Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Je viens de lire une étude OpinionWay, réalisée le 9 et 10 Mars, qui mentionne que les Français commencent à émettre des doutes quant à un achat immobilier. Plusieurs freins sont mentionnés comme les prix de l’immobilier qui semblent trop élevés, une remontée des taux qui diminue la capacité d’achat, les normes HCSF qui réduisent les enveloppes potentielles, la Guerre en Ukraine et enfin le Covid ou ses impacts indirects. Cela fait beaucoup d’éléments, mais rajoutez à cela, des prix de matières premières qui augmentent, une nouvelle réglementation de construction, vous obtenez un cocktail détonnant.
L’étude OpinionWay a été commandée par le courtier en crédit immobilier Artemis Courtage et réalisée sur environ 1100 personnes le 9 et 10 Mars. C’est la sixième étude réalisée par cet institut de sondage sur le même thème. La retombée est dure, 2021 ayant été une année d’euphorie sur le marché immobilier, portée par des taux bas. Le principal frein de 2022 est ainsi le prix de l’immobilier qui semble trop important pour 43 % des personnes interrogées. C’est quasiment 5 % de plus depuis la dernière étude qui a eu lieu il y a 6 mois. Ensuite le point évoqué est la difficulté d’accès au crédit immobilier. Cela est résumé par un premier point, dans l’étude 30 % d’entre eux disent avoir un apport insuffisant, un second point étant l’inflation cette année, et enfin les normes HCSF qui compliquent leur dossier.
Vous le savez, le HCSF a mis en place des normes strictes qui ne permettent plus aux banques d’analyser les dossiers au cas par cas, mais plutôt de décider avec une règle mathématique de calcul de l’endettement. 35 %, si c’est en dessous, c’est bon, sinon les galères commencent. Les banques ont bien sûr une capacité à pouvoir déroger à cela mais sur une quantité de dossiers limités. Ainsi, en combinant tous ces paramètres, des prix qui paraissent chers et un accès au crédit compliqué, vous freinez mécaniquement le marché.
Il va de soit aussi que les investisseurs anticipent le passage aux nouvelles normes. Les appartements classés F et G sont ainsi dans le viseur, car ils seront bien inlouables. Leur prix va donc fortement diminuer pour compenser de futurs travaux afin de le remettre dans les normes demandées. Cela aura donc une répercussion sur le prix moyen au mètre carré lu dans tous les comparateurs.
L’investissement en Loi Pinel doit-il se réinventer ?
Je n’ai pas cité la guerre en Ukraine dans le paragraphe précédent, mais il a un impact mental sur la population, alors que sur le marché immobilier neuf il a un impact réel. Les matières premières s’envolent, je vois beaucoup d’artisans aujourd’hui se plaindre des prix de matériaux tel que les Rails de Placo, qui ont fortement évolué dernièrement. Il faut savoir que tout le marché de l’immobilier neuf est impacté. Deux options sont possibles : soit les promoteurs ou artisans rognent sur leurs marges, soit ils répercutent l’augmentation des matières premières dans les prix de vente. Mais ce n’est pas la seule raison d’une future évolution de prix. Il en existe deux autres.
D’une part la mise en place de la norme RE2020, nouvelle norme énergétique qui tend à rendre les logements de moins en moins énergivore. Cela a donc un impact sur le coût de construction de base.
D’autre part, le nouveau Pinel nécessite des logements de plus en plus grands, des extérieurs eux aussi importants, mais pour ne pas arranger les choses, des T3, par exemple, qui auront une double exposition. La norme, la surface, l’exposition, trois données qui feront que les prix des logements neufs vont augmenter, et encore plus en Pinel. Je vois bon nombre de CGP qui se posent des questions sur l’après Pinel, ou savoir si le Pinel en 2023 sera toujours intéressant. C’est très compliqué à dire, mais à date, entre les prix qui vont évoluer dans le neuf, ceux de l’ancien qui devraient un peu diminuer, et enfin l’accès au crédit qui se complique, on peut dire que l’année 2022 est celle de tous les dangers pour l’immobilier neuf. Mais dans des temps de danger, l’Homme est habitué à se réinventer, à trouver des solutions. L’une des solutions est le marché de la SCPI qui est dynamique compte tenu des prix mais aussi de la facilité d’accès au prêt immobilier, plus simple que l’immobilier classique. Cela ne sera pas la solution des promoteurs, mais des solutions il y en aura. Je travaille d’ailleurs sur une qui permettrait d’optimiser le prix du bien en neuf tout en ayant un investissement rentable, je vous en dirais plus, plus tard. Mais je ne suis pas le seul à chercher, et je pense que durant l’année 2022 des solutions issues de promoteurs ou Start-up verront le jour. Espérons le en tout cas.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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