Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
La LMNP, Location Meublée Non Professionnelle, est un statut qui a été créé par l’État suite à la seconde guerre mondiale. C’est un statut qui ne permet pas, dans la grande majorité, d’avoir une réduction d’impôt, il n’est pas considéré comme intégré au plafond des niches fiscales. Ce dispositif permet donc à tout contribuable de pouvoir investir dans un bien et selon sa volonté, l’amortir ou avoir un abattement plus important qu’en Revenu Foncier classique. Ce dispositif, LMNP, s’adresse en général à des personnes qui souhaitent préparer leur retraite.
Nous allons donc faire le tour de tous les investissements possibles en LMNP, résidence gérée, colocation, location meublée dite classique, coliving, et voir s’il est intéressant d’investir dans ce dispositif. Vous l’aurez compris aussi, chez Nyko, nous faisons du sur-mesure, il peut s’avérer donc important de se rencontrer pour faire un point et voir si dans votre cas, cet investissement est judicieux.
La Location Meublée Non Professionnelle est un statut créé en 1949 par l’état Français. Ce statut fiscal, qui n’est pas un régime de réduction ou déduction d’impôt, permet de pouvoir donc investir en immobilier tout en jouissant d’un cadre fiscal intéressant. C’est un des plus vieux dispositifs existant en France. Il faut dire qu’à la différence des Revenus Fonciers classiques, ce statut permet souvent une optimisation des revenus tirés de la location et ainsi avoir une bien meilleure rentabilité.
Il faut se dire que ce dispositif s’adosse tout le temps à un investissement immobilier, que vous souhaitez faire ou que vous avez déjà. La pierre est un investissement de plus en plus prisé par les Français, qui se questionnent sur leur retraite, leur revenu dans plusieurs années, ou la pérennité de leur travail. Nous sommes de plus en plus à vouloir investir en immobilier, la mode des influenceurs nous le montre, et ce statut qui n’a quasiment pas changé depuis 1949 est un gage de sécurité.
Investir en LMNP permet donc à chacun de pouvoir détenir un bien, percevoir des loyers souvent supérieurs à la location meublée, et grâce à l’amortissement de celui-ci, en tirer des revenus non fiscalisés sur des durées importantes. Dans certains cas même, il sera possible de pouvoir récupérer la TVA sur le prix du bien immobilier, 20 % tout de même, en fournissant des services tels qu’ils l’auraient été dans une résidence para-hôtelière.
La Location Meublée Non Professionnelle est donc un statut fiscal qui permet d’acheter ou transformer un bien existant, en l’équipant en mobilier, avec comme avantage principal de pouvoir amortir le bien et déduire ainsi cette charge sur les loyers perçus.
Le LMNP se définit principalement comme l’inverse du LMP, Loueur Meublé Professionnel, il faut donc ne pas être LMP pour être LMNP. Le statut LMNP est donc défini à l’article 155 IV du CGI qui mentionne :
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Pour l’application du 3°, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d’habitation acquis ou réservé avant cette date dans les conditions prévues aux articles L. 261-2, L. 261-3, L. 261-15 ou L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.
La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement du local, à la date de cet achèvement. L’année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois pour l’appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3° du présent 2. Il en est de même l’année de cessation totale de l’activité de location.
On peut donc ainsi se rendre compte que si vous louez votre bien moins cher que votre salaire ou inférieur à 23 000 euros par an, vous êtes réputé comme un Loueur Meublé Non Professionnel. Pour résumer ce texte de loi qui peut être lourd, voici donc les conditions :
Il existe donc de nombreux avantages à pouvoir investir en LMNP, ceux-ci étant soit liés au dispositif soit liés aux investissements potentiels. Il faut donc séparer le statut fiscal de certaines de ses répercussions. Investir en LMNP c’est donc :
Ces avantages sont déjà conséquents, mais il existe des solutions qui sont issues du LMNP qui ont elles leur propres intérêts :
Vous l‘aurez donc compris, investir en LMNP peut s’avérer intéressant, pour autant il faudra prendre en compte tous les tenants et aboutissants afin de s’assurer que votre investissement sera pérenne dans le temps. Il faut aussi se dire que ce dispositif a comme principal intérêt de permettre à l’investisseur de percevoir plus de revenus tout en ne payant pas d‘impôts sur ceux-ci.
Ce statut est donc un statut fiscal, le principal inconvénient qu’il est possible de voir c’est si dans le temps l’État décide de changer ce dispositif. En effet, quand vous amortissez un bien, la durée est souvent entre 20 et 40 ans, donc vous faîtes un choix qui peut s’avérer important sur les 40 prochaines années. Demain, si l’état décide de changer les règles, il pourra s’avérer moins intéressant d’investir en LMNP ou bien de le conserver.
Ensuite, à la différence d’une location nue classique qui engage le locataire sur un bail de 3 ans, dans la LMNP classique l’engagement est sur une durée plus courte :
La durée d’engagement du locataire est donc plus faible qu’en location classique ce qui peut nécessiter une gestion plus intense du bien. Enfin il reste deux points qui peuvent être un frein ou pénible pour l’investir, tout d’abord le fait de meubler le bien, outre le temps c’est de l’argent à dépenser en amont de la location pour rentrer dans ces conditions là, puis arrive la notion de fiscalité. La déclaration BIC LMNP, au régime micro-BIC est relativement simple mais en régime réel elle nécessite l’appui d’un expert comptable. Un coût à prendre en compte.
Comme vous avez pu le constater, il existe un seul régime fiscal, qui est la LMNP mais dans ce régime fiscal on peut retrouver des dispositifs assez variés, chacun ayant sa propre mécanique et donc ses avantages et inconvénients.
C’est le statut fiscal par défaut qui encadre quasiment tous les biens que vous pouvez acheter via une agence immobilière ou bien sur des sites d’annonces. Il faut savoir en plus que ce statut n’est pas nécessairement par défaut sur le bien, il est possible aussi de transformer un bien existant pour opter pour ce statut fiscal. Le LMNP Classique est donc le fait de fournir à un locataire un bien meublé, neuf ou ancien, qui n’aura comme conditions que de remplir les conditions de mobilier nécessaire à savoir :
Ainsi, en fournissant ce mobilier à votre locataire, vous pourrez vous même déclarer ce bien en LMNP. C’est donc le statut de base qui permet aux autres dispositifs de pouvoir avoir des spécificités.
Il existe une possibilité en LMNP c’est dès lors que vous proposez des services para-hôteliers tel que défini à l’article 264D IV du CGI :
4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :
Le fait de pouvoir donc fournir 3 des 4 services au locataire final, dans les conditions similaires au para-hôteliers, permet donc à l’investisseur de pouvoir récupérer sa TVA sur le prix d’achat, attention pour autant il faudra qu’il restitue la TVA sur les loyers obtenue, qui elle est de 10 %. Les services sont donc :
Ce dispositif permet donc à tout particulier Français de pouvoir investir sur un bien et en récupérer la TVA si les services proposés sont au nombre minimum de 3 et si bien sûr, le bien est encore soumis à TVA. La TVA sur un bien est valable donc sur un bien neuf ou de moins de 5 ans. Il serait aussi possible de récupérer la TVA sur les travaux.
Ce statut s’adresse donc principalement aux résidences gérées, car dans ce cadre là, elles proposent un bail commercial à l’investisseur, souvent de 9 ans, et ainsi leur garantissent un loyer tout en leur permettant d’acheter un bien HT. Cet achat HT est conditionné au fait que ce soit le promoteur qui “porte” cette TVA sur le début du projet de construction. Dans ce cadre de résidence gérée, on va souvent vous proposer des résidences de type Tourisme, Etudiant, Affaires et Senior. Pour ma part je vous conseille déjà d’éviter le Tourisme et l’Affaire, le COVID ayant montré les limites du système. Il faudra aussi être vigilant sur la qualité de l’exploitant ou gestionnaire, le prix de votre bien en dépend directement. La qualité d’un bien en LMNP, résidence gérée, est la qualité de son exploitant.
Il existe aussi des solutions aujourd’hui qui permettent sur un bien classique de pouvoir récupérer le TVA sans pour autant être dans une résidence gérée globalement. En quelques mots, des sociétés ont mis en place des baux commerciaux, sur des biens immobiliers classiques, cela permettant donc toujours de récupérer la TVA mais sans être enfermé dans une résidence globale para-hôtelière.
Il existe donc un dispositif LMNP qui permet une réduction d’impôt c’est le dispositif Censi Bouvard. Celui-ci reprend les conditions pour être en LMNP résidence gérée, et de plus il permet sous certaines conditions de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts. En investissant donc sur un bien en Censi-Bouvard vous pourrez réduire votre impôt de 11 % HT du prix du bien sur 9 ans. 9 ans étant la durée de bail moyenne en résidence gérée. Attention pour autant, si vous optez pour cela, vous n’aurez pas le droit d’amortir le bien en suivant.
Un des points essentiels en LMNP est donc que vous pouvez amortir le bien par deux aspects, l’immobilier et le mobilier. Je vous le répète, il est nécessaire de s’entourer d’un expert comptable pour cela, mais en optant pour le CGA ( Centre de Gestion Agréé ) vous aurez droit à une réduction d’impôt. Cet amortissement se décompose donc en deux parties: l’immobilier et le mobilier.
L’amortissement en Immobilier se décompose selon les différentes natures du bien , je vous mets un tableau qui le résume
Composants | Part des composants dans le prix | Durée de l’amortissement | Taux moyens constatés |
Gros œuvre | 40 % | 50 ans | 2.00 % |
Façade | 20 % | 30 ans | 3.33 % |
Équipement | 20 % | 20 ans | 5.00 % |
Agencement | 20 % | 15 ans | 6.67 % |
Moyenne | 100 % | 33 ans | 3.33 % |
Par défaut, on dit dans le milieu de l’investissement que l’investisseur peut amortir 100 % du prix du bien ( hors terrain, représentant en moyenne 15 % ), et que ce montant sera étalé sur une durée allant de 25 à 40 ans.
Ensuite vient l’amortissement du mobilier, et là c’est plus simple, on répartit le montant du mobilier TTC ou HT ( selon que vous soyez en récupération de TVA ou pas ) sur une durée entre 5 et 10 ans.
Il faut noter que ces deux amortissements viennent grever le montant du loyer que vous déclarez, c’est donc une charge fiscale sur votre déclaration réelle BIC LMNP. Par contre en cas de déficit, il ne sera pas possible de le déduire de votre revenu comme un revenu foncier, vous pourrez simplement reporter ce déficit sans limite de temps. Cette disposition permet donc, sauf cas de rentabilités très fortes, de pouvoir jouir de revenus locatifs sur des durées longues sans impact fiscal.
Enfin, il n’est possible d’amortir le bien qu’en cas de déclaration au régime réel, et de plus, lors de la revente, l’avantage est que ne sera pas pris en compte l’amortissement dans la balance. Cela représente donc un très fort avantage.
L’état vous restitue 20 % du prix du bien sur votre achat et va donc aussi récupérer 10 % des loyers. Pour autant, ce n’est pas la seule condition que va vous demander l’état, ce serait bien trop simple et faciliterait l’achat revente. Vous allez amortir votre TVA sur une durée de 20 ans, et selon la personne qui rachète votre bien vous aurez ou pas à restituer le prorata non amorti. En quelques mots, vous avez récupéré 20 % de TVA, et à 10 ans vous souhaitez revendre, il reste donc 10 % de TVA à amortir soit 50 % du montant récupéré. Il y a donc deux possibilités, soit l’acheteur conserve le bail commercial ou la fourniture des 3 services, et là jackpot vous conservez la TVA reliquat, soit il décide de ne pas le conserver et là vous devrez restituer les 10 %.
Il va falloir que vous ne soyez pas allergique à la paperasse ou que vous ne soyez pas le frère de Thomas Thévenoud qui est allergique aux déclarations fiscales. Vous allez devoir déclarer votre début d’activité de LMNP. Elle peut prendre deux formes, le jour de l’acte ou de changement de statut.
Dans les quinze jours suivant le début de votre activité vous devrez donc remplir le formulaire P0i, auprès du Greffe du Tribunal Commerce, qui va alors vous fournir un numéro SIRET telle une société. Avec ce numéro vous serez donc enregistré en LMNP et vous aurez un point d’entrée unique pour vos démarches à venir.
Là les ennuis commencent, pourrait-on dire, le Service des Impôts et des Entreprises reviendra vers vous pour que vous déclariez le formulaire 1447 annuellement , afin de prendre en compte la CFE ( Cotisation Foncière des Entreprises .
Vous obtenez des revenus vous allez donc devoir les déclarer. Ce serait bien trop simple sinon. Vous avez donc la possibilité de déclarer de deux façons, soit en Micro-Bic via le formulaire 2042 C Pro, auquel il faudra joindre l’imprimé Cerfa n°11222*22. Soit vous décidez de déclarer au régime réel, et là il faut prendre un expert comptable, qui lui va vous aider à mettre en place la déclaration 2031 et les annexes 2033 de A à E. La somme finale étant elle aussi reportée sur la 2042 C Pro.
Voici donc un exemple qui vous montre l’intérêt de mettre un bien en Location Meublée Non Professionnelle :
Bien en Nu réel | Bien en Nu Micro | Bien en LMNP | |
Prix | 180 000,00 € | 180 000,00 € | 180 000,00 € |
Mobilier | 7 500,00 € | ||
Loyer Mensuel | 600,00 € | 600,00 € | 750,00 € |
Taxe Foncière | 750,00 € | 750,00 € | 750,00 € |
Charges mensuelles | 150,00 € | 150,00 € | 187,50 € |
Résultat fiscal | 4 650,00 € | 5 040,00 € | -1 620,00 € |
Vous pouvez ainsi vous rendre compte, que sur le même bien, dans une déclaration au régime réel vous avez un résultat fiscal avant impôt positif, donc vous allez générer de l’impôt sur le revenu alors qu’en LMNP régime réel, grâce à l’amortissement, vous êtes en déficit donc pas d’impôts !
Il n’est pas possible d’avoir une SCI à l’IR ( impôt sur le revenu ) qui aurait comme activité principale la LMNP. De fait si vous avez une SCI à l’IR, vous ne pourrez avoir que 15 % de vos loyers déclarés issus de la LMNP. Dans le cas d’une SCI à l’IS, cela est faisable mais attention à l’impôt à la revente !
Cela n’est pas possible le régime des SCPI LMNP est appelé OPCI, vous ne trouverez pas de biens LMNP dans des SCPI.
Il existe des conditions à remplir pour optimiser vos locations existantes. Beaucoup de CGP ne vous en parleront pas car ce n’est que du conseil, et souvent le conseil n’est pas rémunérateur. Il est effectivement possible de transformer un bien Nu en LMNP en remplissant des conditions. Cela vous permettra donc de pouvoir amortir le bien et pour un loyer équivalent, avoir un net fiscal bien plus important. J’enchaine avec une deuxième question qui est naturelle, quelle base d’amortissement pour cette transformation. C’est la valeur du bien au moment de sa mutation fiscale, il faudra donc se faire entourer d’agences immobilières ou experts pour avoir une réelle valeur de votre bien.
