Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Investir dans l’immobilier devient de plus en plus dur. Que ce soit avec les nouvelles normes HCSF, un endettement de 35 %, les augmentations de taux d’emprunt, ou même les normes sur les passoires thermiques, le chemin pour devenir propriétaire bailleur n’est pas simple. Mais je me pose une question, à partir de quelle rentabilité vous dîtes-vous, là c’est vraiment top je suis satisfait.
La rentabilité locative brute est peut-être la méthode la plus simple pour avoir un premier retour chiffré. Pour autant, il peut exister des différences entre certains fournisseurs ou intervenants. La différence ne se joue pas au niveau du loyer, même si certains vous annoncent un loyer pour une location nue, d’autres un loyer en meublé ou encore en colocation. La différence se joue sur le prix de référence du bien.
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Vous aurez ainsi des méthodes de calcul qui prendront en compte seulement le prix du bien, quand d’autres prendront en compte l’enveloppe globale. Il n’y a pas d’erreurs dans l’un ou l’autre cas, il n’existe pas une norme pour le calcul de la rentabilité locative brute, mais il vous faudra savoir quels paramètres sont pris en compte pour pouvoir apprécier un tel taux.
Prenons un exemple, il sera d’ailleurs notre fil conducteur, un investissement que propose un partenaire sur Elancourt, une ville du 78. Les données sont les suivantes :
Cet appartement qui sera totalement rénové, disposant d’une surface de 115 mètres carrés, pourrait avoir une rentabilité en colocation de 3 460 €, cela peut donc donner deux rentabilités locatives brutes, une avec Frais de notaire, et l’autre sans. Pour une loyer de 3 460 € / mois cela donnerait donc :
Pour ma part je préfère parler de l’enveloppe incluant tous les frais possibles, ce qui reflète un peu plus la réalité. Mais il ne faut pas s’arrêter à cet élément, lors de vos recherches en investissement immobilier, il faut creuser plus, à savoir la rentabilité locative nette.
Quel est votre objectif de rentabilité en investissement locatif ?
Là aussi, il existe deux niveaux de rentabilité, la rentabilité prenant en compte l’impôt, et l’autre ne le prenant pas en compte. Dans ce cas, il est plus logique, ou plus simple, de parler hors impôts. La raison est simple, chacun ayant un profil différent, c’est une simulation sur-mesure et non plus généraliste.
Dans notre cas précis, le loyer de 3 460 € en colocation est grevé par différents coûts :
Les charges ont donc une somme de 1 253 € / mois, cela ramène donc un loyer de 3 460 € brut à un loyer net de 2 207 €. S’il est pris en compte le prix global avec frais de notaire, la rentabilité locative nette est de 6,58 %.
Dans le paragraphe précédent, il a été pris en compte la taxe foncière, mais quid des impôts que peut générer un tel bien. Tout d’abord, compte tenu du mode de location, le choix en termes de déclaration sera celui de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ainsi, selon que vous choisissez le Micro Bic ou le réel, le résultat sera différent.
Dans le cas du régime réel, il faudra, en plus des charges, amortir le bien et le mobilier. Sur ce type de biens on pourra donc avoir en amortissement :
Cela permet donc de générer un amortissement de 17 024,51 € / an. En reprenant le loyer net, celui qui a été imputé de toutes les charges, cela revient donc à dire que du montant annuel, 26 484 €, il faudra déduire l’amortissement de 17 024,51 €, un résultat de 9 459,49 €.
Un élément qui n’a pas encore été évoqué, le crédit et l’impact des intérêts d’emprunts. Mais ce qu’on peut déjà se dire, c’est que l’impact des intérêts sera tout de même important. Dans le cas d’un crédit sur 20 ans au taux de 1,56 %, avec un apport de 5 %, il reste à financer 382 346,5 €, la mensualité est donc de 1 855,56 € Hors assurance. Le montant des intérêts la première année est de 5 847 €. Le résultat final en LMNP au régime réel est donc de 3 612 €. L’impact des impôts sera donc limité.
Mais par cet exemple, on se rend compte que si l’on veut prendre en compte l’impact des impôts sur une simulation il existe 4 scénarios à minima. Revenu foncier réel, Micro Foncier, Micro Bic et Bic Régime réel, autant dire que ça tourne au casse-tête. Dans un souci de transparence, il vaut mieux parler hors impôts, mais en faire le rappel.
Du coup après cette explication, quel objectif visez-vous afin de valider un investissement locatif ? Nous avons vu que ce bien, situé à Elancourt, permet d’avoir une rentabilité locative brute de 10,31 % et nette de 6,58 %. Est-ce que ces rentabilités vous parlent, un projet de ce type vous intéresserait ? Quel est donc votre objectif lorsque vous cherchez de la rentabilité ? Est-ce la rentabilité brute ou nette ? Ou allez-vous une étape plus loin et vous cherchez un bien avec du cash flow positif ?
Pour ceux qui veulent plus d’informations sur ce projet d’investissement d’un de nos partenaires, n’hésitez pas à en faire la demande, par le formulaire ou bien par email à contact@nyko.io ou au 06 44 67 44 19.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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