Quelles solutions pour financer ses SCPI à crédit ? Solutions, Tips, Infos …

Quelles solutions pour financer ses SCPI à crédit ? Solutions, Tips, Infos ...
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Vous le savez tous, j’ai dernièrement quitté un cabinet en gestion de patrimoine pour prendre mon indépendance et pouvoir créer Nyko.io , première plateforme de pédagogie financière. La toute première vidéo que j’ai pu tourner porte sur la SCPI, ce qu’elle est, les avantages et inconvénients. Cela n’est pas anodin, durant les dernières années j’ai pu voir que dans l’actif des Français, les SCPI étaient de plus en plus présentes. Effet de mode ? Non je pense pas, plusieurs critères en sont la raison.

Les raisons de la forte présence des SCPI dans l’actif Français

Au champ des raisons, il est possible d’en lister plusieurs, mais souvent elles sont l’arbitrage d’un autre produit. Par exemple, lorsqu’on choisit en un investissement Pinel ou une SCPI, les avantages et inconvénients sont diamétralement opposés, le Pinel ouvre droit à une réduction d’impôts, la SCPI en génère. Le Pinel crée une relation entre le locataire et l’investisseur, la SCPI l’en dispense …. Je pourrais ainsi en lister des dizaines, mais voici donc les principales raisons de la forte présence des SCPI dans l’actif des Français :

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  • Mutualisation du risque locatif : avec des centaines de locataires, il est plus aisé de diminuer le risque locatif et ainsi avoir son loyer 
  • Mutualisation du risque immobilier : des centaines de Millions, voire des Milliards d’encours permettent d’avoir une vision globale du marché et ainsi arbitrer au bon moment 
  • L’engouement Pierre-Papier : La SCPI s’apparent à de la Pierre-Papier, un mix entre une Assurance-vie et un immobilier, ce qui permet aux investisseurs d’être un peu plus serein
  • Le mode de financement : A la différence d’une Assurance Vie, on peut emprunter pour financer des SCPI, et des solutions existent pour avoir un financement plus poussé qu’en immobilier

 

Evidemment, je pourrais aussi mentionner la capacité de certains à démocratiser la SCPI et en parler simplement. Un de mes anciens collègues a su développer cette qualité et ainsi faire grossir le volume de collectes. N’y voyez aucun truchement commercial, c’est qu’en expliquant simplement, et en vulgarisant la chose, les investisseurs comprennent et ont tendance à investir plus facilement ( Flo si tu nous lis 🙂 ). Pour autant les choses ne sont pas si simples, il faut aussi voir les côtés qui aujourd’hui freinent, et un d’entre eux, comme pour beaucoup, est le financement.

Des solutions existent même à un taux supérieur à 35 % d’endettement.

Les modes de financement de ses SCPI

Comme je vous l’ai dis, il est possible de lever de la dette pour investir en SCPI, il existe donc un moyen simple, faire un crédit. Pour autant, compte tenu des normes HCSF, je vais séparer le raisonnement en deux catégories, ceux qui après projets, seraient en dessous des 35 % d’endettement, et ceux qui seraient au dessus de la norme des 35 %.

La raison par l’endettement 

Lorsque vous faîtes une simulation de SCPI, il faut évidemment prendre les caractéristiques des SCPI en compte et ainsi voir si vous avez un taux d’endettement qui vous permet d’avoir un crédit immobilier classique. La méthode est assez simple :

  • Prenez en compte 70 à 80 % des loyers ( immo ou SCPI )
  • Réalisez la formule sans différentiel : ( Charges existantes + Charges à venir ) / ( Revenus existants + Revenus à venir compensé )

Vous avez un endettement après projet inférieur à 35 %, il va vous être possible d’allez voir la banque et de demander un financement. Pour autant, ne sautez pas de joie, les choses ne sont pas simples. Il faut savoir que les banques n’aiment pas financer des SCPI externes, sauf certains réseaux. J’ai d’ailleurs posté une demande sur un groupe facebook, les investisseurs passent principalement par deux réseaux :

  • Caisse d’épargne
  • Crédit Agricole 

Pourquoi cette raison ? Les banques ont des SCPI en interne et ont des quotas de production à réaliser. Vous allez dire que je suis bien sûr de cela alors que je n’ai jamais été banquier. Vous avez tout à fait raison, mais dans mon réseau de professionnels, je compte pas mal d’anciens banquiers, et j’ai tout simplement posé la question. Un ancien GP d’un de ces réseaux d’ailleurs me disait récemment, que son ancienne banque ne financerait pas ses clients, la raison est simple, une demande de la direction de réaliser 100 000 euros en SCPI, une collecte toujours pas réalisé, et le message envoyé en finançant un concurrent serait désastreux. De plus, compte tenu du dossier à monter, une très faible volonté de le faire.

On ne peut pas reprocher cela aux banques, mais elles oublient un peu leur rôle de financeurs. Quand le client a une banque, avec une relation somme toute fine, et que vous demandez en priorité leur capacité de financement, si la réponse est négative, sans aucune analyse, il ne faut pas être surpris après que les clients s’en aillent. J’ai du mal à comprendre d’ailleurs cette position, est-ce une question de temps ? Ont-ils trop de travail ? Je pense, car on voit de plus en plus de démissions, et le message du coup fait peur. Je ne reproche rien à ceux qui sont les interlocuteurs direct des clients, mais plutôt aux têtes pensantes, qui faute de mettre le client au centre de la relation, font en sorte qu’ils s’en aillent.

Ceci n’est pas une charge sur les banques, mais quand un client a un profil en dessous de l’endettement HCSF, et que la banque donne un refus sans motivation, c’est pénible. Comme je vous l’ai dit avant, ne sautez donc pas de joie, même si votre profil est top, il faudra peut être passer par d’autres solutions de financement.

Refus de la banque ou endettement > 35 % 

Vous avez fait l’analyse du dossier, et après projet vous tombez sur un endettement supérieur à 35 %, et là vous vous dîtes, les carottes sont cuites …. Pas forcément, des banques spécialisées ont mis en place des solutions pour permettre à des particuliers de financer des SCPI. Ces solutions coûtent un peu plus chères mais permettent de réaliser le projet. Je ne vous rappellerai pas que les intérêts, dans le cadre d’une déclaration de revenus fonciers, sont déductibles des loyers perçus. Je ne dis pas qu’il faut un taux d’endettement le plus fort possible, mais simplement qu’il peut être un peu compensé fiscalement.

La première solution est de passer par le CFCAL, c’est une banque qui à la base est spécialisée en RAC, mais depuis la mort du Crédit Foncier, propose des solutions qui pourraient vous permettre de financer des SCPI. Leurs conditions sont assez simples :

  • Type de crédit : Amortissable
  • Durée : de 7 à 25 ans 
  • Montant : de 60 000 euros à 600 000 euros 
  • Endettement Max : 40 % 
  • Revenus pris en compte : LMNP : 60 % / NU : 80 % / SCPI : 100 %
  • Revenus futurs SCPI : Non pris en compte 
  • Statut : Propriétaire 
  • Professionnels : 
    • Salariés en CDI, retraités
    • Professions libérales (3 ans)
    • Frontaliers
    • CDD, intérimaires (2 ans)
    • Assistantes maternelles (2 ans)
  • Personnes physique uniquement 

Vous l’avez compris, pas d’apport, des conditions plus simples qu’une banque de détails, ce premier mode de financement permet donc de pouvoir analyser une situation et vous permettre d’obtenir votre prêt SCPI. Pour autant, il faut aussi prendre en compte l’impact des taux de crédit, entre 2,5 % et 2,85 % selon la durée.

La deuxième solution est une solution que mettent en place de plus en plus de fournisseurs de SCPI, afin de pouvoir financer leurs clients, et les clients de leurs réseaux BtoB. Cette solution se base sur un accord entre Crédit Mutuel Arkea et le fournisseur de SCPI qui sera l’agrégateur des dossiers. Ainsi, les dossiers sont plus rapides, correspondent à des crédits d’objet divers, et ont les caractéristiques suivantes :

  • Type de crédit : Amortissable ou In Fine 
  • Durée : de 7 à 25 ans 
  • Montant : selon les fournisseurs de 30 000 euros à 300 000 euros 
  • Endettement Max : 50 % 
  • Revenus futurs SCPI : Oui mais pondéré à 70 %
  • Statut : Locataire ou Propriétaire 
  • Lieu de résidence : France et expatrié
  • Professionnels :
    • Salariés, retraités, rentiers
    • Sous conditions : chefs d’entreprise / Professions libérales (50% d’adossement contrat AV* ou apport)
  • Personnes : Physique ou morales 
    • SCI IR ou IS (à créer pour l’opération + caution des associés)


Ce mode de financement est encore plus simple que le précédent, son coût est quasiment identique, le calcul d’endettement est plus simple et plus intéressant. Les délais aussi sont courts, et le différé peut aller jusqu’à 2 ans. Vous l’aurez compris, il vous faudra passer par le fournisseur de SCPI qui aura comme critère principal, le montant de SCPI maisons, mais compte tenu des 2 grandes maisons qui le proposent aujourd’hui cela reste une solution à étudier.

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

3 Comments

  1. Ping:Quelles solutions pour financer ses SCPI &agrav...

  2. Jegousse Eric

    Bonjour,
    Quels sont les deux fournisseurs de SCPI à avoir un accord avec le Crédit Mutuel Arkea?
    Avec mes remerciements.
    Cordialement,

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