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🏠 Dossier Immobilier : En Ă©tant riche soit 3 673 € / mois, que peut-on avoir Ă  Bordeaux ?

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Sommaire

Selon l’observatoire des inĂ©galitĂ©s, la notion de riche en France dĂ©marre pour un cĂ©libataire Ă  un revenu de 3 673 € / mois net aprĂšs impĂŽts. La notion va mĂȘme jusqu’à dire que le montant pour un couple sans enfants est de 5 500 € et 7 700 € pour un couple avec 2 enfants. Mais pour un tel revenu, que peut-on espĂ©rer acheter en France ou mĂȘme dans une ville en particulier, Bordeaux ?

La notion de capacitĂ© d’emprunt by ICC Finance

Ce dossier spĂ©cial s’est attachĂ© Ă  mettre en avant des acteurs locaux et nationaux afin d’avoir la vision la plus large possible. C’est ainsi que Nyko s’est rapprochĂ© d’ICC Finance, rĂ©seau de courtier en crĂ©dit, et plus spĂ©cialement Baptiste Cariat Courtier sur Bordeaux. Je connais Baptiste pour lui avoir envoyĂ© certains clients, et le retour a toujours Ă©tĂ© unanime, une personne professionnelle et un retour de qualitĂ©. C’est ainsi que je lui ai demandĂ© de nous donner sa vision du marchĂ©, et ce que pouvais prĂ©tendre acheter un cĂ©libataire gagnant 3 673 € / mois aprĂšs impĂŽts.

Baptiste, peux-tu déjà nous présenter ICC Finance ?

ICC Finance est un rĂ©seau de courtier en crĂ©dit immobilier, rachat de prĂȘt, financement professionnel et courtage en assurance emprunteur. Cette structure, crĂ©Ă©e en 2014, a Ă©tĂ© mise en place par Hugo CARIAT et Damien CATALA, tous deux amis d’enfance. ICC Finance compte aujourd’hui 23 agences, et le groupe est en pleine expansion. Une prĂ©sence principalement dans le sud de la France. Pour ma part, j’ai Ă©voluĂ© dans le monde du sport professionnel, puis j’ai rejoint l’aventure en 2018, plus de 4 ans dĂ©jĂ . J’évolue principalement sur Bordeaux de part mon rĂ©seau d’apporteurs d’affaires.

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Avec la notion de riche de l’observatoire des inĂ©galitĂ©s, soit 3 673 € / mois, combien peut-on emprunter aujourd’hui ?

Ce qu’il faut dĂ©jĂ  prendre en compte, c’est que pour rĂ©aliser le calcul d’endettement, la banque va prendre le revenu avant impĂŽts, pour un cĂ©libataire qui gagne 3 673 € / mois aprĂšs impĂŽts, c’est un revenu d’environ 4 520 € (hors crĂ©dits et rĂ©ductions d’impĂŽts). C’est tout de mĂȘme un bon salaire pour la rĂ©gion Bordelaise. Pour autant on observe que le revenu mĂ©dian Ă  Bordeaux augmente compte tenu du tĂ©lĂ©travail et de l’arrivĂ©e d’une clientĂšle de CSP +. 

La capacitĂ© d’emprunt est en rapport direct avec le taux du crĂ©dit. A titre d’exemple au 1er Janvier 2022, le meilleur taux obtenu par ICC Finance Ă©tait de 0,90 % sur 25 ans, alors qu’aujourd’hui, le meilleur taux est de 1,20 % soit 0,30 % de plus. En prenant en compte une assurance emprunteur de 0,15 %, la capacitĂ© d’emprunt pour un cĂ©libataire en Janvier 2022 Ă©tait de 1 582 € / mois (normes HCSF 35 %) soit 411 000 € empruntĂ© sur 25 ans et 338 000 € sur 20 ans. Aujourd’hui, sur 25 ans avec un taux de 1,20 % on obtient 396 000 €. Une perte de 15 000 € liĂ©e principalement Ă  l’augmentation des taux d’intĂ©rĂȘt.

En rĂ©alitĂ©, pour un cĂ©libataire les choses sont plus complexes, ce que l’on observe c’est que soit les personnes ont de gros revenus, et peuvent finaliser leur projet, soit les revenus sont moindres, et cela complexifie l’achat. Il y a une forte augmentation des dossiers avec un co-emprunteur. Les personnes achĂštent maintenant principalement en couple. Les personnes seules, ont deux freins aujourd’hui, le fait de pouvoir acheter en termes de capacitĂ©, et en plus une crainte sur l’avenir. 

Chez ICC Finance pour autant il nous est encore possible d’accompagner le client sur un achat sans apport pour un projet d’achat en rĂ©sidence principale. Les banques prĂȘtent encore pour les primo accĂ©dants, Ă  la diffĂ©rence de ce que peut croire une majoritĂ© des clients que je rencontre. Cependant, il est nĂ©cessaire d’avoir une Ă©pargne de protection, pour un cĂ©libataire, il faut Ă  minima 5 Ă  6 000 € de cĂŽtĂ© pour pouvoir espĂ©rer obtenir son prĂȘt immobilier. Sans apport et sans Ă©pargne, tout type de projets semble aujourd’hui infinançable. J’insiste sur le fait qu’il est encore possible d’emprunter sans apport Ă  date, Juin 2022, si les normes HCSF sont respectĂ©es. 

La capacitĂ© d’emprunt est en rapport direct avec le taux du crĂ©dit. A titre d’exemple au 1er Janvier 2022, le meilleur taux obtenu par ICC Finance Ă©tait de 0,90 % sur 25 ans, alors qu’aujourd’hui, le meilleur taux est de 1,20 % soit 0,30 % de plus. En prenant en compte une assurance emprunteur de 0,15 %, la capacitĂ© d’emprunt pour un cĂ©libataire en Janvier 2022 Ă©tait de 1 582 € / mois (normes HCSF 35 %) soit 411 000 € sur 25 ans et 338 000 € sur 20 ans. Aujourd’hui, sur 25 ans avec un taux de 1,20 % on obtient 396 000 €. Une perte de 15 000 € liĂ©e principalement Ă  l’augmentation des taux d’intĂ©rĂȘt. En rĂ©alitĂ©, pour un cĂ©libataire les choses sont plus complexes, ce que l’on observe c’est que soit les personnes ont de gros revenus, et peuvent finaliser leur projet, soit les revenus sont moindres, et cela complexifie l’achat. Il y a une forte augmentation des dossiers avec un co-emprunteur. Les personnes achĂštent maintenant principalement en couple. Les personnes seules, ont deux freins aujourd’hui, le fait de pouvoir acheter en termes de capacitĂ©, et en plus une crainte sur l’avenir. Chez ICC Finance pour autant il nous est encore possible d’accompagner le client sur un achat sans apport pour un projet d’achat en rĂ©sidence principale. Les banques prĂȘtent encore pour les primo accĂ©dants, Ă  la diffĂ©rence de ce que peut croire une majoritĂ© des clients que je rencontre. Cependant, il est nĂ©cessaire d’avoir une Ă©pargne de protection, pour un cĂ©libataire, il faut Ă  minima 5 Ă  6 000 € de cĂŽtĂ© pour pouvoir espĂ©rer obtenir son prĂȘt immobilier. Sans apport et sans Ă©pargne, tout type de projets semble aujourd’hui infinançable. J’insiste sur le fait qu’il est encore possible d’emprunter sans apport Ă  date, Juin 2022, si les normes HCSF sont respectĂ©es.

Le taux d’usure te pĂ©nalise t’il en ce moment ?

Effectivement le taux d’usure nous pĂ©nalise Ă©normĂ©ment. Aujourd’hui les personnes ĂągĂ©es ont plus de mal Ă  emprunter qu’auparavant ainsi que les personnes ayant des problĂ©matiques mĂ©dicales. Tout ceci Ă©tant bien sĂ»r liĂ© Ă  des soucis d’assurance emprunteur, qui viennent souvent faire dĂ©passer le taux d’usure, les seules solutions sont donc soit de rĂ©duire la durĂ©e, ou d’augmenter l’apport.

Le nouveau mode de calcul d’endettement a t’il eu un impact ?

Cela impacte rĂ©ellement la capacitĂ© des investisseurs ou des personnes ayant dĂ©jĂ  un prĂȘt immobilier Ă  pouvoir acheter un bien. Avant, il Ă©tait possible de pouvoir compenser ses charges, avec un loyer pondĂ©rĂ©, environ 70 %. Cette mĂ©thode s’appelle le calcul d’endettement avec diffĂ©rentiel. Aujourd’hui il n’est plus possible d’appliquer cela. On sĂ©pare donc les charges des revenus, et le calcul se fait sans diffĂ©rentiel. Par contre, certaines banques pondĂšrent le loyer non plus Ă  70 % mais entre 90 et 100 %, ce qui permet d’avoir un endettement plus faible. Cela n’empĂȘche malheureusement pas certains dossiers de se voir refusĂ©s pour cause d’endettement trop Ă©levĂ©.

La norme des 35 % est-elle toujours respectée en endettement ?

Toutes les banques respectent cette norme et dĂ©rogent trĂšs peu. Elles ont la capacitĂ© de dĂ©roger Ă  hauteur de 20 % des montants financĂ©s, mais se bornent Ă  un montant de 39 % maximal. Si le dossier dĂ©passe le taux d’endettement de 39 %, la banque ne financera pas. Des Ă©lĂ©ments peuvent aider, un ratio hypothĂ©caire positif, un reste Ă  vivre important, mais il est compliquĂ© voire impossible de dĂ©passer les 39 %. Au-delĂ , c’est 1 dossier sur 100 qui est financĂ©, trĂšs rare.

Que peux-tu conseiller aux acheteurs immobiliers en ce moment ?

Le conseil que je prĂ©conise aujourd’hui, est que dĂšs qu’un projet immobilier est dĂ©tectĂ©, ou dĂšs que vous avez la volontĂ© d’acheter, que ce soit en rĂ©sidence principale, secondaire ou en investissement, il faut aller voir un courtier en prĂȘt immobilier. Le courtier a une visibilitĂ© sur toutes les offres du marchĂ©, les tendances, les taux, et les banques qui sont en mesure de prĂȘter ou non. Demander une faisabilitĂ© Ă  votre courtier, afin d’une part de cadrer votre projet et rassurer le vendeur. Suite Ă  ce RDV vous pourrez ainsi ĂȘtre sĂ©curisĂ© sur votre capacitĂ© d’emprunt. 

Chez ICC Finance nous rĂ©alisons des passeports financiers afin que le client puisse avoir un document Ă  produire au vendeur ou Ă  l’agence immobiliĂšre. Cela sĂ©curise donc les deux parties, l’acheteur qui connaĂźt sa capacitĂ© ferme d’achat et le vendeur qui a un document permettant d’apprĂ©hender la suite du compromis de vente. Aujourd’hui avec la hausse des taux et les tendances, il est nĂ©cessaire de rĂ©aliser un tel passeport au moment de sa recherche. Si vous avez effectuĂ© cela il y a plusieurs semaines, n’en tenez pas compte, les taux ayant augmentĂ©, votre capacitĂ© a diminuĂ©. Je rĂ©alise en ce moment beaucoup de RDV dĂ©diĂ©s Ă  la mise en place du passeport immobilier. A  titre d’exemple, j’ai vu la semaine derniĂšre un couple qui m’avait demandĂ© un passeport en Janvier 2022 pour la construction d’une maison neuve sur un terrain. A l’époque, ils pouvaient emprunter pour une construction Ă  250 000 €, maintenant malheureusement c’est un budget de 230 000 € soit la perte d’une chambre quasiment.

As-tu pu les aider Ă  trouver une solution ?

Avec les banques ce n’était pas possible, leur taux d’endettement dĂ©passant les normes. Pour autant, en Ă©changeant ils ont pu avoir un apport externe. En effet, les parents de Madame voulaient lui faire une donation, cela a Ă©tĂ© fait pour financer les 20 000 € manquants. Je prĂ©conise aussi de voir auprĂšs de ses parents s’ils ont une volontĂ© d’aider sur le projet d’achat, ce qui se fait assez souvent. Cela permet d’augmenter sa surface financiĂšre. Je l’observe de plus en plus sur le marchĂ© Bordelais. On accĂ©lĂšre un peu la donation afin de pouvoir acheter la rĂ©sidence principale. 

Que donne le marché en ce moment ?

Le marchĂ© est toujours dynamique, les taux restent trĂšs bas. Ce que l’on observe c’est une tendance Ă  vouloir acheter un bien avec un espace extĂ©rieur, ce qui augmente de fait l’enveloppe du prĂȘt immobilier. L’endettement ne fait pas peur aujourd’hui aux Français. Le marchĂ© en Europe n’est pas Ă©galitaire, les Suisses empruntent en ce moment Ă  2,20 % avec un apport nĂ©cessaire de 15 %, ce qui n’est pas le cas en France. En France, pour ceux qui le peuvent, il y a une tendance Ă  vouloir contenir le coĂ»t du crĂ©dit et si possible diminuer la durĂ©e. 

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Bordeaux est toujours en pleine Ă©volution immobiliĂšre.

Que donne le marchĂ© de la dĂ©lĂ©gation d’assurance de prĂȘt ?

Le client est de plus en plus avisĂ© sur ce sujet, j’ai quasiment un client sur trois qui m’en parle lors du premier RDV. Les emprunteurs sont beaucoup plus informĂ©s. Pour autant, je le redis, les banques auront beaucoup plus de mal Ă  prĂȘter Ă  une personne qui dĂšs le dĂ©but demande une dĂ©lĂ©gation d’assurance de prĂȘt. Ils auront la capacitĂ© Ă  le faire aprĂšs, mais lors du montage du dossier, cela paraĂźt trĂšs trĂšs complexe. C’est accessible seulement sur les dossiers premiums. 

 

Les opportunités sur Bordeaux by Agence Twist

Maintenant que nous avons vu la capacitĂ© d’emprunt qu’avait une personne seule, regardons de plus prĂšs le marchĂ© immobilier sur Bordeaux et les projets potentiels. Cette fois-ci je me suis adressĂ© Ă  l’Agence Twist et un de ses fondateurs Nicolas Prado. C’est une agence qui est en plein cƓur de Bordeaux et qui a une vision disruptive du marchĂ©. D’une part, elle a mis en place un forfait Ă  frais fixe sur les biens immobiliers qu’elle propose Ă  savoir, 4 990 €. Mais en plus elle casse les codes de la communication en Ă©tant toujours plus innovante. Une opĂ©ration avait d’ailleurs fait parler d’eux, l‘affichage dans toute la ville d’un QR code avec la mention “La curiositĂ© est un vilain dĂ©faut”, une rĂ©ussite. 

🏠 Dossier Immobilier : En Ă©tant riche soit 3 673 € / mois, que peut-on avoir Ă  Bordeaux ?

J’ai fait un point avec Baptiste d’ICC Finance qui, pour une personne seule, mentionne une capacitĂ© d’emprunt de 396 000 €. Dans cette enveloppe peux-tu me parler d’un bien que tu as vendu derniĂšrement ?

C’est un budget confortable pour une personne seule sur Bordeaux, dans ces budgets lĂ , je pense Ă  un bien que l’agence a vendu derniĂšrement, Ă  un prix de 315 000 €. C’est un appartement situĂ© au 38 rue Carpenteyre, d’une surface de 64 mĂštres carrĂ©s, 1er Ă©tage. Petite copropriĂ©tĂ©, seulement 4 appartements, dans un trĂšs bel immeuble bordelais en pierre de taille. 

🏠 Dossier Immobilier : En Ă©tant riche soit 3 673 € / mois, que peut-on avoir Ă  Bordeaux ?

L’appartement a Ă©tĂ© totalement rĂ©novĂ©, l’immeuble va pour autant nĂ©cessiter quelques travaux dans le temps mais c’est un bien intĂ©ressant. On y retrouve le cachet de l’ancien avec ses hauteurs sous plafonds, son parquet, ses cheminĂ©es et sa pierre apparente. Les volumes sont gĂ©nĂ©reux et la luminositĂ© est omniprĂ©sente grĂące Ă  son exposition SUD. On dĂ©couvre un bel espace salon/salle Ă  manger, une cuisine ouverte amĂ©nagĂ©e, espace convivial et chaleureux. Le bien a Ă©tĂ© vendu en moins de 4 semaines, avec une petite nĂ©gociation, 5 000 € sur le projet.  

Que donne le marché immobilier Bordelais en ce moment ?

Le marchĂ© de l’ancien est trĂšs dynamique en ce moment sur Bordeaux. Les dĂ©lais dĂ©pendent Ă©videmment de la cohĂ©rence du prix affichĂ© avec le marchĂ©, mais si le prix est cohĂ©rent, en 3 – 4 semaines la vente est faite. TrĂšs peu de nĂ©gociation. Il y a peu de petites surfaces Ă  la vente, mais compte tenu de leur prix au mĂštre carrĂ©, ce type de bien est difficile Ă  rentabiliser. Autre point, en dessous de 200 000 € il existe trĂšs peu d’offres.

Quelles sont les derniĂšres tendances ?

Pour ma part, je trouve de plus en plus que l’achat est raisonnĂ©. Les gens achĂštent moins au coup de cƓur, mais se projettent sur des durĂ©es plus longues, remettant en cause, le prix, la localisation. Un vendeur aujourd’hui sur Bordeaux qui revendrait son bien cher sait qu’il devrait dans le mĂȘme temps acheter un bien tout aussi cher. De fait, certains conservent ce type de bien pour leur usage. J’ai aussi trĂšs peu de refus de prĂȘt, 0 Ă  date, ce qui montre aussi que les gens ont conscience de leur capacitĂ© et prĂ©parent en amont leur projet d’achat immobilier. C’est Ă©videmment plus confortable pour le vendeur.

Dans ce budget là, as-tu des biens disponibles aujourd’hui ?

Le site est mis Ă  jour en temps rĂ©el, il faut donc y aller le plus souvent possible. Nous avons aussi mis l’accent sur la qualitĂ© visuelle en recrutant une personne dĂ©diĂ©e Ă  cela, la prise de photos, le montage. Mais tu connais aussi la rĂ©alitĂ© du marchĂ©, il faut ĂȘtre le plus rĂ©actif possible pour que la solution corresponde aux attentes du client. Pour revenir Ă  ta question, voici quelques biens dans ces budgets lĂ  :

Un appartement situĂ© au 32 rue Lalande, dans l’hyper centre, lĂ  aussi l’appartement a Ă©tĂ© entiĂšrement rĂ©novĂ© en 2019, il n’y a plus qu’à venir y habiter. Sur une surface de 53 mĂštres pour un prix de 334 990 €. Pour les personnes potentiellement intĂ©ressĂ©es il faut contacter Quentin Pelletane au 06 45 70 98 94 . 

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Un autre appartement qui est gĂ©rĂ© par Paul Ferran se situe au 10 quai des SaliniĂšres, une surface de 37 mĂštres carrĂ©s pour 325 000 €. Cet emplacement, dans un bel immeuble en pierre, Ă  proximitĂ© immĂ©diate du centre ville de Bordeaux, des quais, de la porte de Bourgogne et du quartier Saint-Michel. EntiĂšrement rĂ©novĂ©, vous n’avez plus qu’Ă  poser vos valises ! On y retrouve le cachet de l’ancien avec ses hauteurs sous plafonds, son parquet… Appartement traversant et trĂšs lumineux, au 4Ăšme Ă©tage sans ascenseur dans un immeuble classĂ© du XVIIIĂšme siĂšcle. Vue magistrale sur le pont de Pierre et la cathĂ©drale Saint Michel.

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Nous prenons en mandat des biens quotidiennement, je le redis donc, le site est à aller voir le plus souvent possible pour avoir accÚs en primeur à nos opportunités.

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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