đŸ‡«đŸ‡· Nouveau Gouvernement, qu’en est-il du Logement ?

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Hier a Ă©tĂ© annoncĂ© le nouveau gouvernement, le gouvernement Borne II. Il faut dire que suite aux Ă©lections lĂ©gislatives, tout le monde attendait avec impatience ce remaniement. Des Ă©changes avaient eu lieu avec l’opposition, mais aucun d’entre eux ne voulant rentrer dans un gouvernement de coalition, le choix a Ă©tĂ© vite vu pour le PrĂ©sident. Deux nominations m’intĂ©ressent plus particuliĂšrement, celle de Christophe BĂ©chu Ministre de la Transition Ă©cologique et de la CohĂ©sion des Territoires, et M. Olivier Klein, Ministre DĂ©lĂ©guĂ© Ă  la Ville et au Logement.

Quid de l’immobilier dans le Gouvernement ?

Il faut dĂ©jĂ  noter que le Ministre dĂ©lĂ©guĂ© chargĂ© du logement est sous la hiĂ©rarchie du Ministre de la Transition Ă©cologique et de la cohĂ©sion des Territoires. Pour moi, ce premier signal n’est pas forcĂ©ment positif. On met en avant plus l’écologie que l’immobilier. Pour autant, cela s’inscrit dans les derniĂšres mesures qui visent par exemple Ă  sortir du marchĂ© locatif les passoires thermiques.

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Christophe BĂ©chu est bien connu, c’est un ancien des RĂ©publicains, Maire d’Angers depuis 8 ans. M. BĂ©chu est intĂ©ressĂ© par les sujets de l’écologie du logement et des transports confirme son entourage. C’est un ancien sĂ©nateur de 48 ans, donnĂ© rĂ©guliĂšrement entrant au gouvernement, au vu de sa proximitĂ© idĂ©ologique avec Emmanuel Macron. M. BĂ©chu est aussi trĂšs proche d’Edouard Philippe. Je n’ai malheureusement pas trouvĂ© de textes de loi en tant que SĂ©nateur pour l’immobilier ou le logement


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Olivier Klein quant Ă  lui est Maire de Clichy-sous-Bois, prĂ©sident de l’agence nationale pour la rĂ©novation urbaine. Il occupe ce poste depuis 2017. C’est un ancien communiste devenu socialiste puis s’est centrĂ©, et est devenu compatible avec Emmanuel Macron. Oliver Klein connaĂźt bien le secteur de l’immobilier, en particulier la rĂ©novation des biens


Deux personnes en charge de la transition et du logement, M. BĂ©chu et M. Klein.

Un Logement en souffrance

Certains professionnels saluent la nomination d’Olivier Klein Ă  la tĂȘte du logement, mettant en avant son statut d’élu de terrain, et son pragmatisme sur la gestion de la rĂ©novation au sein de l’ANRU. Techniquement pour beaucoup c’est trĂšs bien. Mais sera-t-il Ă  la hauteur du chantier qui l’attend ?

Le logement est en grande souffrance, et pas seulement sur la partie rĂ©novation urbaine. Il a besoin de coups de pouce, de facilitĂ© d’accĂšs, et de la mise en place de chantiers de construction. Des lois doivent entrer en vigueur, quelles seront ses positions ? 

Les passoires énergétiques

Cela n’a Ă©chappĂ© Ă  personne, dĂšs l’annĂ©e prochaine les logements considĂ©rĂ©s comme passoires Ă©nergĂ©tiques auront de plus en plus de mal Ă  rester sur le marchĂ© de la location. Trois Ă©tiquettes sont visĂ©es, G, F et enfin E. Mais les propriĂ©taires bailleurs de bonne foi, qui ne pourront, via leur seule rĂ©novation, obtenir une note bien supĂ©rieure auront-ils une chance de continuer Ă  louer ? 

Ce premier pavĂ© jetĂ© dans la mare sera dĂ©jĂ  un signal fort en matiĂšre de logement. Une loi a Ă©tĂ© votĂ©e, mais sa mise en application peut ĂȘtre compliquĂ©e pour une majoritĂ©, quels ajustements seront faits ? Il faut dire que sur certains bĂątiments parisiens, isoler par l’intĂ©rieur ne fera pas grimper suffisamment la note. Il faudra donc envisager des mises en chantier sur les communs, mais si une majoritĂ© s’y refuse, que faire ? 50 % des logements mis en vente sur leboncoin en Île de France sont en Ă©tiquette F et G
 Le marchĂ© va t’il devenir pauvre ? Nous manquons dĂ©jĂ  cruellement de logements.

L’accĂšs au prĂȘt immobilier 

Trois tendances Ă  l’heure actuelle freinent le marchĂ© du crĂ©dit immobilier. Tout d’abord la remontĂ©e rapide des taux immobiliers, puis le taux d’usure qui ne subira pas de coup de coupe, et enfin les normes HCSF. Tout cela cumulĂ© vous obtenez une forte augmentation des refus de prĂȘts, actuellement Ă  10-15%, un apport qui tourne Ă  20 %, et de moins en moins de primo accĂ©dant. Vous avez bien lu, de moins en moins de jeunes peuvent passer le pas et devenir propriĂ©taire pour la premiĂšre fois.

L’accĂšs au crĂ©dit est donc devenu compliquĂ©, voire impossible. Bruno Le Maire avait mentionnĂ© qu’il ferait de l’accĂšs au crĂ©dit une prioritĂ©, il a dĂ» l’oublier
 Il va donc falloir permettre aux Français de pouvoir devenir propriĂ©taire,et lever quelques paramĂštres qui aujourd’hui bloquent l’accĂšs au crĂ©dit.

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L’aprùs Pinel ???

Je ne suis pas un dĂ©fenseur du Pinel, mais en 2023 ses rĂšgles changent, et la plupart des promoteurs ou commercialisateurs s‘inquiĂštent. Une loi rabotĂ©e, complexifiĂ©e, et beaucoup moins intĂ©ressante, sera donc mise en place au 1er Janvier 2023. Le prix moyen d’un investissement va donc augmenter, en cause la norme RE 20202.  Pour les T3 et plus, des demandes de surface et d’exposition vont mettre Ă  mal le secteur de l’investissement locatif dans le neuf.

Une nouvelle loi devra donc ĂȘtre imaginĂ©e, ou l’actuelle devra ĂȘtre rĂ©amĂ©nagĂ©e. Il faut dire que les mises en chantier diminuent, et l’adage le dit “quand l’immobilier va, tout va”. Le Pinel n’est pas le graal en immobilier, mais il permet Ă  certains promoteurs de lancer des programmes avec un apport de 30 % de logements prĂ©vendus. Il est donc important de savoir ce que va donner la prochaine loi fiscale en matiĂšre d’investissement immobilier. Chiffre Ă  noter par exemple, un recul de 30,5 % des autorisations de construire en 2022, c’est une catastrophe.

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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