Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Nous voyons de plus en plus de jeunes qui souhaitent investir dès qu’ils reçoivent leurs premières paies. La plupart ne se tournent pas vers l’achat de leur Résidence Principale, souvent trop tôt, et ne se projetant pas au même endroit pendant 8 ans. De fait, ils se tournent vers des investissements, et là il va falloir choisir. Notre match aujourd’hui sera entre le LMNP et la SCPI, deux investissements immobiliers.
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un dispositif fiscal. En quelques mots, lorsque vous achetez un appartement ou une maison, et que vous le mettez en location, vous avez deux choix: location nue ou meublée. Dans la plupart des cas, la location meublée est plus intéressante (d’un point de vue fiscal), car elle permet d’obtenir sur des durées longues des revenus non fiscalisés.
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La LMNP est donc un statut fiscal de l’investisseur immobilier, qui lui permet de déduire ses charges ainsi que d’amortir le bien et le mobilier. N’ayez crainte, le calcul générique est assez simple, du loyer vous allez déduire :
Concernant les amortissements, l’immobilier assez schématiquement se calcule de la façon suivante : (Prix du Bien * 85 %) / 25 ans. Le 85 % est dû au fait que le terrain, représentant en moyenne 15 %, n’est pas amortissable, la durée de 25 ans est une moyenne, vous pouvez aller de 20 à 40 ans. Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans à 100 %.
Ce dispositif est très en vogue chez les investisseurs qui cherchent de très fortes rentabilités, voire devenir rentier avec de l’immobilier. Pour autant, les avantages d’un tel investissement ne sont pas sans risques.
Le match est serré entre la LMNP et la SCPI !
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit d’investissement), aussi appelé pierre-papier, qui permet à tout le monde de pouvoir investir dans une société qui elle-même détient de l’immobilier. On appelle donc cela de l’immobilier indirect. Vous êtes propriétaire de parts d’une société qui sera elle aussi propriétaire d’un parc immobilier. Lorsque la LMNP est dédiée à l’investissement dans un bien qui sera mis en location à un particulier, la SCPI, quant à elle, a un potentiel locatif bien plus important, particuliers ou professionnels…
Ce produit se décompose en thématiques d’investissement :
Il n’est d’ailleurs pas rare de voir des locataires institutionnels tels que le ministère de la santé, la SNCF, Thalès …
Le statut fiscal d’un tel investissement est la déclaration en revenus fonciers, et la plupart du temps au régime réel. Dans le LMNP vous amortissez le bien pour déduire une charge, afin de ne pas avoir d’impôts. Dans ce cas là, il ne sera pas possible d’avoir une telle charge, vous l’aurez donc compris, la fiscalité est plus importante. Par contre, la SCPI peut être investie en Europe, hors de France, et dans ce cas là, la fiscalité sera moins désavantageuse.
On observe de nouvelles tendances chez les jeunes en termes d’investissement. La première tendance étant la volonté de comprendre et d’apprendre. Il est facile de voir que sur les réseaux sociaux, il n’y a pas seulement des photos de son restaurant de la veille ou du dernier voyage effectué. Il se crée de plus en plus de groupes pour échanger et partager des tuyaux. Cette nouvelle génération ne veut pas simplement investir, elle veut le faire en toute connaissance de cause.
La deuxième tendance, c’est la volonté de trouver des investissements qui rapportent rapidement. Le terme devenir rentier n’a jamais été aussi populaire sur la toile, à coup de vidéos youtube, de spots instagram, et d’annonces Facebook. Les propositions ne manquent pas. Les jeunes ne veulent pas simplement investir pour préparer leur retraite, ils veulent aussi le faire pour pouvoir un jour choisir entre leur travail et leur passion.
La dernière tendance, c’est une forte volonté écologique et sociale. L’investissement ne se fait pas à n’importe quel prix. De nouvelles valeurs apparaissent, le local food, la volonté d’utiliser beaucoup moins les avions, préserver la nature… Cette perception de leur environnement met aussi en avant le fait que l’investissement doit être green et respecter les populations.
Ces 3 tendances font donc apparaître des différences sur les investissements et cela va permettre de pouvoir arbitrer le match entre le LMNP et les SCPI.
On peut déjà résumer, c’est un match nul entre les deux produits, mais une défaite historique pour notre méthode d’enseignement ainsi que la pédagogie financière. Il faut dire que quasiment aucun jeune qui entre sur le monde du travail ne sait :
Ce n’est pas la faute de cette population qui a grandi au rythme des études qu’ils ont mené, c’est la faute d’un système qui ne met pas en avant la vie pratique, la vie réelle. Il faudrait d’ailleurs peut-être adapter les manuels scolaires, tout le monde sait à quelle heure arrive le train de Bordeaux quand Pierre est dans celui de Toulouse et que chacun roule à 245 km/h, mais qui sait calculer une mensualité ?
De plus, c’est à notre catégorie professionnelle (banquier, CGP, courtier) de donner des outils et des armes afin que les jeunes puissent mieux appréhender le monde qui les entoure. Je m’efforce d’amener de la pédagogie financière à chacun, faisons tous la même chose pour faire en sorte que cette nouvelle génération puisse prendre les bonnes décisions.
Le terme devenir rentier est un terme que j’entends de plus en plus. Certains même voulant l’être avec la cryptomonnaie, les dernières actualités nous montrent que cela est compliqué. Mais la volonté est là, être libre financièrement afin de réaliser ses projets de vie. Le terme de rentier définit un investissement qui doit dégager plus de revenus que de charges, un bilan financier positif en quelque sorte. Les calculs n’étant pas les mêmes entre les deux solutions, nous allons les analyser plus finement.
Le LMNP au régime réel permet donc de pouvoir déclarer un revenu locatif, tout en déduisant des charges importantes. C’est ainsi qu’il est assez aisé de savoir à quel moment le bien sera en cash flow positif, et donc permettra de devenir “rentier”, à moyen long terme.
Un bien qui a une rentabilité locative nette de 5,10 %, avec un crédit immobilier sur 25 ans, à 1,5 %, permet d’avoir un revenu positif. La mensualité étant inférieure au loyer net, attention pour autant, prenez bien en compte dans votre loyer net :
Vous aurez ainsi une vision précise et saurez vers quel bien vous tourner. De plus, l’impact de l’impôt sera de quasiment 0, ce qui ne fera donc pas varier le côté positif. C’est ainsi qu’un LMNP ayant un revenu locatif net supérieur à 5,10 % permet d’avoir des rentrées positives.
Dans le cas de la SCPI, pas besoin de calculs, le loyer qui vous est servi est déjà net, donc c’est beaucoup plus simple. Le souci qu’il y a à vouloir être rentier avec de la SCPI c’est la fiscalité. Dans le cas d’une SCPI ayant de l’immobilier en France, l’imposition sera du revenu foncier net * (TMI “Taux Marginal d’Imposition” + CSG CRDS), soit 47,2 %, dans le cas d’une TMI à 30%. En revanche, si vous optez pour une SCPI ayant de l’immobilier en Europe mais pas en France, le jeu des conventions fiscales va être plus simple, une SCPI tel que PF Hospitalite Europe a une imposition d’environ 8 %.
Lorsque dans le cas précédent, une rentabilité supérieure à 5,10 % permettait d’avoir des revenus positifs, quasiment hors impôt, dans le cas de la SCPI Européenne il faudrait avoir une rentabilité nette de 5,50 % et pour une SCPI Française 10,80 %, ce qui est impossible aujourd’hui.
Ce match-là est donc gagné par le LMNP, vous pouvez tout de même arriver à avoir des revenus positifs avec des SCPI étrangères mais les SCPI détenant de l’immobilier Français ne vous le permettront quasiment jamais.
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Le “green” investissement est une tendance qui est apparue depuis quelques années. Il faut dire que les rapports du GIEC se suivent et nous alarment sur la situation. Que ce soit la montée des eaux, le réchauffement climatique, ou bien l’extinction de certaines espèces, le climat ambiant sur l’écologie n’est pas rose. Les jeunes se sont emparés de ce sujet bien plus que les générations plus âgées. Ils s’investissent dans le fait que les actions d‘aujourd’hui doivent permettre d’avoir un très faible impact sur l’environnement.
L’État ne s’y est pas trompé. Des lois ont été mises en place pour que les passoires thermiques ne soient bientôt plus une offre sur le marché de la location. Le marché de l’immobilier est donc en train de devenir plus vert et moins impactant sur la nature. Pour autant, ce cycle n’est qu’à son début, et il reste encore beaucoup de biens immobiliers qui sont classés en F ou G. A Paris, c’est 50 %…
Les SCPI quant à elles ont pris le pas bien plus tôt, deux normes en sont ainsi ressortis, les normes ESG (Environnementales, Sociétales et de Gouvernance) et ISR Iinvestissement Socialement Responsable). Les maisons de gestion en SCPI font donc des investissements qui ont beaucoup moins d’impact sur la nature et sur l’homme. Ils anticipent des cycles, ouvrent des bureaux mutualisés, et vont même jusqu’à repenser la ville et le bureau pour que chacun trouve sa place. Concernant le green investissement, la SCPI l’emporte haut la main.
Chaque investissement a des avantages et des inconvénients, ici a été mis en avant les caractéristiques des investissements compte tenu des tendances des jeunes. Mais il existe pour chacun de ces investissements des inconvénients, qu’il faut prendre en compte.
Concernant le LMNP les inconvénients sont les suivants :
Quand dans le même temps, les inconvénients de la SCPI sont :
La réponse est simple: celui qui gagne le match est le produit ou la solution qui correspondra le plus à vos attentes. Vous souhaitez avoir du cash flow positif, avoir des revenus conséquents, vous êtes prêt à prendre du temps, des risques, suivre un chantier, un locataire ? Le LMNP est fait pour vous, il vous permettra ainsi d’avoir des revenus positifs plus facilement que la SCPI.
A la différence, vous avez un travail qui vous prend beaucoup de temps, ne souhaitez pas gérer un locataire, des travaux, un achat immobilier ? Tournez-vous vers la SCPI, et choisissez en fonction de vos attentes. La SCPI Européenne est plus adaptée fiscalement mais l’avantage en SCPI c’est son côté accessible. Faites-vous accompagner par un CGP.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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