💾 Le succĂšs des SCPI ne se dĂ©ment pas. SĂ»rement grĂące Ă  ses 4 mĂ©thodes de financement.

💾 Le succĂšs des SCPI ne se dĂ©ment pas. SĂ»rement grĂące Ă  ses 4 mĂ©thodes de financement.
Sommaire

Les SCPI ont la cĂŽte en ce dĂ©but d’annĂ©e 2022. Plus de 5 Milliards d’euros ont Ă©tĂ© collectĂ©s par les SCPI durant le premier semestre. Une augmentation de 44 % par rapport au premier semestre 2021 et 39 % par rapport au dernier semestre 2021. L’immobilier reste une valeur refuge, la plupart des Ă©pargnants ne s’y trompent pas et se tournent vers la pierre papier.

Le constat sur les SCPI

Les SCPI sont donc un moteur de course en 2022, 5,2 Milliards de collecte au 1er semestre 2022, et 2,6 Milliards au seul deuxiĂšme trimestre. C’est un record selon l’ASPIM, de collecte sur le deuxiĂšme trimestre 2022, Ă  noter. MalgrĂ© un contexte post Covid, et de guerre en Ukraine, ce sont toujours les SCPI dĂźtes de bureaux qui sont privilĂ©giĂ©es. Elles reprĂ©sentent 45 % de la collecte nette au 1er semestre.

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Mais les autres ne sont pas en reste, les SCPI diversifiĂ©es reprĂ©sentent 27 %, celles dĂ©diĂ©es Ă  la santĂ© et Ă©ducation, 15 %, et enfin les SCPI logistiques reprĂ©sentent 6 %. Dans le mĂȘme temps, les SCPI de commerces reprĂ©sentent 5 % et celles rĂ©sidentielles 3 %. 

A fin juin, les SCPI reprĂ©sentent une capitalisation de 84,1 Milliards d’euros, une hausse significative de 3 % sur un seul trimestre.

💾 Le succĂšs des SCPI ne se dĂ©ment pas. SĂ»rement grĂące Ă  ses 4 mĂ©thodes de financement.

Les raisons de cette réussite 

Il existe plusieurs raisons Ă  cette rĂ©ussite. Il faut tout d’abord reprendre le concept de pierre papier qui permet une mutualisation des risques. Cela permet donc Ă  l’investisseur d’ĂȘtre protĂ©gĂ© si un locataire est dĂ©faillant. Il existe dans une mĂȘme SCPI des centaines de locataires.

Ensuite vous avez l’aspect de transparence. RĂ©gi par l’AMF les SCPI sont tenues de publier plusieurs documents rĂ©glementaires. Que ce soit le bulletin trimestriel ou bien le rapport annuel, vous savez tout de votre SCPI et de sa gestion. Fond de trĂ©sorerie, biens achetĂ©s, locataires, dĂ©parts, arrivĂ©es, gestion, rien ne vous est cachĂ©. Cela peut apporter aux plus sceptiques une sĂ©curitĂ© supĂ©rieure.

Une collecte record, c’est ainsi que les 4 modes de financement y participent.

De plus, dans un dernier article nous parlions de 10 SCPI qui battent l’inflation. La pierre papier devient donc une rĂ©elle valeur refuge quand vous avez une inflation galopante. Les Taux de Distribution Ă©tant en moyenne plus bas que l’inflation actuelle, mais une dizaine s’en sortant un peu mieux que les autres. Cela permet donc de protĂ©ger son Ă©pargne.

Enfin, je parlerai de la facilitĂ© d’accessibilitĂ©. Oui, une SCPI peut ĂȘtre achetĂ©e Ă  partir de 50 € / mois, ou via un apport cash. De plus, il est aussi possible d’acheter des parts de SCPI que ce soit en direct ou via son assurance vie. Il existe 4 modes de financement, que nous allons vous dĂ©tailler, et il est sĂ»r que cette accessibilitĂ© fait partie de la rĂ©ussite des SCPI en 2022.

4 modes de financement

Vous aviez bien lu, il existe 4 modes de financement qui permettent d’acheter des parts de SCPI. Tout d’abord selon votre situation ou votre capacitĂ© financiĂšre, l’une ou l’autre sera plus adaptĂ©e. Mais avoir 4 modes de financement permet de ne pas exclure les Ă©pargnants et ainsi avoir une accessibilitĂ© simplifiĂ©e.

1 – L’achat cash – VU

Le premier mode de financement est l’achat cash, en direct ou via une assurance vie. Vous voyez dĂ©jĂ  que dans ce mode de financement, vous avez deux solutions potentielles. Je ne rentrerai pas dans le dĂ©bat achat en direct ou via une assurance vie, mais je vous mentionne simplement que vous pouvez le faire. L’avantage principal d’un achat en cash c’est qu’il dĂ©marre Ă  partir d’environ 1 000 € en moyenne et permet de dĂ©tenir plusieurs SCPI selon les sommes versĂ©es.

L’achat cash a aussi un autre avantage, pour ceux qui le souhaitent cela permet d’obtenir des revenus dĂšs le dĂ©but et ainsi avoir un complĂ©ment. InconvĂ©nient principal dans ce cas lĂ , la fiscalitĂ© des revenus qui est comparable Ă  celle des revenus fonciers. Vous souhaitez acheter des SCPI en cash et ne pas avoir de fiscalitĂ© de suite, ou bien n’avez pas besoin des revenus immĂ©diatement ? Optez pour l’achat de parts dĂ©membrĂ©es temporairement.

 

C’est ainsi que l’achat cash est accessible Ă  tous, par diffĂ©rentes sources, en direct ou  en assurance vie, et pour des montants qui sont de 1 000 € au dĂ©part. On voit dĂ©jĂ  que ce mode de financement permet de proposer l’achat de SCPI Ă  90 % des Ă©pargnants.

2 – L’achat mensuel de parts – VP

Au paragraphe d’avant il est fait mention d’un achat cash unitaire ou unique, en placement financiers on peut appeler cela des VU (Versements Uniques). Cela veut dire que vous devenez propriĂ©taire de parts de SCPI en une seule fois avec un seul et unique versement. Pour autant il est possible de le faire de façon mensuelle, on appelle cela des VP (Versements ProgrammĂ©s).

Vous allez donc pouvoir acheter des parts de SCPI de façon mensuelle et ainsi lisser votre entrĂ©e sur le marchĂ©. L’avantage, en cas de baisse, vous mutualisez le prix d’achat. L’inconvĂ©nient, en cas de hausse, vous augmentez le prix moyen. Mais pour autant cela reste une solution intĂ©ressante.

Le monde de l’achat par parts est de plus en plus prĂ©sent dans le marchĂ© de la gestion de patrimoine. Des sociĂ©tĂ©s comme Bricks, permettant l’achat de royalties par parts de 100 €, le dĂ©montrent bien. Ils rĂ©alisent des collectes de millions d’euros en quelques secondes. Cet exemple passĂ©, il est donc bel et bien possible d’opter pour un achat par parts, et certains fournisseurs de SCPI ont un temps d’avance, comme La Française avec Moniwan. Mais sachez que tous les fournisseurs de SCPI proposent cette solution !

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3 – L’achat via crĂ©dit immobilier

Une SCPI est donc une solution appelĂ©e pierre papier. Cela veut donc dire qu’elle peut entrer sur la mĂ©thode de financement de l’immobilier sans aucun souci. Votre banquier ou votre courtier peut tout Ă  fait monter un dossier de financement afin d’acheter des parts de SCPI Ă  crĂ©dit.

Cette mĂ©thode de financement est rĂ©gie par les mĂȘmes rĂšgles qu’un achat immobilier classique, les normes HCSF. Cela veut donc dire qu’il faudra ĂȘtre en dessous des 35 % d’endettement brut aprĂšs projet. Si vous avez la capacitĂ© financiĂšre d’avoir un tel endettement, il faudra monter une demande de financement auprĂšs de votre banque. Attention pour autant, les banques ont tendance Ă  vouloir financer leurs propres SCPI, et malheureusement pour elles, elles ne sont, en gĂ©nĂ©ral, pas prĂ©sentes dans les classements.

Si vous devez donc acheter des parts de SCPI avec un financement immobilier je vous conseille de passer par un CGP et lui demander qu’il gĂšre le financement. Il sera sĂ»rement force de persuasion.

 

4- L’achat via crĂ©dit divers

Vous avez vu au paragraphe d’avant qu’il Ă©tait possible de financer ses SCPI via un crĂ©dit immobilier. Les fournisseurs de SCPI ont aussi mis en place des mĂ©thodes de financement diffĂ©rentes afin de permettre Ă  chacun de pouvoir dĂ©tenir des parts de SCPI. Cette mĂ©thode de financement, le crĂ©dit d’objet divers, permet donc un financement qui n’est plus rĂ©gi sous les normes HCSF.

En clair, vous oubliez les 35 % d’endettement brut, la caractĂ©ristique de tels prĂȘts est que l’endettement net ne doit pas dĂ©passer les 50 %. C’est un bon en avant qui permet de financer beaucoup d’épargnants. Cette mĂ©thode de calcul met aussi en avant les investisseurs immobiliers. De plus, dans ce mode de financement, peu ou pas d’apport, il faudra tout de mĂȘme avoir de l’épargne pour avoir en disponibilitĂ© 10 %. 

Tout n’est pour autant pas rose, ce type de financement ne nĂ©cessitant aucune ouverture de compte, aucune carte bancaire, pas de contreparties, pas d’assurance obligatoire de prĂȘt, la seule marge est faite sur le taux. Mais pour autant c’est clair et annoncĂ©. Les taux sont environ 1 % plus chers que ce qui peut se faire en immobilier classique. Mais la question est la suivante, vaut-il mieux emprunter plus cher et faire l’opĂ©ration, ou ne pas faire l’opĂ©ration. J’ai rĂ©alisĂ© une simulation sur 10 ans, avec la SCPI Immorente. MĂȘme avec un taux d’emprunt supĂ©rieur, le TRI (Taux de Rendement Interne) reste intĂ©ressant. Dans le cas d’un crĂ©dit sur 25 ans, avec une sortie Ă  10 ans, sans revalorisation de parts, le TRI calculĂ© est de 8,50 %. Je rappelle que nous parlons d’une simulation sans revalorisation de parts, et avec une fiscalitĂ© française Ă  100 %, ainsi que 10 % de frais de souscription.

Evidemment les rendements passĂ©s ne prĂ©jugent pas des rendements futurs et ceci n’est pas une simulation contractuelle. Pour autant, la question Ă  se poser est donc bien de savoir s’il est intĂ©ressant de faire ou pas. MĂȘme avec un taux d’emprunt plus Ă©levĂ©, compte tenu de la capacitĂ© d’achat via un endettement plus fort, il est toujours intĂ©ressant d’avoir des rendements supĂ©rieurs Ă  l’inflation, ou mĂȘme aux placements dits plus classiques (Assurance vie, Livret A,…). C’est ainsi qu’en rĂ©ponse, je dirais que oui il est intĂ©ressant, selon les SCPI, et leur mutualisation, de financer un achat via un crĂ©dit plus cher, pour jouir de l’effet de levier. Rien ne remplacera jamais le RDV avec un CGP pour voir si cette solution est totalement adaptĂ©e Ă  votre situation.

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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