Devenir rentier immobilier, Mythe ou Réalité ?

Devenir rentier immobilier, Mythe ou Réalité ?
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Hier nous parlions du marché des passoires thermiques et j’ai eu pas mal de retours me mentionnant la volonté de certains de devenir rentier immobilier. J’ai souvent des amis ou clients qui me demandent comment. Cela est-il réellement possible ?

Qu’est ce qu’un rentier immobilier ?

Tout d’abord il faut que nous définissions ensemble le terme de rentier immobilier. Pour ma part, c’est quelqu’un qui ne vit que grâce à l’immobilier qu’il détient et des loyers qu’il en tire. Chacun a des objectifs de vie différents, mais le terme de rentier défini celui qui n’a plus besoin de travailler pour vivre. En clair, une personne qui vit de son patrimoine.

Vivons-nous tous de la même façon ? Il est sûr que chacun n’a pas les mêmes besoins et envies, et de fait n’aura donc pas les mêmes besoins financiers. Devenir rentier c’est avoir assez de loyers encaissés pour se dire que le travail est un “plus”. 

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En 2018, le salaire net moyen en France s’élevait à 27 721 € par an selon l’INSEE soit 2 310 € / mois. Voilà donc le paramètre que nous allons prendre afin de valider le terme de rentier.

En clair, si dans les prochaines étapes, un client peut arbitrer et tirer 2 310 € / mois de rentes locatives, nous pouvons dire qu’il est rentier. Pour autant, les choses ne sont pas simples. 

Devenir rentier immobilier, Mythe ou Réalité ?

La notion de pouvoir d’achat immobilier

Les normes HCSF ont rebattu les cartes pour les personnes qui voulaient devenir rentier et qui misaient sur le fait d’acheter des biens par paliers. En clair, il est compliqué de pouvoir devenir rentier en achetant un seul bien. Du coup certains sont partis du fait qu’en achetant tous les 2 – 3 ans, cela serait possible.

Je vous renvoie l’article sur Brickmeup qui met cette mécanique en avant. Pour autant, je l’ai dit à l’époque et je le redis, leur projection est impossible. L’endettement explose les plafonds dès le troisième achat. J’aimerais bien qu’ils nous disent comment ils financent cela…

Mais dans l’idée, acheter par palier n’est pas déraisonnable, le seul critère étant l’endettement. Dans notre exemple, nous voulons avoir 2 310 € Net par mois, afin d’arrêter de travailler. Nous allons prendre le même montant de revenu afin de voir la capacité d’endettement de ce client.

Devenir rentier est possible mais cela prend du temps.

Notre client, Paul, est donc célibataire, il vit dans une ville de taille moyenne, avec un loyer de 400 € / mois pour se loger (il vit en studio). Paul souhaite devenir rentier au plus tôt, mais regardons déjà sa capacité d’investissement. Compte tenu du mode de calcul sans différentiel, il ne sera pas simple pour lui d’investir. Voici un comparatif avec un écart de rentabilité.

Salaire

2 310€

   

Charges

400€

   
     
     

Investissement

72 000€

78 500€

86 500€

96 000€

Rentabilité loc.

4%

6%

8%

10%

Loyer mensuel

240€

393€

577€

800€

     

Crédit

    

Durée en mois

300

   

Taux

1,80%

   

ADI

0,20%

   

Mensualité

-331,93 €

-361,89 €

-398,77 €

-442,57 €

     

Endettement

34,90%

34,90%

34,95%

34,95%

On se rend directement compte, que compte tenu de son salaire, Paul ne va pas pouvoir chercher un bien qui dépasse les 96 000 € pour un projet d’investissement. Malgré tout, avec une rentabilité de 10 %, cela est envisageable. Dans les critères, nous avons pris 80 % des loyers, certaines banques pondèrent à 100 %, ce qui donnerait une enveloppe de 111 000 €. 

Malgré cela, il peut acheter mais le rêve de devenir rentier à court terme s’éloigne. Compte tenu de la situation, cet appartement peut lui générer un revenu complémentaire, d’environ 200 € / mois selon la gestion et les charges locatives. 

La rentabilité appelle le risque

Il est bien sûr simple de marquer sur un article qu’il faut trouver un bien de 96 000 € avec une rentabilité de 10 %. Mais ce n’est pas aussi simple que d’acheter un journal au kiosque… Une rentabilité de 10 % est conséquente. Il faut dire qu’avec l’augmentation des prix, les rentabilités locatives moyennes dans l’ancien tournent autour de 5,5 % quand dans le neuf, elles oscillent à 3,5 %.

Afin de pouvoir trouver une rentabilité locative supérieure, il faut soit acheter peu cher, soit louer cher. Ce qui signifie dans les deux cas qu’il existe un risque sur l’investissement. Acheter peu cher, c’est soit acheter dans un quartier en mutation dans une grande ville, soit acheter dans une ville moyenne ou petite. Mais si le bien est peu cher, pourquoi les gens sur place ne l’achètent-ils pas ? Une volonté de changement ? Premier écueil. Deuxième écueil, louer cher. Il faut donc optimiser au maximum sa rentabilité, quitte à passer par du meublé étudiant et Airbnb. Avec les nouvelles tendances au Pays-Basque ou à Saint Malo, l’avenir d’investissement Airbnb ne paraît pas assuré. 

La rentabilité appelle donc une notion de risque forte.

Le mythe du cash flow positif

En reprenant l’exemple précédent, le but de Paul est d’avoir du cash flow positif, ainsi il faut que le loyer soit bien supérieur à la mensualité. Cela peut être possible, s’il décide de gérer le bien en direct, et qu’il a des charges de copropriété raisonnables, il pourrait dégager un revenu complémentaire. Avec ce seul appartement il ne pourra pas arrêter de travailler, mais il aura un revenu en plus. Ce revenu par contre lui prendra tout de même du temps…

Avec un taux de crédit à 1,80 %, on se rend compte qu’un bien avec une rentabilité de 10 % donne un cash flow positif d’environ 200 € / mois, mais avec un taux de 3 %, cela augmente la mensualité de 62 €, et diminue donc le cash flow à 138 €. Les tendances d’augmentation des taux vont donc avoir un impact dans le temps sur de tels projets.

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La notion de gestion 

Dans notre calcul précédent, nous sommes partis du fait que Paul gérait le bien en direct, et les 20 % de charges étaient dédiées aux charges de copropriété, l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), la Taxe foncière. Mais cela n’est pas faisable pour tout le monde. Devenir le gestionnaire de son propre bien ne s’improvise pas.

Je ne le recommande d’ailleurs jamais à un client. L’exemple est simple, le samedi soir, si votre locataire a son ballon d’eau chaude qui tombe en panne, il vous appellera. Ce sera donc à vous de gérer toutes ces galères du quotidien. De plus, il faut avoir connaissance des réglementations en vigueur… Chacun son métier.

Dans combien de temps Paul sera t’il rentier ?

C’est la question à 1 Million d’euros. Compte tenu du paramètre précédent, il faudrait quasiment 12 biens, pour que Paul soit rentier et puisse arrêter de travailler dans le monde du salariat. Il ne paraît pas possible de lever 12 fois la même somme pour une personne qui gagne 2 310 € / mois. Il sera possible pour lui de devenir rentier, mais dans plusieurs années et si toutes les planètes s’alignent, à savoir :

  • augmentation de son salaire (impact endettement)
  • augmentation des loyers (impact endettement)
  • augmentation du marché immobilier (plus value à la revente)
  • remboursement capital emprunté dans le temps 

Ainsi, si ces 4 paramètres sont réunis, notre client pourra mener des campagnes d’investissement dans le temps, se servir des plus values réalisées et de la différence avec le capital restant dû pour injecter dans un nouveau projet. Il faut dire que le temps sera sa meilleure arme. Un salaire de 2.600 € net / mois, lui permettrait d’acheter quasiment 10 000 € plus cher.

La mécanique est ensuite assez simple :

  • son salaire augmente
  • son loyer augmente
  • son bien immobilier augmente
  • il revend le bien avec une plus value
  • il récupére la différence entre le prix de vente, les impôts et le remboursement du capital restant dû
  • il achète un nouveau bien, avec en apport le différentiel précédent 

C’est un cercle vertueux mais qui ne doit subir aucun accroc…

Est-il possible de devenir rentier ?

Il est possible de devenir rentier avec du temps. Je revois les vidéos de certains influenceurs qui mentionnent des salaires inférieurs à 2.000 € et des achats en moins de 5 ans. Peut être qu’avant les normes HCSF, les banques étaient plus flexibles sur le mode de calcul de l’endettement, même si j’en doute.

La promesse de devenir rentier dans un délai court est donc fausse. Il existe sûrement des exceptions, mais c’est comme chercher une aiguille dans une botte de foin. Dans un délai court et avec des moyens financiers limités, votre seule chance de réussite est de faire les bons choix.

Il faudra donc chercher de la rentabilité, un marché immobilier dynamique, et ne pas baser votre investissement sur un seul attrait tel que la location saisonnière, qui en ce moment devient persona non grata. La notion de temps sera donc la notion la plus importante, et c’est elle qui pourra vous permettre de devenir “rentier”. Évidemment je n’ai pas parlé de fiscalité, nous y reviendrons, la plupart du temps, ces biens sont loués en LMNP.

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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