2022, la fin du Pinel ? Des conditions qui ne présagent rien de bon

L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement

C’est aussi la règle en immobilier qu’il faut connaître, l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Vous pouvez avoir pris la bonne décision sur la ville, si sur l’emplacement vous vous trompez, cela sera compliqué de faire évoluer les choses. Ainsi, ce que je conseille souvent c’est de se rendre sur place, de visiter à pieds, et interroger les gens qui habitent là. Ne vous projetez pas comme si c’est vous qui allez y habiter, mais pour autant, il faudra tout même louer et vendre le bien. Si vous n’êtes pas à l’aise, pourquoi le locataire et l’acheteur le seraient-ils ?

Le lot et son prix 

Deux règles en une, choisissez une lot qui s’adapte au marché local, certaines villes sont plus porteuses en T2, d’autres en T3. Il ne faut pas hésiter à tester le marché et regarder les annonces immobilières en place. Tout d’abord sur la location c’est un bon point et sur la vente aussi. Maintenant, il faut aussi analyser le prix immobilier et l’écart neuf Vs ancien. A mon sens, un écart supérieur à 25 % est trop important, est ce que dans les prochaines années, l’ancien évoluera assez rapidement pour équilibrer au moins mon prix de neuf ? Si l’écart est supérieur, je vous invite à réaliser la simulation avec une revente inférieure au prix d’achat. 

Mais cette règle sur le prix est à garder en tête, une bonne opération se crée en général à l’achat pas à la revente. Au mieux vous achetez, au plus simple vous revendrez. Ainsi, il va falloir analyser le marché immobilier et voir si le bien que l’on vous propose n’est pas éloigné des prix références.

2023, l’année de tous les dangers pour le Pinel

Je vous ai donc cité quelques règles, il en existe d’autres, la répartition propriétaire / locataire, le choix du promoteur, l’étage, les extérieurs. Mais toutes ces règles vont dans un seul sens, le fait que vous choisissiez le bon investissement. En ce moment avec les nouvelles tendances, je ne suis pas convaincu que 2023 soit une année faste pour le Pinel. Tout d’abord vous avez une évolution des taux sur les logements “classiques” qui diminue. En effet, si votre logement n’est pas dans certaines zones ou à la norme RE2020, le taux de réduction d’impôt va en diminuant, première mauvaise nouvelle.

Deuxième mauvaise nouvelle, les conditions bancaires étant plus strictes et les taux allant en augmentant, il sera plus dur d’emprunter pour investir et ainsi l’accès à de telles solutions paraît compliqué. Comme si cela ne suffisait pas, la norme RE2020, pour ceux qui souhaiteraient conserver les taux actuels, est très stricte. Elle va même jusqu’à exiger pour un T3 une double exposition, pour l’ensemble des biens, c’est une surface minimum. Ainsi dans une même résidence, un bien destiné à un propriétaire occupant le lot pourrait être moins cher que celui pour l’investisseur. La raison est simple, les T3 mono-exposition, étant plus simples à réaliser, ils devraient coûter moins cher. 

S’en suit une autre raison, le nombre de mises en production a diminué, avec la crise et les prix des matières premières, cela fait quand même le quinté gagnant pour que le Pinel ne se relève pas. Cumuler donc, une loi qui devrait réduire son taux, un maintient avec des conditions de prix compliquées, un accès au crédit qui se réduit, une norme énergétique drastique, et vous aurez la formule gagnante. Je ne sais pas si notre futur ministre du logement a une idée révolutionnaire, comme le Scellier par exemple, mais si les choses n’évoluent pas, j’ai la sensation qu’en 2023, on ne parlera plus trop d’investissement en loi Pinel. Des solutions existent pour investir, SCPI, Ancien, LMNP, mais elles n’offrent pas de réduction d’impôts, quid du coup des investisseurs qui cherchent cela ? Après, il faut dire aussi qu’un investissement ne doit pas se faire seulement pour la réduction d’impôt, sinon c’est une erreur.