Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Iroko Zen est une SCPI issue d’une proptech, en quelques mots c’est une SCPI Nouvelle génération. Ils viennent de communiquer à tous leurs clients le fait que le rendement 2021 sera de 7,10 %, ce qui en fait, je pense, l’un des plus haut taux du marché. Le rendement est bon mais je vais essayer de voir s’ il faut investir dans cette SCPI et si oui à quelle échelle.
Une SCPI choisit toujours une thématique et un sous-jacent immobilier, cela veut dire que le choix peut être fait par une SCPI comme Primovie, de se dédier à la santé sur un marché Européen. La SCPI Iroko Zen n’a pas choisi de thématique, elle souhaite donc se créer un portefeuille d’actifs selon les opportunités du marché. Cela reprend d’ailleurs un peu l’idée de Corum Origin. Pour reprendre d’ailleurs la phrase d’Iroko Zen, leur but est de créer un portefeuille multi-actifs de manière opportuniste. C’est ainsi qu’on peut voir en actif, 88 % de bureaux pour 12 % de Résidences diverses, et de la même manière, 88 % en Province pour 12 % en Ile de France. Il est donc difficile de vous donner la tendance du marché pour le sous-jacent, car il n’y a pas vraiment de philosophie d’achat, toutes les tendances dépendent donc des idées de M. Phong Hua, Directeur des investissements, en espérant que ses choix soient bons.
L’avantage des SCPI, comme la SCPI Iroko Zen, c’est qu’elle est très encadrée, puisque déclarer auprès de l’AMF, Autorité des Marchés Financiers, qui régule la globalité du marché financier et mettant en place ainsi des règles communes. Il faut savoir donc qu’ils imposent aussi bien les paramètres de publication, TD, TOF, que le moment des parutions. Certains d’ailleurs, je ne parle pas d’Iroko Zen, n’ayant pas suivi les règles ont pu avoir des amendes.
Vous allez pouvoir trouver le bulletin trimestriel du 3ème trimestre en bas de la page. Il est un peu différent de ce qui se fait d’habitude, on reconnaît bien là la volonté de cette jeune SCPI de disrupter le marché et ainsi dynamiser sa position.
Iroko Zen c’est un TD de 7,10 % en 2021 !
Cette SCPI est jeune, donc elle ne peut pas jouer dans la même cour que les SCPI de type Primopierre, Corum ou autres. Pour autant, en ce début d’année elle a dépassé les 50 Millions de capitalisation, pour une SCPI créée en Septembre 2020, c’est tout de même une belle capitalisation. Si on compare aux SCPI créées au même moment, PF Hospitalite Europe pour ne pas les citer, leur capitalisation est plus que cohérente. Cela mérite donc de laisser la chance à Iroko Zen de grandir et nous montrer dans le temps qu’ils peuvent dépasser une capitalisation qui se comptera en 10 chiffres …
Étant en pleine création il faut que tout se mette en place, leur politique en plus de frais ne permettant pas une diffusion rapide sur le réseau des CGP, mais nous y reviendrons plus tard. Au 3ème trimestre, ils ont ainsi pu collecter 14 Millions, si on le compare aux autres gros, cela peut paraître faible, mais il faut garder en tête que la SCPI est récente, et qu’ils ont ainsi collecté en 1 trimestre 28 % de leur capitalisation, c’est réellement pas mal.
La nouvelle en plus vient de tomber, la SCPI Iroko Zen vient d’annoncer un TD de 7,10 % en 2021. C’est juste énorme, maintenant, c’est une simple communication SMS, il faudra voir si le changement de calcul, passant du TDVM au TD, n’a pas aussi joué là dessus. Maintenant la SCPI Iroko Zen, a pour objectif d’avoir un très bon taux de distribution et ambitionne un TRI sur 7 ans de 7 %.
Compte tenu de sa jeunesse mais aussi de sa volonté de distribuer des taux de rendements importants à ses clients, on ne peut pas dire que la trésorerie, le Report à Nouveau soit la priorité de cette SCPI. Ainsi on ne retrouve pas cette information sur le Bulletin du 3ème trimestre, mais en regardant un peu sur le rapport annuel on peut voir en 2020 une trésorerie de quasiment 11 000 euros, très faible. Pour ma part, il va falloir reprendre les informations du rapport annuel de 2021 quand il sortira, pour voir réellement leur capacité à faire de la trésorerie.
Là, je ne peux rien dire, aucune demande de parts en attente de retrait, et donc aucune part en attente de retrait. C’est juste top, mais toujours pareil, cette SCPI n’a pas deux ans, il faudra observer les fluctuations au bout de 8 ans. Pour autant, en ayant choisi de ne pas faire payer de frais de souscription, ils ont ouvert la porte à une très forte volatilité des parts, puisque l’investisseur n’est plus dans l’intérêt d’attendre les 8 ans pour compenser les frais.
Un TOF, Taux d’occupation financier, est un rapport entre les loyers encaissés par rapport aux loyers potentiels globaux. Plus le TOF est important, plus cela veut dire que le potentiel loyer plafond est atteint. Il est très difficile d’avoir un TOF à 100 %, cela voudrait dire que tout est loué, mais déjà dépassé les 90 % est un très bon signe pour l’investisseur. Il faut savoir que la SCPI Iroko Zen achète des locaux qui sont souvent occupés, donc cela s’explique assez facilement.
J’ai aussi pu avoir en main le rapport annuel 2020 de la SCPI Iroko Zen, je vous le mets là aussi en pièce jointe en bas. Pour autant, c’est celui de l’année 2020, donc il ne reflète qu’un trimestre de la SCPI, il sera donc compliqué d’en tirer toutes les leçons.
Il faut savoir que chaque SCPI doit communiquer l’ensemble des informations concernant ses achats, ses locataires, … La SCPI Iroko Zen, n’y échappe donc pas. Elle a pu fournir dans son rapport annuel de 2020, les premières données la concernant. On peut ainsi voir en locataires :
Pour 2020, ce sont les deux seuls locataires, mais si je reprends les 3 bulletins trimestriels de l’année 2021, je peux donc voir que les locataires sont :
Il existe donc peu de locataires qui sont considérés comme de réels institutionnels, il faudra donc être vigilant à ce que la volonté de faire des bonnes affaires en achat ne se transforme pas en local vide dans le futur.
En 2020, il y a donc eu deux seuls achats qui ont permis de lancer la SCPI Iroko Zen, pour ne pas les citer, un immeuble à Reims et un immeuble à Pantin. Les cibles ne sont donc pas des grandes métropoles. Pour l’année 2021, on a pu voir les achats suivants :
On se rend bien compte que sur une carte, aucune grande métropole n’est ciblée ce qui peut mettre en danger les reventes de ces biens dans le temps. Je mettrai donc Lille de côté car pour moi c’est un achat dans une ville performante. Soyez donc vigilant à la constitution de la SCPI Iroko Zen, qui a pour but des achats selon les opportunités.
2 ans ce n’est rien à l’échelle d’une SCPI, malheureusement le recul sur la SCPI n’est pas suffisant pour se lancer à une analyse historique. Ce n’est pas forcément un défaut, mais par contre les seuls points que je peux vous dire, c’est qu’en 2021 ils ont un TD de 7,10 % et en 2020, ils ont un TDVM de 7,56 %. On se rend donc bien compte que la SCPI Iroko Zen trust les premières places en termes de TD. Attention pour autant, cela est fait au détriment du Report à Nouveau.
C’est là que la SCPI Iroko Zen a sorti réellement son épingle du jeu, ils l’annoncent d’ailleurs dès la page d’accueil de leur site, il n’y a pas de frais de souscription. Ainsi ils permettent à l’investisseur d’avoir une rentabilité performante sur 100 % de leurs parts, et ne pas avoir de soucis lors de la revente, puisque la part vendue sera nette. Pour autant, en faisant cela ils sont sortis du réseau de distribution de certains CGP, qui ne sont rémunérés principalement que par rapport aux frais de souscription. C’est un concept qui au moins est clair et permet de disrupter le marché, sera t’il performant dans le temps ? Je ne sais pas, le fait de ne pas distribuer ses parts via des réseaux de CGP classique veut dire que l’effort en webmarketing sera considérable. Pour l’investisseur c’est plutôt une très bonne nouvelle.
Vous avez donc vu les achats qu’a pu faire la SCPI Iroko Zen, et on peut dire que les actifs achetés sont plutôt hétéroclites. Pour ma part, j’ai des doutes sur des biens qui peuvent se situer à Tarbes ou Mont-de-Marsan, car en reprenant les indicateurs d’évolution des prix sur les dix dernières années, on peut dire qu’ils ne sont pas bons. Les voici en détail :
Ville | Revalorisation sur 10 ans Immo |
Chateau Thierry | -12,70% |
Tarbes | -4,20% |
Le Mans | 5% |
Tigery | 6,10% |
Versailles | 7% |
Meaux | 8,60% |
Saint Maur | 13% |
Pantin | 14,70% |
Le Havre | 15,90% |
Bois Colombes | 20,50% |
Reims | 21,90% |
Mont de Marsan | 27,70% |
Brest | 29,40% |
Saint Priest | 36% |
Lille | 38,20% |
Certes ces performances ne sont que celles de l’immobilier résidentiel mais cela donne tout de même un indicateur.
Pour ma part, je pense que vous pouvez investir une partie de votre portefeuille SCPI sur la SCPI Iroko Zen. Pour autant je ne pense pas qu’il faille dépasser les 7 % de votre portefeuille global. Je m’explique, cette SCPI est jeune a peu voir pas de Report à Nouveau, et vise des biens selon les opportunités, cela veut dire qu’ils ne peuvent jamais anticiper les achats comme sur une thématique, mais qu’ils réagissent aux offres du marché. Si le marché venait à se tendre, cela leur compliquerait grandement les choses. Ainsi, détenir 7 % chez Iroko Zen, permettra de dynamiser votre rendement, sans pour autant vous ouvrir à une trop grande volatilité.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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