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📣 Absence de Ministre du Logement. Lettre ouverte Ă  notre PrĂ©sident.

📣 Absence de Ministre du Logement. Lettre ouverte Ă  notre PrĂ©sident.
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Vendredi dernier, comme tous les cabinets en gestion de patrimoine, agences immobiliĂšres, promoteurs immobiliers, ou mĂȘme Responsable SEO, j’ai Ă©coutĂ© un Ă  un les noms Ă©grenĂ©s par le le secrĂ©taire gĂ©nĂ©ral de l’ÉlysĂ©e Alexis Kohler. Un gouvernement Ă©quilibrĂ© en termes d’hommes et femmes, un gouvernement avec quelques surprises, et une trĂšs importante, l’absence totale de Ministre du Logement.

Je dois avouer que j’étais sur les starting blocks pour acheter un nom de domaine en rapport avec cette nomination, le graal pour tout cabinet qui fait un peu de prĂ©sence Web. Une page sur BFM TV, et l’autre sur OVH pour acheter le domaine en rapport. Pourquoi ? La plupart du temps, un Ministre marque son passage avec une loi qui porte son nom. La derniĂšre loi, toujours en vigueur, s’appelle Pinel, du nom de la Ministre en place Ă  ce moment-lĂ . Une fois la dĂ©ception passĂ©e, j’ai appelĂ© pas mal de confrĂšres ou mĂȘme des personnes qui Ă©voluent dans la sphĂšre de l’immobilier pour faire part de ma surprise.

J’aurais pu rater simplement l’annonce du Ministre, avec un intitulĂ© auquel je n’aurais pas fait attention. Malheureusement ce n’est pas le cas, nous venons de voir que Emmanuelle Wargon, Ministre dĂ©lĂ©guĂ©e au Logement dans le gouvernement prĂ©cĂ©dent, vient de laisser un siĂšge vide. En clair, pas de Ministre du Logement.

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Un ministre post élections législatives ?

Ma premiĂšre idĂ©e est donc de me dire que notre PrĂ©sident a choisi un gouvernement resserrĂ© aprĂšs son Ă©lection mais avant les Ă©lections lĂ©gislatives, et que suite Ă  celles-ci il nommera de nouveaux Ministres. Il faut y croire, car comme bon nombre d’acteurs le rappellent, le logement fait partie des dĂ©penses les plus importantes dans un mĂ©nage Français.

📣 Absence de Ministre du Logement. Lettre ouverte à notre Président

Emmanuel Macron, nous avait tout de mĂȘme habituĂ©s Ă  ce que le logement ait une place dans son gouvernement, on ne peut pas dire que pendant 5 ans, aucune mesure n’est sortie en ce sens. Certes pas de mesures pour l’investissement locatif dans le neuf, mise Ă  part la prorogation du dispositif Pinel, mais des mises en place via le De Normandie ou la Loi Cosse, pour le logement ancien. Il a aussi mis en place des solutions pour que les Français puissent faire des travaux.

📣 Absence de Ministre du Logement. Lettre ouverte à notre Président.

Pour autant, beaucoup de personnes comment Ă  dire, que post Ă©lections lĂ©gislatives, ce ne sera pas un Ministre ou un Ministre DĂ©lĂ©guĂ© mais plutĂŽt un SecrĂ©taire d’Etat. Le message envoyĂ© sera pour autant marquant, on relĂ©guerait la gestion du logement Ă  une place assez reculĂ©e.

Pourquoi nous faut-il un Ministre du Logement ?

J’ai envie de dire que le Logement fait partie intĂ©grante de l’Ă©conomie Française, et qu’en ce moment, plusieurs sujets arrivent sur la table qui pourraient mettre Ă  mal ce sujet. Je rappellerai dĂ©jĂ  une phrase bien ancrĂ©e “Quand l’immobilier va, tout va”. Il faut dire que la production de logements est un pendant fort de l’économie, mais mise Ă  part le bĂątiment, il faut aussi prendre en compte, le fait qu’un Français puisse se loger, acheter sa RĂ©sidence Principale, ou avoir accĂšs Ă  des logements de qualitĂ©.

Ces derniĂšres annĂ©es, on a bien vu un ralentissement de la production de logements neufs, dĂ»e en grande partie au COVID, mĂȘme si l’annĂ©e derniĂšre nous Ă©tions revenus au niveau d’avant crise. Par contre, les mises en production de logements se font tout de mĂȘme plus rares, compte tenu de conditions particuliĂšres. Plusieurs facteurs font que le logement neuf subi une phase compliquĂ©e, je vais vous en citer quelques unes : 

  • Les prix des matiĂšres premiĂšres : Pour construire il nous faut des Ă©lĂ©ments de construction et certains doivent ĂȘtre performant en terme Ă©nergĂ©tique. Avec la guerre en Ukraine, certains produits ne sont plus disponibles, d’autres ont vu leurs prix flambĂ©s.
  • La Loi Pinel qui Ă©volue en 2023 : dans un programme neuf, il peut arriver qu’une partie des logements soit vendue en Loi Pinel, mais avec la norme RE2020, il va falloir plus de surfaces, des double expositions Ă  partir du T3, et des surfaces extĂ©rieures plus grandes. Si cela va dans le sens des acheteurs, c’est un casse-tĂȘte pour les promoteurs, et rĂ©duira le nombre de lots produits.
  • Les fonciers de plus en plus rare : Plus le temps passe, moins le foncier est disponible, c’est un fait.

Ces quelques Ă©lĂ©ments nous montrent dĂ©jĂ  que le domaine du logement neuf subit de plein fouet des caractĂ©ristiques qui pourraient le mener Ă  un ralentissement, mais si j’ai dĂ©marrĂ© par le sujet du logement neuf, il ne faut pas oublier qu’en gĂ©nĂ©ral, nous avons des contraintes sur l’accĂšs au logement tout court. Il faut dire que l’annĂ©e 2022 a vu plusieurs rĂšgles se mettre en place pour l’accĂšs au crĂ©dit :

  • Les normes HCSF se sont mises en application
  • Endettement infĂ©rieur Ă  35 % 
  • Calcul avec endettement sans diffĂ©rentiel
  • DĂ©rogation dans 20 % des cas 
  • DĂ©rogation possible en investissement sur 20 % des dĂ©rogations (4 % )

On a pu observer que depuis le dĂ©but de l’annĂ©e, le nombre de refus de prĂȘt a fortement augmentĂ©. Les nouvelles normes HCSF ne prenant pas en compte le reste Ă  vivre ou bien un calcul avec diffĂ©rentiel pour l’investisseur. Les Français ne sont pas les plus endettĂ©s en Europe, mais la volontĂ© du HCSF Ă©tant de mettre en place une situation de sĂ©curitĂ© a mis des gardes fous consĂ©quent. Les banques peuvent y dĂ©roger dans certains cas, mais elles restent rares pour l’investisseur.

Comme si cela ne suffisait pas, les taux de crĂ©dit subissent une augmentation, alors que le taux d’usure lui, a quasiment tout le temps, un dĂ©calage d’un trimestre, ce qui rĂ©duit lĂ  encore la fenĂȘtre de tirs. Il ne serait ainsi pas surprenant que les taux dĂ©passent les 2 % en moyenne en Septembre


Dernier point, la volontĂ© de l’État de faire disparaĂźtre les passoires Ă©nergĂ©tiques, dĂšs 2023 un logement en F ou G ne sera plus considĂ©rĂ© comme dĂ©cent, et le but est de les voir totalement disparaĂźtre en 2028. Une grande politique de travaux et d’économie d’énergie sera mise en place. 

Vous l’avez compris, les jours qui s’annoncent pour le domaine du logement ne sont pas les plus faciles que nous ayons vĂ©cu. DiffĂ©rents critĂšres font que ce domaine de notre Ă©conomie, de notre vie quotidienne, va subir des remous dans les mois Ă  venir. Cela fait 3 mois que les prix baissent Ă  Paris, et cette tendance est observĂ©e depuis Novembre 2020


Pour toutes ces raisons Monsieur le PrĂ©sident, il faut prendre en main ce sujet qu’est l’immobilier, qui est cher Ă  la majoritĂ© d’entre nous, et faire en sorte qu’il puisse passer les prochains mois sans encombre. Il y a plein de points Ă  mettre en place, et aussi Ă  surveiller :

Les prochaines mois peuvent mettre Ă  mal un domaine qui a largement contribuĂ© Ă  notre force durant le COVID. Le secteur du bĂątiment n’est pas restĂ© isolĂ© mais a pris Ă  bras le corps le sujet et a souvent continuĂ© les chantiers pour ne pas accumuler de retards. 

Le message envoyĂ© vendredi n’est pas bon, ou en tout cas a Ă©tĂ© mal perçu par une majoritĂ© d’acteurs du domaine, ou bien mĂȘme de Français en gĂ©nĂ©ral. La fondation l’AbbĂ© Pierre a tweetĂ©, “La Fondation exprime son incomprĂ©hension alors que le logement reprĂ©sente le premier poste de dĂ©pense des mĂ©nages et concerne tout le monde et tous les territoires !”, quand Emmanuelle Cosse, ancienne Ministre du logement dit “La composition de ce premier gouvernement montre que le logement n’est pas pris en considĂ©ration Ă  la hauteur des enjeux sociaux et environnementaux qu’il porte”. 

Pour toutes ces raisons, Monsieur le PrĂ©sident, j’espĂšre que suite aux Ă©lections lĂ©gislatives, un nom viendra conforter des acteurs de ce domaine qui commencent Ă  s’inquiĂ©ter. Le logement doit anticiper sur de longs cycles afin de pouvoir ĂȘtre compĂ©titif. En ce moment, pour beaucoup, il est difficile de se projeter Ă  plus de six mois. Je parle bien du domaine gĂ©nĂ©ral de l’immobilier, pas simplement d’une loi fiscale, mais plus gĂ©nĂ©ralement de la capacitĂ© pour un Français de se loger ou d’acheter un bien. Les indicateurs nous font craindre un ralentissement de ce domaine trĂšs particulier, et nous le savons tous pourtant, Quand l’immobilier va tout va.

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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