Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Une SCPI ( Société Civile de Placement Immobilier ) est une société qui permet à des particuliers, des professionnels et même des institutionnels d’investir dans des biens répartis géographiquement, et thématiquement. C’est en réalité un placement immobilier mutualisé qui permet ainsi d’obtenir des rendements locatifs. Les investisseurs étant informés de la rentabilité de leur investissement lors de l’achat des parts. Cette rentabilité pourra évoluer dans le temps selon les évolutions de prix de parts et les rendements locatifs réels.
Cette définition peut pour autant faire peur, mais je devais le résumer en quelques mots, une SCPI c’est une SCI différente. Chacun d’entre vous connaît la SCI, Société Civile Immobilière, que l’on peut créer avec un membre de sa famille ou une personne tiers, et bien une SCPI c’est une SCI qui détient des millions, voire des milliards de biens immobiliers.
La Société Civile de Placement Immobilier est née en 1964 et encadre depuis la relation entre des investisseurs et des sociétés de gestion immobilière. Ces sociétés, gérées donc par des organismes de gestion, ont pour but d‘acheter des biens immobiliers et ainsi par la suite les gérer, les rentabiliser puis les revendre. La gestion d’un parc immobilier de SCPI ne se réalise pas comme pourrait le faire le commun des mortels. En effet, une SCPI a souvent une thématique précise, et elle s’engage auprès de ses investisseurs, à acheter des biens rentrant dans cette thématique.
De plus, il faut savoir que ce type de société est très encadrée par l’AMF, d’une part qui régule leur création, leur gestion et leurs publications mais aussi leur commercialisation par des intermédiaires agréés par la carte de Conseiller en Investissement Financier.
L’investissement en SCPI a pour but de mutualiser le risque qui est propre à tout investissement immobilier. Lorsque vous investissez en SCPI, vous pouvez investir selon des thématiques, et des emplacements géographiques. De plus, vous aurez accès à toutes les publications commerciales et légales des gestionnaires de SCPI.
Les SCPI ont distribué en 2021 un rendement locatif qui a été en moyenne de 4,34 %, allant jusqu’à plus de 6 % net pour certains. L’investissement dans des SCPI peut donc s’avérer intéressant pour booster son patrimoine et capital. Il faudra noter toutefois que les loyers sont versés trimestriellement par la société de gestion.
Les SCPI de part leur construction ont de nombreux avantages que nous allons pouvoir vous détailler. Il faudra toutefois garder en tête qu’un investissement a aussi des risques, des inconvénients, et qu’il est nécessaire de prendre en compte l’ensemble de ces éléments.
Recevoir le Guide des Meilleures SCPI 2022
Le tableau n’est pas que rose pour autant, car sinon ce support d’investissement serait le placement préféré des Français. Il faut noter pour autant que ce support monte de plus en plus dans les collectes annuelles et devient donc un des meilleurs placements du marché. Par contre, avant d’investir dans des SCPI il vous faudra vérifier que les inconvénients, les points de vigilances et ainsi investir en toute connaissance de cause.
Et bien l’accessibilité d’achat pour les parts de SCPI est générale et regroupe toutes les strats potentielles des investisseurs. Ainsi il est possible d’acheter des parts de SCPI lorsque l’on est particulier, professionnel ou institutionnel.
Un particulier par exemple peut acheter des parts de SCPI sous 3 véhicules différents :
Un professionnel quant à lui peut acheter via sa société, et il peut acheter lui aussi selon trois mécaniques :
Et enfin les institutionnels qui ont la capacité d’acheter des parts de SCPI tout comme le professionnel
Il existe 3 types de SCPI qui cohabitent selon la volonté de chacun en terme d’investissement et leur projection dans le temps. Ces 3 types sont donc :
Ces 3 types de SCPI sont celles qui existent sur le marché et permettent à un investisseur d’avoir une allocation qui soit la plus efficiente possible, puisqu’il est possible au sein d’une même enveloppe de mixer tous les types de SCPI.
Il est possible d’investir dans des parts de SCPI de trois différentes façons. Tout d’abord vous aurez la capacité d’acheter des parts de SCPI en cash, vous achetez via votre capital des parts de SCPI, acheter des parts de SCPI à crédit, en finançant par votre banque ou l’organisme de gestion, et enfin via votre assurance vie.
De fait donc vous pourrez acheter des parts de SCPI via plusieurs réseaux de distribution :
Comme vous le savez maintenant des parts de SCPI peuvent se faire financer via un crédit. Pour autant, selon votre situation et votre allocation il sera plus simple de se tourner vers votre banque ou CGP ou société de gestion. Ainsi vous pouvez faire appel à votre banque, mais celle-ci aura tendance à vous proposer ses SCPI, qui ne sont souvent pas les meilleures sur le marché. Ensuite, vous pourrez demander à votre CGP ou société de gestion de financer vos achats de part. Le montage du financement peut se faire via un crédit amortissable ou in fine. En effectuant un crédit sur votre achat de parts vous allez pouvoir optimiser le rendement de votre investissement mais aussi la fiscalité.
Les revenus issus de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et à ce titre, ils se déclarent tout comme des revenus issus d’un bien immobilier. Ainsi, la société de gestion vous donnera chaque année, une synthèse de vos revenus que vous aurez à déclarer.
Il existe donc deux possibilités lorsque vous déclarerez vos parts de SCPI :
Selon votre situation, il faudra que vous soyez vigilant sur la déclaration que vous allez faire, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un CGP afin d’avoir de l’aide.
Lorsque vous souhaiterez revendre des parts de SCPI, il vous faudra vérifier le type de capital que vous avez acheté. Il y a donc deux types de capital, le capital fixe et le capital variable. La revente de parts dans le cadre d’un capital fixe, se fera entre deux particuliers, et souvent la société de gestion n’interviendra pas.
La revente de parts de SCPI au sein d’un capital variable sera via la société de gestion. En effet, la société de gestion défini tous les 3 mois la valeur de la part, et a la capacité de revendre les parts à de nouveaux associés. Ainsi, la façon la plus simple de revendre ses parts sera de passer par son fournisseur.
Le délai est souvent dépendant des marchés et de la société de gestion mais il est en moyenne de 3 mois. C’est un délai beaucoup plus court que lorsque vous vendez un bien immobilier.
Recevoir le Guide des Meilleures SCPI 2022
Maintenant que vous avez un peu toutes les caractéristiques des SCPI, il va falloir que ayez les éléments de comparaison afin de voir quelles SCPI correspondent le mieux à votre objectif d’achat. Nous pourrons vous envoyer notre benchmark que nous mettons à jour trimestriellement lors des sorties des bulletins trimestriels.
Le TD a remplacé début 2022 le TDVM. Il représente les rendements passés et actuels des SCPI. C’est le rapport entre le revenu distribué et la valeur de la part au 1er Janvier. C’est un rendement que l’on évalue avant fiscalité. Il faut savoir que dans le temps la valeur de parts évoluant, ce rapport doit se borner dans le temps.
Le RAN est le revenu qui n’a pas encore été distribué aux investisseurs. Les sociétés de gestion mettent de côté une partie des revenus et plus-values afin de préparer l’avenir ou avoir du cash en cas d’achat de biens immobiliers. Elle peut aussi servir à distribuer de l’argent à ses investisseurs en cas de coup dur. Plus le RAN est important, plus la société de gestion de SCPI aura la capacité à être résiliente.
Le TOF est le rapport entre la possibilité locative globale et la réalité des loyers encaissés. En effet, si vous pouvez obtenir par 10 Millions d’euros de loyer, et que vous avez obtenu 9,3 Millions, le TOF sera de 93 % ! Dans ce TOF vous retrouverez 3 caractéristiques, les locaux loués, les locaux occupés sous franchise et les locaux vides. Les locaux loués, sont les loyers réellement encaissés, les locaux occupés sous franchise, sont des biens loués mais nécessitant des travaux réalisés par les locataires demandant donc une franchise de loyer, et enfin les locaux vides, qui n’ont pas encore de locataires.
Les évolutions passées ne présagent pas des évolutions futures mais pour autant, les valorisations ou diminutions de la valeur de parts est un signe distinctif. En effet, certaines SCPI, ont des TDVM plus faibles mais des revalorisations de parts plus importantes. Il faudra donc vérifier l’historique de chaque SCPI.
La capitalisation est le montant global que représente le parc immobilier et ainsi défini la valeur des parts de cette SCPI. Plus une SCPI a une capitalisation importante, plus le risque est mutualisé. Ainsi, il sera possible d’avoir un risque faible sur la valeur de parts et le TDVM lorsque la capitalisation dépasse le Milliard d’encours.
Plus les frais seront élevés, plus il vous faudra conserver vos parts pour faire en sorte que l’évolution du prix de la part compense les frais de souscription. Ainsi en prenant en compte ces 2 paramètres vous pourrez calculer la durée de détention qui sera préconisée, pour que la revente de parts compense ces frais.
Ce ratio est un bon indicateur, il permet de savoir si il existe un potentiel de revalorisation de parts dans le temps.
A TDVM équivalent, une rentabilité issue d’un parc immobilier Français ou d’un parc immobilier étranger n’aura pas le même rendement final après fiscalité. Prenons le cas d’un rendement de 4 % :
Il peut être rentable d’investir dans une SCPI, cela dépend de plusieurs facteurs. Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui a pour objectif d’acheter et de gérer un portefeuille d’immeubles locatifs en vue de réaliser des revenus locatifs pour ses investisseurs. L’un des avantages d’investir dans une SCPI est que cela permet aux investisseurs de bénéficier d’un rendement locatif sans avoir à gérer eux-mêmes les immeubles. Toutefois, il est important de bien choisir la SCPI dans laquelle vous investissez en fonction de sa performance passée et de ses perspectives d’avenir. Il est également important de prendre en compte les frais associés à l’investissement dans une SCPI, tels que les frais de gestion et de souscription.
Il n’y a pas de montant minimum pour investir en SCPI, cela dépend de vos objectifs d’investissement et de votre situation financière personnelle. Toutefois, il est recommandé de ne pas investir toutes vos économies dans une SCPI et de diversifier votre portefeuille en investissant dans différents types d’actifs. Si vous décidez d’investir en SCPI, il est important de bien vous renseigner sur la société dans laquelle vous investissez et de prendre en compte les frais associés à l’investissement, tels que les frais de gestion et de souscription. Il est également recommandé de consulter un conseiller financier pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.
Il est difficile de recommander une SCPI en particulier, car il est important de choisir une SCPI en fonction de vos objectifs d’investissement et de votre situation financière personnelle. De plus, la performance d’une SCPI peut varier d’une année sur l’autre en fonction de différents facteurs, tels que l’évolution des taux d’intérêt et le marché immobilier. Il est recommandé de faire des recherches sur les différentes SCPI disponibles et de comparer leur performance passée avant de prendre une décision. Il est également conseillé de consulter un conseiller financier pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.
Il y a plusieurs risques liés à l’investissement dans une SCPI. Tout d’abord, l’investissement dans une SCPI est soumis aux fluctuations du marché immobilier, ce qui peut entraîner des variations du rendement locatif de la société. De plus, les immeubles détenus par une SCPI peuvent être affectés par des événements extérieurs, tels que des catastrophes naturelles ou des problèmes de vacance locative. En outre, les SCPI sont des sociétés cotées en bourse, ce qui signifie que leur valeur peut fluctuer en fonction de l’offre et de la demande sur le marché. Il est important de prendre en compte ces risques lorsque vous investissez dans une SCPI et de diversifier votre portefeuille d’investissements afin de réduire votre exposition aux risques.
Il n’existe pas une seule réponse à cette question, car la meilleure option dépend de vos objectifs d’investissement et de votre tolérance au risque. Voici quelques idées d’investissements que vous pourriez considérer si vous avez 50 000 € à investir :
Il est important de faire des recherches et de comparer les différentes options avant de prendre une décision. Il est également recommandé de consulter un conseiller financier pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.
Il peut être rentable d’investir 50 000 euros en SCPI, cela dépend de plusieurs facteurs. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés qui achètent et gèrent un portefeuille d’immeubles locatifs en vue de réaliser des revenus locatifs pour leurs investisseurs. L’un des avantages d’investir dans une SCPI est que cela permet aux investisseurs de bénéficier d’un rendement locatif sans avoir à gérer eux-mêmes les immeubles. Toutefois, il est important de bien choisir la SCPI dans laquelle vous investissez en fonction de sa performance passée et de ses perspectives d’avenir. Il est également important de prendre en compte les frais associés à l’investissement dans une SCPI, tels que les frais de gestion et de souscription. Il est recommandé de faire des recherches et de bien évaluer votre budget avant de prendre une décision.
Mike Vautrin
Bonjour,
Vous conseillez plutôt les SCPI à capital fixe ou variable ?
Merci
Nyko
Bonjour,
Avant de vous répondre il faudrait avoir un peu plus d’informations concernant votre projet. Pour autant, je pense que les SCPI avec un capital variable sont plus simples en achat et revente, puisque dans le cas d’une revente, la plupart du temps c’est le gestionnaire qui s’en charge. D’ailleurs les dernières SCPI ont toutes été créées, quasiment, avec un capital variable.
N’hésitez pas à m’appeler au 06 44 67 44 19 ou à contact@nyko.io
waassoc
Merci pour ce petit article sur les scpi et l’investissement que cela peut apporter.