💸 Le succès des SCPI ne se dément pas. Sûrement grâce à ses 4 méthodes de financement.

3 – L’achat via crédit immobilier

Une SCPI est donc une solution appelée pierre papier. Cela veut donc dire qu’elle peut entrer sur la méthode de financement de l’immobilier sans aucun souci. Votre banquier ou votre courtier peut tout à fait monter un dossier de financement afin d’acheter des parts de SCPI à crédit.

Cette méthode de financement est régie par les mêmes règles qu’un achat immobilier classique, les normes HCSF. Cela veut donc dire qu’il faudra être en dessous des 35 % d’endettement brut après projet. Si vous avez la capacité financière d’avoir un tel endettement, il faudra monter une demande de financement auprès de votre banque. Attention pour autant, les banques ont tendance à vouloir financer leurs propres SCPI, et malheureusement pour elles, elles ne sont, en général, pas présentes dans les classements.

Si vous devez donc acheter des parts de SCPI avec un financement immobilier je vous conseille de passer par un CGP et lui demander qu’il gère le financement. Il sera sûrement force de persuasion.

4- L’achat via crédit divers

Vous avez vu au paragraphe d’avant qu’il était possible de financer ses SCPI via un crédit immobilier. Les fournisseurs de SCPI ont aussi mis en place des méthodes de financement différentes afin de permettre à chacun de pouvoir détenir des parts de SCPI. Cette méthode de financement, le crédit d’objet divers, permet donc un financement qui n’est plus régi sous les normes HCSF.

En clair, vous oubliez les 35 % d’endettement brut, la caractéristique de tels prêts est que l’endettement net ne doit pas dépasser les 50 %. C’est un bon en avant qui permet de financer beaucoup d’épargnants. Cette méthode de calcul met aussi en avant les investisseurs immobiliers. De plus, dans ce mode de financement, peu ou pas d’apport, il faudra tout de même avoir de l’épargne pour avoir en disponibilité 10 %. 

Tout n’est pour autant pas rose, ce type de financement ne nécessitant aucune ouverture de compte, aucune carte bancaire, pas de contreparties, pas d’assurance obligatoire de prêt, la seule marge est faite sur le taux. Mais pour autant c’est clair et annoncé. Les taux sont environ 1 % plus chers que ce qui peut se faire en immobilier classique. Mais la question est la suivante, vaut-il mieux emprunter plus cher et faire l’opération, ou ne pas faire l’opération. J’ai réalisé une simulation sur 10 ans, avec la SCPI Immorente. Même avec un taux d’emprunt supérieur, le TRI (Taux de Rendement Interne) reste intéressant. Dans le cas d’un crédit sur 25 ans, avec une sortie à 10 ans, sans revalorisation de parts, le TRI calculé est de 8,50 %. Je rappelle que nous parlons d’une simulation sans revalorisation de parts, et avec une fiscalité française à 100 %, ainsi que 10 % de frais de souscription.

Evidemment les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs et ceci n’est pas une simulation contractuelle. Pour autant, la question à se poser est donc bien de savoir s’il est intéressant de faire ou pas. Même avec un taux d’emprunt plus élevé, compte tenu de la capacité d’achat via un endettement plus fort, il est toujours intéressant d’avoir des rendements supérieurs à l’inflation, ou même aux placements dits plus classiques (Assurance vie, Livret A,…). C’est ainsi qu’en réponse, je dirais que oui il est intéressant, selon les SCPI, et leur mutualisation, de financer un achat via un crédit plus cher, pour jouir de l’effet de levier. Rien ne remplacera jamais le RDV avec un CGP pour voir si cette solution est totalement adaptée à votre situation.