Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Il existe différentes raisons qui peuvent vous pousser à ne pas investir en SCPI en 2022. Nous allons les analyser dans cet article et voir si la raison évoquée est réelle. J’ai souvent entendu des arguments en défaveur des SCPI. La plupart du temps énoncés par des personnes qui ne croient pas en ce support. Ont-ils raison ? On ne peut pas le dire dès le début de l’article mais nous allons vite le savoir.
Il est vrai que les SCPI ne vous permettent pas d’avoir une part en tant qu’indivisaire sur immeuble. En quelques mots, c’est vrai, votre nom ne sera pas sur l’acte notarié. Dans un pays où l’accès à la propriété se complique, le fait de vouloir devenir propriétaire est de plus en plus présent. Pour autant, vous devenez actionnaire d’une société qui elle-même va détenir de l’immobilier. Cela pourrait s’apparenter à détenir des parts d’une SCI Immobilière qui ferait plusieurs achats.
Trouver les meilleures solutions immobilières
L’avantage de détenir des parts de SCPI, de fait, c’est que cela vous permet indirectement de devenir propriétaire d’un parc immobilier quasiment inaccessible pour le commun des mortels. Certains immeubles se payent plus de 100 Millions d’euros. Je sais que nous sommes au lendemain d’un euromillion conséquent mais tout de même… On peut apparenter donc le fait de détenir des parts de SCPI à être copropriétaire d’un bien immobilier.
La plus value immobilière est souvent le cheval de bataille de tous les acheteurs immobiliers. Beaucoup d’entre nous misent sur un effet démultiplicateur de leur achat afin de pouvoir avoir une somme conséquente à l’arrivée. Je l’ai d’ailleurs très souvent entendu, la plus value immobilière en SCPI est quasi nulle, privilégiez l’immobilier direct. Attention, pour un exemple d’un bien qui a pris de la plus value, combien n’en ont pas eu ? Cela n’est pas une part minoritaire des investissements immobiliers, loin de la. Il s’avère de plus en plus compliqué de réaliser des plus values conséquentes sur le marché actuel. On parle même de bulle. Ne vaut-il du coup pas mieux mutualiser un achat qui serait réparti sur une multitude de biens ?
A vos arguments en défaveur de la SCPI, on les analyse tous…
La mutualisation du parc immobilier en SCPI permet de contenir les potentiels risques de moins value et ainsi ne pas faire de mauvaise opération. La plus value est aussi souvent transférée en report à nouveau ou bien en taux de distribution, ce qui permet un achat de parts plus rentable. Il est vrai que vous ne tirerez pas 100 % de la plus value des ventes, et à l’inverse vous ne supporterez pas 100 % des moins value, un compromis qui permet de mutualiser le risque. Enfin sachez aussi que le parc est réévalué chaque année, ce qui peut donner en plus d’une redistribution, une augmentation de la valeur de parts sans avoir besoin de revendre.
La rentabilité locative est le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat. Les devenirrentier.com cherchent souvent des rentabilités supérieures à 7 % afin d’avoir ce qu’ils appellent un cash flow positif. Malgré tout, le fait d’avoir un bien immobilier qui dépasse les 7 % nécessite souvent quelques actions particulières. Acheter dans des zones qui ne sont pas les plus dynamiques, pour avoir un tel rapport, il ne faut pas miser sur des centres de très grande ville mais plutôt des quartiers intéressants de villes entre 5 000 et 50 000 habitants.
De plus, afin d’optimiser la facture, il faudra s’occuper de la gestion locative, des travaux, de l’équipement, et prendre à sa charge le risque locatif. Il serait bon que certains prennent le temps de tout calculer afin de voir si le temps engagé correspond bien à leurs attentes. Malgré tout, certaines SCPI ont des taux de distribution entre 5 et 7 %, parfois même boostés par des revenus étrangers. Ainsi la rentabilité n’est pas pénalisée pleinement par la fiscalité. Une rentabilité supérieure à 7 % n’est jamais assurée toute l’année, vous aurez aussi en tant que propriétaire bailleur du turnover, de la carence, de la vacance. Oubliez cela en SCPI. Le jeu en vaut-il la chandelle ?
Les SCPI sont considérées comme des revenus fonciers, vous aurez donc à réaliser une déclaration de revenus fonciers classique. Vous ne pourrez pas opter pour le régime du micro-foncier si vous ne détenez que des parts de SCPI. L’imposition est bien de votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) et votre CSG CRDS. Par contre, un point important, les revenus locatifs étrangers sont imposés sur le sol où ils ont été générés. Avec les conventions fiscales, vous n’aurez qu’un ‘frottement fiscal’. Pour exemple la SCPI PF Hospitalité Europe, pour une personne en TMI 30 %, n’a un frottement que de 7 %. On peut donc bien parler d’optimisation potentielle. Il reste aussi la possibilité soit d’opter pour un bien en plus en déficit foncier les héberger dans une SCI à l’IS.
Le financement est aussi un des points clés du dispositif. A date vous avez trois modes de financement, le financement en cash, direct. Inconvénient: la fiscalité, avantage, opter pour des SCPI étrangères ou de la Nue Propriété peut être intéressant. Ensuite vous avez le financement en tant que crédit immobilier, la norme des 35 % d’endettement brut reste la même ou bien un crédit d’objet divers avec un endettement qui peut monter à 50 % d’endettement net.
Vous avez bien lu, il est bien plus simple de financer des SCPI que de l’immobilier classique. Il vous faudra donc vous armer de patience pour demander un financement SCPI à votre banquier, s’il ne veut pas ou si vous dépassez les 35 % d’endettement Net, certains fournisseurs de SCPI ont des solutions avec des partenaires pour aller jusqu’à 50 % sans apport.
N’hésitez pas à me donner la liste de vos objections, nous verrons ainsi si elles s’avèrent vrai. Pour ma part, les 5 que j’ai cité n’en sont pas vraiment. Avoir des SCPI est bien être dans un dispositif pierre-papier, pour autant vous détenez de l’immobilier in fine, on peut même en avoir la liste entière, et en plus selon les SCPI, certains immeubles sont au prix de plusieurs centaines de millions d’euros.
Les plus values immobilières sont bien versées, selon les gestionnaires, sous forme de taux de distribution, soyez rassuré vous mutualisez aussi le risque. La rentabilité n’excède jamais les 7 %, ou dans de rares cas, mais il existe des optimisations, garder aussi à l’esprit que votre implication sera minime. La fiscalité est elle aussi optimisable selon la source des revenus, et rien n’empêche de le coupler à un appartement en déficit foncier. Enfin, l’accès au crédit est bien plus simple que sur un immobilier classique. A vos objections…
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
Ping:Vous ne devez pas investir en SCPI en 2022... |...