Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Selon l’observatoire des inégalités, la notion de riche en France démarre pour un célibataire à un revenu de 3 673 € / mois net après impôts. La notion va même jusqu’à dire que le montant pour un couple sans enfants est de 5 500 € et 7 700 € pour un couple avec 2 enfants. Mais pour un tel revenu, que peut-on espérer acheter en France ou même dans une ville en particulier, Bordeaux ?
Ce dossier spécial s’est attaché à mettre en avant des acteurs locaux et nationaux afin d’avoir la vision la plus large possible. C’est ainsi que Nyko s’est rapproché d’ICC Finance, réseau de courtier en crédit, et plus spécialement Baptiste Cariat Courtier sur Bordeaux. Je connais Baptiste pour lui avoir envoyé certains clients, et le retour a toujours été unanime, une personne professionnelle et un retour de qualité. C’est ainsi que je lui ai demandé de nous donner sa vision du marché, et ce que pouvais prétendre acheter un célibataire gagnant 3 673 € / mois après impôts.
Baptiste, peux-tu déjà nous présenter ICC Finance ?
ICC Finance est un réseau de courtier en crédit immobilier, rachat de prêt, financement professionnel et courtage en assurance emprunteur. Cette structure, créée en 2014, a été mise en place par Hugo CARIAT et Damien CATALA, tous deux amis d’enfance. ICC Finance compte aujourd’hui 23 agences, et le groupe est en pleine expansion. Une présence principalement dans le sud de la France. Pour ma part, j’ai évolué dans le monde du sport professionnel, puis j’ai rejoint l’aventure en 2018, plus de 4 ans déjà. J’évolue principalement sur Bordeaux de part mon réseau d’apporteurs d’affaires.
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Avec la notion de riche de l’observatoire des inégalités, soit 3 673 € / mois, combien peut-on emprunter aujourd’hui ?
Ce qu’il faut déjà prendre en compte, c’est que pour réaliser le calcul d’endettement, la banque va prendre le revenu avant impôts, pour un célibataire qui gagne 3 673 € / mois après impôts, c’est un revenu d’environ 4 520 € (hors crédits et réductions d’impôts). C’est tout de même un bon salaire pour la région Bordelaise. Pour autant on observe que le revenu médian à Bordeaux augmente compte tenu du télétravail et de l’arrivée d’une clientèle de CSP +.
La capacité d’emprunt est en rapport direct avec le taux du crédit. A titre d’exemple au 1er Janvier 2022, le meilleur taux obtenu par ICC Finance était de 0,90 % sur 25 ans, alors qu’aujourd’hui, le meilleur taux est de 1,20 % soit 0,30 % de plus. En prenant en compte une assurance emprunteur de 0,15 %, la capacité d’emprunt pour un célibataire en Janvier 2022 était de 1 582 € / mois (normes HCSF 35 %) soit 411 000 € emprunté sur 25 ans et 338 000 € sur 20 ans. Aujourd’hui, sur 25 ans avec un taux de 1,20 % on obtient 396 000 €. Une perte de 15 000 € liée principalement à l’augmentation des taux d’intérêt.
En réalité, pour un célibataire les choses sont plus complexes, ce que l’on observe c’est que soit les personnes ont de gros revenus, et peuvent finaliser leur projet, soit les revenus sont moindres, et cela complexifie l’achat. Il y a une forte augmentation des dossiers avec un co-emprunteur. Les personnes achètent maintenant principalement en couple. Les personnes seules, ont deux freins aujourd’hui, le fait de pouvoir acheter en termes de capacité, et en plus une crainte sur l’avenir.
Chez ICC Finance pour autant il nous est encore possible d’accompagner le client sur un achat sans apport pour un projet d’achat en résidence principale. Les banques prêtent encore pour les primo accédants, à la différence de ce que peut croire une majorité des clients que je rencontre. Cependant, il est nécessaire d’avoir une épargne de protection, pour un célibataire, il faut à minima 5 à 6 000 € de côté pour pouvoir espérer obtenir son prêt immobilier. Sans apport et sans épargne, tout type de projets semble aujourd’hui infinançable. J’insiste sur le fait qu’il est encore possible d’emprunter sans apport à date, Juin 2022, si les normes HCSF sont respectées.
Le taux d’usure te pénalise t’il en ce moment ?
Effectivement le taux d’usure nous pénalise énormément. Aujourd’hui les personnes âgées ont plus de mal à emprunter qu’auparavant ainsi que les personnes ayant des problématiques médicales. Tout ceci étant bien sûr lié à des soucis d’assurance emprunteur, qui viennent souvent faire dépasser le taux d’usure, les seules solutions sont donc soit de réduire la durée, ou d’augmenter l’apport.
Le nouveau mode de calcul d’endettement a t’il eu un impact ?
Cela impacte réellement la capacité des investisseurs ou des personnes ayant déjà un prêt immobilier à pouvoir acheter un bien. Avant, il était possible de pouvoir compenser ses charges, avec un loyer pondéré, environ 70 %. Cette méthode s’appelle le calcul d’endettement avec différentiel. Aujourd’hui il n’est plus possible d’appliquer cela. On sépare donc les charges des revenus, et le calcul se fait sans différentiel. Par contre, certaines banques pondèrent le loyer non plus à 70 % mais entre 90 et 100 %, ce qui permet d’avoir un endettement plus faible. Cela n’empêche malheureusement pas certains dossiers de se voir refusés pour cause d’endettement trop élevé.
La norme des 35 % est-elle toujours respectée en endettement ?
Toutes les banques respectent cette norme et dérogent très peu. Elles ont la capacité de déroger à hauteur de 20 % des montants financés, mais se bornent à un montant de 39 % maximal. Si le dossier dépasse le taux d’endettement de 39 %, la banque ne financera pas. Des éléments peuvent aider, un ratio hypothécaire positif, un reste à vivre important, mais il est compliqué voire impossible de dépasser les 39 %. Au-delà, c’est 1 dossier sur 100 qui est financé, très rare.
Que peux-tu conseiller aux acheteurs immobiliers en ce moment ?
Le conseil que je préconise aujourd’hui, est que dès qu’un projet immobilier est détecté, ou dès que vous avez la volonté d’acheter, que ce soit en résidence principale, secondaire ou en investissement, il faut aller voir un courtier en prêt immobilier. Le courtier a une visibilité sur toutes les offres du marché, les tendances, les taux, et les banques qui sont en mesure de prêter ou non. Demander une faisabilité à votre courtier, afin d’une part de cadrer votre projet et rassurer le vendeur. Suite à ce RDV vous pourrez ainsi être sécurisé sur votre capacité d’emprunt.
Chez ICC Finance nous réalisons des passeports financiers afin que le client puisse avoir un document à produire au vendeur ou à l’agence immobilière. Cela sécurise donc les deux parties, l’acheteur qui connaît sa capacité ferme d’achat et le vendeur qui a un document permettant d’appréhender la suite du compromis de vente. Aujourd’hui avec la hausse des taux et les tendances, il est nécessaire de réaliser un tel passeport au moment de sa recherche. Si vous avez effectué cela il y a plusieurs semaines, n’en tenez pas compte, les taux ayant augmenté, votre capacité a diminué. Je réalise en ce moment beaucoup de RDV dédiés à la mise en place du passeport immobilier. A titre d’exemple, j’ai vu la semaine dernière un couple qui m’avait demandé un passeport en Janvier 2022 pour la construction d’une maison neuve sur un terrain. A l’époque, ils pouvaient emprunter pour une construction à 250 000 €, maintenant malheureusement c’est un budget de 230 000 € soit la perte d’une chambre quasiment.
As-tu pu les aider à trouver une solution ?
Avec les banques ce n’était pas possible, leur taux d’endettement dépassant les normes. Pour autant, en échangeant ils ont pu avoir un apport externe. En effet, les parents de Madame voulaient lui faire une donation, cela a été fait pour financer les 20 000 € manquants. Je préconise aussi de voir auprès de ses parents s’ils ont une volonté d’aider sur le projet d’achat, ce qui se fait assez souvent. Cela permet d’augmenter sa surface financière. Je l’observe de plus en plus sur le marché Bordelais. On accélère un peu la donation afin de pouvoir acheter la résidence principale.
Que donne le marché en ce moment ?
Le marché est toujours dynamique, les taux restent très bas. Ce que l’on observe c’est une tendance à vouloir acheter un bien avec un espace extérieur, ce qui augmente de fait l’enveloppe du prêt immobilier. L’endettement ne fait pas peur aujourd’hui aux Français. Le marché en Europe n’est pas égalitaire, les Suisses empruntent en ce moment à 2,20 % avec un apport nécessaire de 15 %, ce qui n’est pas le cas en France. En France, pour ceux qui le peuvent, il y a une tendance à vouloir contenir le coût du crédit et si possible diminuer la durée.
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Bordeaux est toujours en pleine évolution immobilière.
Que donne le marché de la délégation d’assurance de prêt ?
Le client est de plus en plus avisé sur ce sujet, j’ai quasiment un client sur trois qui m’en parle lors du premier RDV. Les emprunteurs sont beaucoup plus informés. Pour autant, je le redis, les banques auront beaucoup plus de mal à prêter à une personne qui dès le début demande une délégation d’assurance de prêt. Ils auront la capacité à le faire après, mais lors du montage du dossier, cela paraît très très complexe. C’est accessible seulement sur les dossiers premiums.
Maintenant que nous avons vu la capacité d’emprunt qu’avait une personne seule, regardons de plus près le marché immobilier sur Bordeaux et les projets potentiels. Cette fois-ci je me suis adressé à l’Agence Twist et un de ses fondateurs Nicolas Prado. C’est une agence qui est en plein cœur de Bordeaux et qui a une vision disruptive du marché. D’une part, elle a mis en place un forfait à frais fixe sur les biens immobiliers qu’elle propose à savoir, 4 990 €. Mais en plus elle casse les codes de la communication en étant toujours plus innovante. Une opération avait d’ailleurs fait parler d’eux, l‘affichage dans toute la ville d’un QR code avec la mention “La curiosité est un vilain défaut”, une réussite.
J’ai fait un point avec Baptiste d’ICC Finance qui, pour une personne seule, mentionne une capacité d’emprunt de 396 000 €. Dans cette enveloppe peux-tu me parler d’un bien que tu as vendu dernièrement ?
C’est un budget confortable pour une personne seule sur Bordeaux, dans ces budgets là, je pense à un bien que l’agence a vendu dernièrement, à un prix de 315 000 €. C’est un appartement situé au 38 rue Carpenteyre, d’une surface de 64 mètres carrés, 1er étage. Petite copropriété, seulement 4 appartements, dans un très bel immeuble bordelais en pierre de taille.
L’appartement a été totalement rénové, l’immeuble va pour autant nécessiter quelques travaux dans le temps mais c’est un bien intéressant. On y retrouve le cachet de l’ancien avec ses hauteurs sous plafonds, son parquet, ses cheminées et sa pierre apparente. Les volumes sont généreux et la luminosité est omniprésente grâce à son exposition SUD. On découvre un bel espace salon/salle à manger, une cuisine ouverte aménagée, espace convivial et chaleureux. Le bien a été vendu en moins de 4 semaines, avec une petite négociation, 5 000 € sur le projet.
Que donne le marché immobilier Bordelais en ce moment ?
Le marché de l’ancien est très dynamique en ce moment sur Bordeaux. Les délais dépendent évidemment de la cohérence du prix affiché avec le marché, mais si le prix est cohérent, en 3 – 4 semaines la vente est faite. Très peu de négociation. Il y a peu de petites surfaces à la vente, mais compte tenu de leur prix au mètre carré, ce type de bien est difficile à rentabiliser. Autre point, en dessous de 200 000 € il existe très peu d’offres.
Quelles sont les dernières tendances ?
Pour ma part, je trouve de plus en plus que l’achat est raisonné. Les gens achètent moins au coup de cœur, mais se projettent sur des durées plus longues, remettant en cause, le prix, la localisation. Un vendeur aujourd’hui sur Bordeaux qui revendrait son bien cher sait qu’il devrait dans le même temps acheter un bien tout aussi cher. De fait, certains conservent ce type de bien pour leur usage. J’ai aussi très peu de refus de prêt, 0 à date, ce qui montre aussi que les gens ont conscience de leur capacité et préparent en amont leur projet d’achat immobilier. C’est évidemment plus confortable pour le vendeur.
Dans ce budget là, as-tu des biens disponibles aujourd’hui ?
Le site est mis à jour en temps réel, il faut donc y aller le plus souvent possible. Nous avons aussi mis l’accent sur la qualité visuelle en recrutant une personne dédiée à cela, la prise de photos, le montage. Mais tu connais aussi la réalité du marché, il faut être le plus réactif possible pour que la solution corresponde aux attentes du client. Pour revenir à ta question, voici quelques biens dans ces budgets là :
Un appartement situé au 32 rue Lalande, dans l’hyper centre, là aussi l’appartement a été entièrement rénové en 2019, il n’y a plus qu’à venir y habiter. Sur une surface de 53 mètres pour un prix de 334 990 €. Pour les personnes potentiellement intéressées il faut contacter Quentin Pelletane au 06 45 70 98 94 .
Un autre appartement qui est géré par Paul Ferran se situe au 10 quai des Salinières, une surface de 37 mètres carrés pour 325 000 €. Cet emplacement, dans un bel immeuble en pierre, à proximité immédiate du centre ville de Bordeaux, des quais, de la porte de Bourgogne et du quartier Saint-Michel. Entièrement rénové, vous n’avez plus qu’à poser vos valises ! On y retrouve le cachet de l’ancien avec ses hauteurs sous plafonds, son parquet… Appartement traversant et très lumineux, au 4ème étage sans ascenseur dans un immeuble classé du XVIIIème siècle. Vue magistrale sur le pont de Pierre et la cathédrale Saint Michel.
Nous prenons en mandat des biens quotidiennement, je le redis donc, le site est à aller voir le plus souvent possible pour avoir accès en primeur à nos opportunités.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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