Acheter des parts de Primopierre 70 % de sa valeur, et ne pas avoir d’impôts, POSSIBLE

Une solution peu connue pour éviter la fiscalité, le Démembrement

Quand vous achetez des parts de SCPI ou même un bien immobilier, vous achetez en fait la pleine propriété. La pleine propriété se décompose en deux aspects, la nue propriété, le fait de posséder les murs, et l’usufruit, le faire de jouir du bien. Prenons un exemple, vos parents vous donnent la nue propriété d’un appartement qui est en location. Vous possédez donc les murs, mais les loyers sont versés à vos parents, ils sont usufruitiers. A la mort de vos parents, l’usufruit rejoint la nue propriété, vous devenez ainsi pleinement propriétaire.

Cette solution existe dans le cadre des SCPI, mais dans ce cas là, une société ne pouvant pas mourir, on démembrer les parts sur une durée. Les durées sont donc dépendantes de votre souhait, de 3 à 15 ans. L’avantage principal est par exemple, que pour un achat de parts sur Primopierre avec un démembrement de 10 ans, vous ne paierez les parts que 70 % de leur valeur. Ainsi, vous faîtes une croix sur les loyers pendant 10 ans, mais vos parts ont mécaniquement été achetées bien moins chers. Dans le cas de Primopierre, cela est très intéressant, si nous faisons une simulation sur 10 ans, voici l’impact que cela pourrait avoir, pour une personne avec une TMI de 30 %, sans crédit sur les parts achetées :

Je ne suis pas devin, l’année 2022 est une copie de l’année 2021, je n’ai pas les chiffres mais pour vous prendre un exemple, c’est bien plus simple. Ainsi on peut voir que la personne qui a investi 100 000 euros de parts de Primopierre en 2012, a perçu 58 538,74 euros de loyers, mais a payé 27 630,29 euros d’impôts, soit un revenu net de fiscalité de 30 908,45 euros. Ses parts valent à cette date 108 900,52 euros. 

Imaginons que ce client, avait en 2012 la volonté de placer son argent, pour pouvoir percevoir 10 ans plus tard le maximum de revenus. Dans le cas d’achats de part en direct en pleine propriété, il percevra, si les chiffres continuent sur la même lancée, 5 194,55 euros et aura des parts qui valent 108 900,52 euros.

S’il avait investi des 100 000 euros, en nue propriété démembré sur 10 ans, le tableau aurait été tout autre. Voici ainsi les chiffres :

Le client a acheté 100 000 euros de parts de SCPI démembrées, ainsi il a acheté des parts qui valent 142 587,14 euros, pour 100 000 euros, la clef de démembrement étant de 70 %. A la 10ème année il récupère la pleine propriété de ses parts, et va avoir des loyers sur la valeur globale. Il percevra ainsi des loyers à hauteur de 7 420,79 euros. Même si le client voulait simplement valoriser son capital, dans le cas précédent, net de fiscalité, le patrimoine valait 108 900,52 euros, valeur des parts, 27 630,29 euros de loyer net, soit 136 530,81 euros.

Avec le démembrement, le patrimoine à terme est plus conséquent, l’écart est de quasiment 20 000 euros. Le démembrement est donc la capacité d’un investisseur à ne pas percevoir ses loyers sur une durée limitée, le fournisseur de SCPI prenant en compte ce choix, lui permet d’achat des parts avec une forte décote. Il est évident que plus le client a une TMI élevée, plus cela est intéressant. Chaque SCPI a une clef de répartition qui lui est propre, celle de Primopierre permet donc de pouvoir démembrer sur 10 ans et ainsi acheter avec une décote de 30 % ! Nous vous avons parlé d’une seule SCPI, mais il est évident que si vous investissez en cash, il vaut mieux diversifier, les SCPI, les fournisseurs, les domaines. Que ce soit Primovie, Iroko, PF Hospitalite Europe, PFO2, Immorente, PF Grand Paris…. Il en existe plus de 200, je ne vais pas toutes les citer, mais la diversification sera une priorité.