Est-il encore intéressant d’investir en Pinel à Bordeaux ? Pépites à la clef

Le marché immobilier à Bordeaux – 4/5

Il faut savoir que le TGV s’est installé il y a de cela quelques années, et de fait il y a eu une très forte dynamique sur les prix de l’immobilier à ce moment-là. Si vous vous rendez par exemple sur le site meilleur agent, en mentionnant la ville de Bordeaux, voici le lien, vous verrez que vous avez eu une très forte augmentation dans les années 2016 – 2018. Bien sûr cette augmentation n’est pas linéaire et ne permet pas de projeter ce que vont devenir les prix de l’immobilier à Bordeaux dans les prochaines années. Pour autant on peut noter que les prix se stabilisent à l’heure actuelle. Rien d’étonnant après une telle augmentation. Par contre, certains signes nous font dire que les prix peuvent évoluer sur les prochaines années. Un marché très dynamique, une ville qui attire du monde et moins de projets neufs. Vous allez me dire, pourquoi moins de projets neufs, les promoteurs sont-ils fous ? Non ils ne le sont pas, mais Bordeaux a “la chance” d’avoir une mairie écologiste qui remet en cause tout le développement immobilier de la ville. Donc aujourd’hui sur Bordeaux beaucoup de projets sont à l’arrêt ou sont tout bonnement supprimés.

Aujourd’hui on peut donc observer un prix de l’immobilier qui est en moyenne de 4 608 euros pour un appartement contre 5 703 euros pour une maison. Ces prix sont une moyenne sur la ville de Bordeaux, tous les quartiers ne se valent pas évidemment. Mais on peut partir de ce constat pour voir s’ il est toujours intéressant d’investir à Bordeaux. Pour ma part je pense qu’il est toujours intéressant d’investir à Bordeaux car cette ville a une forte dynamique et elle a un bassin immobilier qui n’est pas extensible. A la différence de villes comme Toulouse, peu de quartiers en mutation, peu de foncier, et en plus une culture de l’échoppe bordelaise qui ne permet pas une construction partout en ville. 

Le Pinel à Bordeaux est-il toujours intéressant ?

Vous l’avez vu, investir à Bordeaux est toujours intéressant. Par contre, est-ce qu’investir en Pinel à Bordeaux l’est toujours ? Il est compliqué d’avoir une réponse généraliste sur une ville, mais ce que l’on peut se dire, c’est que si vous allez dans un quartier intéressant qui a un bon prix, vous ferez un bon investissement. Il faudra juste être très vigilant à l’écart de prix entre le neuf et l’ancien et le marché locatif. De premier abord je me dis que vu qu’il y a moins de projets sortis de terre ou en cours de construction, les prix ont flambé et ainsi il y aura un écart très important entre le neuf et l’ancien ce qui peut être mauvais pour votre investissement en Loi Pinel. Je vais donc faire un travail de recherche et voir selon les quartiers, si l’investissement Pinel est intéressant. Les paramètres que je regarde à chaque fois du coup, écart du prix ancien et neuf, qualité du bien, marché locatif. C’est parti pour le tour de Bordeaux des programmes immobiliers.

Quartier Capucins – Prix au dessus de 30 %

Dans le quartier des capucins j’ai donc pu trouver 2 programmes, via le site bienici. Le premier est donc le programme de Vinci, Carré Capucins. L’emplacement est top, mais le prix pour un T2 de 50 m2 en RDJ est de 338 000 euros, soit un prix au m2 de 6 760 euros. En allant sur le site meilleur agent, on observe un prix du m2 dans l’ancien de 5 100 euros. L’écart de prix est donc de 1 660 euros soit 32 %. Malgré les dernières évolutions il me paraît compliqué d’investir dans un quartier premium de ce type là. De plus, vous dépassez la barre symbolique des 300 000 euros. Pour le deuxième programme, pas plus de chance, c’est un hôtel particulier, 740 000 euros, pas besoin d’aller plus loin. Je suis quand même allé voir sur leboncoin, on ne sait jamais, aucune annonce. Le quartier Capucins ne paraît donc pas le plus approprié pour investir en Loi Pinel à Bordeaux.

Quartier Saint Jean – Des prix intéressants 

Je suis ensuite allé voir dans un quartier qui est en pleine mutation, avec le projet Euratlantique. Évidemment, on n’a pas la même qualité de vie aujourd’hui aux Capucins qu’à Saint Jean. Par contre il y a un programme de construction qui permet donc de pouvoir avoir des prix plus abordables. Quand aux Capucins j’avais 2 programmes, là j’en ai 6. Bien sûr cela peut aussi dire qu’il va y avoir au même moment beaucoup de biens à louer. Je vais regarder cela. J’ai donc commencé mon analyse avec le programme de chez Bouygues Immobilier, Passage Saint Germain, j’ai trouvé un T2 au prix de 254 000 euros pour 46 m2. Cet appartement revient donc à un prix de 5 521 euros par m2. Les prix dans l’ancien sur la zone sont de 4 250 euros, soit un écart avec le neuf de 1 271 euros soit 29 %. On n’est pas très loin de l’écart avec les Capucins, par contre, avec ces prix là, je respecte mon plafond des 300 000 euros en Pinel, pour 250 000 euros j’ai un T2, en allant sur un T3 je suis à 299 280 euros pour 62 m2, soit un prix au m2 de 4 826 euros, un écart avec l’ancien de 13,56 %. Dans ce quartier je vous conseille donc de privilégier les T3 aux T2, si vous le pouvez.

Quartier La Bastide – Zone en construction mais prix cohérents

Le quartier de la Bastide se situe Rive Droite, pour les Bordelais pures souches, c’est impossible de s’y projeter, mais pour les autres ça va. Cette zone est en plein développement, avec les constructions engagées sur les 5 dernières années, et les 5 prochaines. L’avantage du coup de cette zone est qu’il est possible de trouver des biens cohérents en termes de prix. Le prix de l’ancien se situe aux alentours des 4 150 euros, quand il est possible de trouver des biens dans le neuf à 240 000 euros le T2 de 50 m2, soit un prix au m2 de 4 800 euros et donc un écart avec l’ancien de 15,66 % sur un T2, c’est juste top. Je vous conseille donc, si vous cherchez un T2, de regarder sur la rive droite, il vous sera plus simple de trouver chaussures à votre pied.

Les pépites sur Bordeaux en Pinel

Je vous l’ai promis, je le fais, j’ai trouvé quelques pépites du coup en Pinel sur Bordeaux, je vous donne la totale, les plans, les plaquettes, vous pourrez vous rendre compte. Par contre pour une simulation, demandez la moi, on est dimanche, il est 8h du matin, j’avoue avoir un peu la flemme, mais je pense que tout le monde me comprendra.

Programme Passage Saint Germain – Bouygues 

Ce programme s’inscrit dans une rénovation globale du quartier Saint-Jean, vous avez encore la possibilité d’investir sur des biens sur le programme. Je vous en ai sélectionné une liste :

Programme Tour Silva – K&B

Ce programme se situe dans le même quartier mais de l’autre côté, plus proche de la garonne. Il ne reste cependant que 2 lots, donc si vous êtes intéressés, il va falloir allez très vite. 

Programme Amplitude – Realites

Ce programme lui se situe Rive Droite, dans une quartier en plein développement. De fait il aura donc des opportunités d’investissement. Par contre, il faudra être vigilant sur les délais.

L’avis de Nyko sur le Pinel à Bordeaux 

Vous l’aurez donc compris, oui il est toujours possible de trouver des bons plans d’investissement sur Bordeaux, par contre il faudra être vigilant sur le quartier mais aussi sur les prix au m2. Si dans le temps, il n’y aura pas plus de projets neufs, compte tenu de la mairie écologiste, cela ne veut pas forcément dire que les prix vont grimper. Soyez donc vigilant avant d’investir en Loi Pinel à Bordeaux.