même un montant conséquent pour une technologie qui n’est somme toute pas révolutionnaire.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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