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🙌 Vous ĂȘtes jeune et voulez investir ? Le match LMNP Vs SCPI.

🙌 Vous ĂȘtes jeune et voulez investir ? Le match LMNP Vs SCPI.
Sommaire

Nous voyons de plus en plus de jeunes qui souhaitent investir dĂšs qu’ils reçoivent leurs premiĂšres paies. La plupart ne se tournent pas vers l’achat de leur RĂ©sidence Principale, souvent trop tĂŽt, et ne se projetant pas au mĂȘme endroit pendant 8 ans. De fait, ils se tournent vers des investissements, et lĂ  il va falloir choisir. Notre match aujourd’hui sera entre le LMNP et la SCPI, deux investissements immobiliers.

Qu’est ce que la LMNP ?

La LMNP (Location MeublĂ©e Non Professionnelle) est un dispositif fiscal. En quelques mots, lorsque vous achetez un appartement ou une maison, et que vous le mettez en location, vous avez deux choix: location nue ou meublĂ©e. Dans la plupart des cas, la location meublĂ©e est plus intĂ©ressante (d’un point de vue fiscal), car elle permet d’obtenir sur des durĂ©es longues des revenus non fiscalisĂ©s.

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La LMNP est donc un statut fiscal de l’investisseur immobilier, qui lui permet de dĂ©duire ses charges ainsi que d’amortir le bien et le mobilier. N’ayez crainte, le calcul gĂ©nĂ©rique est assez simple, du loyer vous allez dĂ©duire :

  • IntĂ©rĂȘts d’emprunts
  • Frais et Charges
  • Taxes fonciĂšres
  • Amortissement Immobilier
  • Amortissement Mobilier
🙌 Vous ĂȘtes jeune et voulez investir ? Le match LMNP Vs SCPI.

Concernant les amortissements, l’immobilier assez schĂ©matiquement se calcule de la façon suivante : (Prix du Bien * 85 %) / 25 ans. Le 85 % est dĂ» au fait que le terrain, reprĂ©sentant en moyenne 15 %, n’est pas amortissable, la durĂ©e de 25 ans est une moyenne, vous pouvez aller de 20 Ă  40 ans. Le mobilier s’amortit sur 5 Ă  10 ans Ă  100 %.

Ce dispositif est trĂšs en vogue chez les investisseurs qui cherchent de trĂšs fortes rentabilitĂ©s, voire devenir rentier avec de l’immobilier. Pour autant, les avantages d’un tel investissement ne sont pas sans risques.

Le match est serré entre la LMNP et la SCPI !

Qu’est que la SCPI ?

La SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier) est un produit d’investissement), aussi appelĂ© pierre-papier, qui permet Ă  tout le monde de pouvoir investir dans une sociĂ©tĂ© qui elle-mĂȘme dĂ©tient de l’immobilier. On appelle donc cela de l’immobilier indirect. Vous ĂȘtes propriĂ©taire de parts d’une sociĂ©tĂ© qui sera elle aussi propriĂ©taire d’un parc immobilier. Lorsque la LMNP est dĂ©diĂ©e Ă  l’investissement dans un bien qui sera mis en location Ă  un particulier, la SCPI, quant Ă  elle, a un potentiel locatif bien plus important, particuliers ou professionnels


Ce produit se dĂ©compose en thĂ©matiques d’investissement :

  • bureaux
  • logistique
  • hĂŽtellerie
  • commerce
  • santĂ©
  • rĂ©sidentiel
  • opportuniste

Il n’est d’ailleurs pas rare de voir des locataires institutionnels tels que le ministĂšre de la santĂ©, la SNCF, ThalĂšs 


Le statut fiscal d’un tel investissement est la dĂ©claration en revenus fonciers, et la plupart du temps au rĂ©gime rĂ©el. Dans le LMNP vous amortissez le bien pour dĂ©duire une charge, afin de ne pas avoir d’impĂŽts. Dans ce cas lĂ , il ne sera pas possible d’avoir une telle charge, vous l’aurez donc compris, la fiscalitĂ© est plus importante. Par contre, la SCPI peut ĂȘtre investie en Europe, hors de France, et dans ce cas lĂ , la fiscalitĂ© sera moins dĂ©savantageuse. 

Les nouvelles tendances chez les jeunes en investissement

On observe de nouvelles tendances chez les jeunes en termes d’investissement. La premiĂšre tendance Ă©tant la volontĂ© de comprendre et d’apprendre. Il est facile de voir que sur les rĂ©seaux sociaux, il n’y a pas seulement des photos de son restaurant de la veille ou du dernier voyage effectuĂ©. Il se crĂ©e de plus en plus de groupes pour Ă©changer et partager des tuyaux. Cette nouvelle gĂ©nĂ©ration ne veut pas simplement investir, elle veut le faire en toute connaissance de cause.

La deuxiĂšme tendance, c’est la volontĂ© de trouver des investissements qui rapportent rapidement. Le terme devenir rentier n’a jamais Ă©tĂ© aussi populaire sur la toile, Ă  coup de vidĂ©os youtube, de spots instagram, et d’annonces Facebook. Les propositions ne manquent pas. Les jeunes ne veulent pas simplement investir pour prĂ©parer leur retraite, ils veulent aussi le faire pour pouvoir un jour choisir entre leur travail et leur passion.

La derniĂšre tendance, c’est une forte volontĂ© Ă©cologique et sociale. L’investissement ne se fait pas Ă  n’importe quel prix. De nouvelles valeurs apparaissent, le local food, la volontĂ© d’utiliser beaucoup moins les avions, prĂ©server la nature
 Cette perception de leur environnement met aussi en avant le fait que l’investissement doit ĂȘtre green et respecter les populations.

Ces 3 tendances font donc apparaßtre des différences sur les investissements et cela va permettre de pouvoir arbitrer le match entre le LMNP et les SCPI.

Match 1 : La compréhension

On peut dĂ©jĂ  rĂ©sumer, c’est un match nul entre les deux produits, mais une dĂ©faite historique pour notre mĂ©thode d’enseignement ainsi que la pĂ©dagogie financiĂšre. Il faut dire que quasiment aucun jeune qui entre sur le monde du travail ne sait :

  • ce qu’est un crĂ©dit
  • comment on calcule une mensualitĂ©
  • comment dĂ©clarer ses impĂŽts
  • 


Ce n’est pas la faute de cette population qui a grandi au rythme des Ă©tudes qu’ils ont menĂ©, c’est la faute d’un systĂšme qui ne met pas en avant la vie pratique, la vie rĂ©elle. Il faudrait d’ailleurs peut-ĂȘtre adapter les manuels scolaires, tout le monde sait Ă  quelle heure arrive le train de Bordeaux quand Pierre est dans celui de Toulouse et que chacun roule Ă  245 km/h, mais qui sait calculer une mensualitĂ© ?

De plus, c’est Ă  notre catĂ©gorie professionnelle (banquier, CGP, courtier) de donner des outils et des armes afin que les jeunes puissent mieux apprĂ©hender le monde qui les entoure. Je m’efforce d’amener de la pĂ©dagogie financiĂšre Ă  chacun, faisons tous la mĂȘme chose pour faire en sorte que cette nouvelle gĂ©nĂ©ration puisse prendre les bonnes dĂ©cisions.

Match 2 : Rentier demain ou jamais ?

Le terme devenir rentier est un terme que j’entends de plus en plus. Certains mĂȘme voulant l’ĂȘtre avec la cryptomonnaie, les derniĂšres actualitĂ©s nous montrent que cela est compliquĂ©. Mais la volontĂ© est lĂ , ĂȘtre libre financiĂšrement afin de rĂ©aliser ses projets de vie. Le terme de rentier dĂ©finit un investissement qui doit dĂ©gager plus de revenus que de charges, un bilan financier positif en quelque sorte. Les calculs n’étant pas les mĂȘmes entre les deux solutions, nous allons les analyser plus finement.

Rentier avec du LMNP ?

Le LMNP au rĂ©gime rĂ©el permet donc de pouvoir dĂ©clarer un revenu locatif, tout en dĂ©duisant des charges importantes. C’est ainsi qu’il est assez aisĂ© de savoir Ă  quel moment le bien sera en cash flow positif, et donc permettra de devenir “rentier”, Ă  moyen long terme. 

Un bien qui a une rentabilitĂ© locative nette de 5,10 %, avec un crĂ©dit immobilier sur 25 ans, Ă  1,5 %, permet d’avoir un revenu positif. La mensualitĂ© Ă©tant infĂ©rieure au loyer net, attention pour autant, prenez bien en compte dans votre loyer net :

  • Frais et charges
  • Taxe fonciĂšre

Vous aurez ainsi une vision prĂ©cise et saurez vers quel bien vous tourner. De plus, l’impact de l’impĂŽt sera de quasiment 0, ce qui ne fera donc pas varier le cĂŽtĂ© positif. C’est ainsi qu’un LMNP ayant un revenu locatif net supĂ©rieur Ă  5,10 % permet d’avoir des rentrĂ©es positives.

Rentier avec de la SCPI ?

Dans le cas de la SCPI, pas besoin de calculs, le loyer qui vous est servi est dĂ©jĂ  net, donc c’est beaucoup plus simple. Le souci qu’il y a Ă  vouloir ĂȘtre rentier avec de la SCPI c’est la fiscalitĂ©. Dans le cas d’une SCPI ayant de l’immobilier en France, l’imposition sera du revenu foncier net * (TMI “Taux Marginal d’Imposition” + CSG CRDS), soit 47,2 %, dans le cas d’une TMI Ă  30%. En revanche, si vous optez pour une SCPI ayant de l’immobilier en Europe mais pas en France, le jeu des conventions fiscales va ĂȘtre plus simple, une SCPI tel que PF Hospitalite Europe a une imposition d’environ 8 %.

Lorsque dans le cas prĂ©cĂ©dent, une rentabilitĂ© supĂ©rieure Ă  5,10 % permettait d’avoir des revenus positifs, quasiment hors impĂŽt, dans le cas de la SCPI EuropĂ©enne il faudrait avoir une rentabilitĂ© nette de 5,50 % et pour une SCPI Française 10,80 %, ce qui est impossible aujourd’hui.

Ce match-lĂ  est donc gagnĂ© par le LMNP, vous pouvez tout de mĂȘme arriver Ă  avoir des revenus positifs avec des SCPI Ă©trangĂšres mais les SCPI dĂ©tenant de l’immobilier Français ne vous le permettront quasiment jamais.

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Match 3 : Le Green investissement

Le “green” investissement est une tendance qui est apparue depuis quelques annĂ©es. Il faut dire que les rapports du GIEC se suivent et nous alarment sur la situation. Que ce soit la montĂ©e des eaux, le rĂ©chauffement climatique, ou bien l’extinction de certaines espĂšces, le climat ambiant sur l’écologie n’est pas rose. Les jeunes se sont emparĂ©s de ce sujet bien plus que les gĂ©nĂ©rations plus ĂągĂ©es. Ils s’investissent dans le fait que les actions d‘aujourd’hui doivent permettre d’avoir un trĂšs faible impact sur l’environnement.

L’État ne s’y est pas trompĂ©. Des lois ont Ă©tĂ© mises en place pour que les passoires thermiques ne soient bientĂŽt plus une offre sur le marchĂ© de la location. Le marchĂ© de l’immobilier est donc en train de devenir plus vert et moins impactant sur la nature. Pour autant, ce cycle n’est qu’à son dĂ©but, et il reste encore beaucoup de biens immobiliers qui sont classĂ©s en F ou G. A Paris, c’est 50 %…

Les SCPI quant Ă  elles ont pris le pas bien plus tĂŽt, deux normes en sont ainsi ressortis, les normes ESG (Environnementales, SociĂ©tales et de Gouvernance)  et ISR Iinvestissement Socialement Responsable). Les maisons de gestion en SCPI font donc des investissements qui ont beaucoup moins d’impact sur la nature et sur l’homme. Ils anticipent des cycles, ouvrent des bureaux mutualisĂ©s, et vont mĂȘme jusqu’à repenser la ville et le bureau pour que chacun trouve sa place. Concernant le green investissement, la SCPI l’emporte haut la main.

Quid des inconvénients ?

Chaque investissement a des avantages et des inconvĂ©nients, ici a Ă©tĂ© mis en avant les caractĂ©ristiques des investissements compte tenu des tendances des jeunes. Mais il existe pour chacun de ces investissements des inconvĂ©nients, qu’il faut prendre en compte.

Concernant le LMNP les inconvénients sont les suivants :

  • Gestion du bien
  • Gestion des travaux
  • Gestion du locataire
  • Non mutualisation du risque locatif
  • Non mutualisation du risque immobilier 

Quand dans le mĂȘme temps, les inconvĂ©nients de la SCPI sont :

  • FiscalitĂ© des revenus 
  • MarchĂ© cyclique
  • Frais de souscription
  • LiquiditĂ©

Qui gagne le match ?

La rĂ©ponse est simple: celui qui gagne le match est le produit ou la solution qui correspondra le plus Ă  vos attentes. Vous souhaitez avoir du cash flow positif, avoir des revenus consĂ©quents, vous ĂȘtes prĂȘt Ă  prendre du temps, des risques, suivre un chantier, un locataire ? Le LMNP est fait pour vous, il vous permettra ainsi d’avoir des revenus positifs plus facilement que la SCPI.

A la diffĂ©rence, vous avez un travail qui vous prend beaucoup de temps, ne souhaitez pas gĂ©rer un locataire, des travaux, un achat immobilier ? Tournez-vous vers la SCPI, et choisissez en fonction de vos attentes. La SCPI EuropĂ©enne est plus adaptĂ©e fiscalement mais l’avantage en SCPI c’est son cĂŽtĂ© accessible. Faites-vous accompagner par un CGP.

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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