💰 Flat Tax pour les revenus fonciers, une aubaine ?

💰 Flat Tax pour les revenus fonciers, une aubaine ?
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La semaine dernière, beaucoup de textes ont été adoptés durant le vote du Budget 2023. Hier, je vous parlais de la transformation de MaPrimeRenov’ afin de pouvoir toucher plus de monde. Aujourd’hui, toujours tourné vers l’immobilier, je vais mettre en avant la volonté de pouvoir assujettir à la Flat Tax les revenus fonciers.

Un amendement sur la fiscalité des revenus fonciers

Lors de l’examen du projet de loi de finances 2023, pas moins de 3 400 amendements ont été déposés. Cela vaut de longues nuits blanches aux députés et un sentiment de frustration pour le Gouvernement. Beaucoup de textes ont été votés contre son avis d’ailleurs. Mercredi 12 octobre, a été adopté en première lecture, un amendement changeant radicalement la fiscalité des revenus fonciers.

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Lorsque vous percevez des revenus fonciers, vous pouvez soit les déclarer en Micro Foncier ou au régime réel. Avec cet amendement, il serait possible de rajouter un type de déclaration, la Flat Tax. Pour les puristes du Français, nous parlerons de prélèvement forfaitaire unique (PFU), équivalent à 30 %. Celui-ci, sous certaines conditions, pourrait donc s’appliquer aux revenus fonciers.

💰 Flat Tax pour les revenus fonciers, une aubaine ?

Les conditions à remplir

Ne vous dites pas que les choses sont simples, nous sommes en France, en termes de fiscalité rien ne l’est. Le texte, déposé par des députés Modem, met en place 3 conditions pour profiter potentiellement de ce PFU :

  1. Un encadrement des loyers : le loyer proposé devra être au niveau des loyers applicables en zone tendue. Ce montant est fixé par arrêté préfectoral et se calcule par quartiers, situations du bien, qualité. Une majoration de 20 % est possible si le bien est de qualité supérieure.
  2. Performance énergétique : Cette notion sera simple, a minima le logement doit être avec une note de D.
  3. Durée du bail : le bail doit avoir une durée minimum de 12 mois.

Ce dispositif est limitatif, il ne permet pas de jouir en même temps du PFU et des autres dispositifs fiscaux.

L’exemple concret

Lorsque vous déclarez des revenus fonciers en France, si le logement est nu, il existe deux déclarations. La première, le Micro-Foncier permet un abattement de 30 % des loyers perçus, et donc une fiscalité du reliquat soit 70 %. Cette option est possible jusqu’à 15 000 € de loyers perçus à l’année. 

Au-dessus, ou en cas de charges importantes, il est possible d’opter pour le régime Réel. Du loyer, vous déduisez toutes les charges dites déductibles, charges réelles (frais d’agences, primes d’assurance, charges de copropriété, taxe foncière), des intérêts d’emprunts, des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Vous serez fiscalisé sur le résultat. Il arrive que ce résultat soit négatif, nous parlons alors de “déficit foncier”. Il peut monter jusqu’à -10.700€ et le reliquat est reportable sur 10 ans.

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Prenons le cas de Mme Michu, décidément, elle est partout… Elle possède un appartement qui lui ramène 12 000 € / an, il remplit les conditions pour être au PFU. Au régime réel, ses charges sont équivalentes à 20 % (taxe foncière, charges de copropriété, assurances…), elle n’a plus de crédit.

Voici un exemple :

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Loyer12 000€12 000€12 000€
TMIMicro foncierRéelFlat Tax
0%1 445€1 651€3 600€
11%2 369€2 707€3 600€
30%3 965€4 531€3 600€
41%4 889€5 587€3 600€
45%5 225€5 971€3 600€

Le montant en impôt en micro foncier ou au régime réel est décomposé en TMI + Prélèvements sociaux (17,2 %). Cet exemple nous montre que dès le passage à une TMI à 30 %, si vous déclariez en Micro foncier, il est plus intéressant d’être au PFU. Dans le cas du régime réel, il faudrait considérer le montant de vos charges, dans notre cas de 20 %, il est intéressant d’être au PFU, là aussi dès 30 %.

Il faudrait des charges équivalentes à 40 % du loyer, pour qu’il ne soit pas intéressant d’être au PFU avec une TMI à 30 %. Cela serait donc un grand changement pour les prochaines déclarations fiscales. N’hésitez pas à vous faire épauler pour ce moment qui sera de plus en plus complexe. Les Coachs Nyko sont là pour vous aider… 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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